Как зафиксировать передачу квартиры арендатору

9 минут чтения

Пока всё по-хорошему — никто особенно не задумывается о бумажках. Вы встретились, показали квартиру, арендатор кивнул, вы пожали руки, обменялись ключами и вроде как «всё понятно». Но проходит месяц, и вдруг всплывает: лампа, оказывается, уже была сломана, пыль на шкафу — это не его вина, а полка в ванной вообще «так и висела». А вы в ответ хлопаете глазами, потому что никакой бумаги не подписали, фото не сделали, и теперь доказывай, что ты не верблюд. Чтобы не попасть в такую липкую ситуацию, надо фиксировать факт передачи квартиры. Чётко, спокойно и желательно на бумаге, а не «по памяти».

Давайте разберём, как это делать по уму и без паранойи, но с минимальными шансами потом разгребать неприятности.

Почему просто передать ключи — это плохой план

Многие уверены, что если подписали договор аренды — дело сделано. Всё, квартира официально сдана. Но на самом деле, сам договор — это просто соглашение, что вы собираетесь арендовать. А передача квартиры — это отдельный акт. И без него получается какая-то полусырая ситуация: вроде как живёт человек, а вроде и не совсем по правилам.

Если у вас нет документа, где сказано, в каком состоянии вы передали квартиру, когда именно это произошло, какая техника осталась, сколько ключей вы вручили — всё, вы рискуете. Потому что потом можно будет сказать всё что угодно: от «этот диван уже был сломан» до «я отдал вам три ключа, где ещё один?».

Акт приёма-передачи — это не скучная бумажка для галочки. Это ваша личная страховка от недопониманий и попыток «а я думал». Его подписывают при заселении и при выезде, и оба раза он вам помогает чувствовать себя чуть спокойнее.

Что вообще такое акт приёма-передачи

Если очень просто — это документ, где написано, что одна сторона передаёт, а другая принимает жильё. И не просто так, а с перечнем состояния, оборудования, мебели, ключей и всего остального.

Акт — это не только фиксация даты, но и доказательство того, что обе стороны согласны с тем, что на момент заселения квартира была именно такой. Сюда же можно добавить описание техники, мебели, бытовых нюансов, да хоть того, что в ванной есть коврик, а на кухне — чайник с надписью «не трогать».

На первый взгляд — занудство. Но как только что-то случается (сломалось, пропало, испачкалось, оторвалось), вы достаёте акт и спокойно говорите: «Вот, смотрите, так было, а теперь вот так. Давайте решать».

Кто должен составлять акт

Чаще всего инициатива идёт от арендодателя. Но арендатор тоже может и должен интересоваться этим документом. Потому что он защищает обе стороны. Вы как владелец фиксируете, что отдаёте имущество в нормальном состоянии. А арендатор понимает, что потом с него не будут требовать за трещину, которая была раньше.

Составить акт можно:

Вручную — просто на листе бумаги, главное, чётко и в двух экземплярах.
По шаблону — в интернете полно вариантов, можно адаптировать под себя.
Через нотариуса — но это уже если вам нужно совсем по-серьёзке, например, при сдаче дорогой недвижимости.

Главное — не форма, а содержание. Пусть будет хоть написан от руки, но чтобы было понятно: кто, кому, что, когда и в каком виде передаёт.

Что должно быть в акте

Вот тут многие начинают лениться: «Да ладно, напишем просто “квартира передана в хорошем состоянии” и хватит». Но нет, не хватит. Никакие «хорошее», «удовлетворительное» и «всё в порядке» не работают, если дело дойдёт до спора.

А вот что в акте должно быть обязательно:

Дата и место составления. Без этого — это просто листочек.
ФИО обеих сторон, данные паспортов. Чтобы было понятно, кто передаёт и кто принимает.
Адрес объекта. Полный, включая квартиру.
Подробное описание состояния квартиры. Не «нормально», а конкретно: полы ламинат, стены обои, потолок побелка, санузел чистый, сантехника без протечек.
Перечень мебели и техники. С описанием состояния. Например: диван — без повреждений, стиральная машина LG, работает исправно, на корпусе мелкая царапина.
Количество переданных ключей. От двери, почтового ящика, домофона.
Особые условия, если есть. Например: «на стене в коридоре следы от предыдущей вешалки, не считается повреждением».
Подписи сторон. Без них — бесполезно.

Не поленитесь и опишите всё, что можно. В идеале — сделайте это в присутствии арендатора, покажите, обсудите, внесите в акт и только потом подписывайте. Никаких «подпишите потом, я вам всё расскажу по телефону».

Что делать с техникой и мебелью

Это отдельная радость. Потому что если вы оставляете в квартире что-то ценное — телевизор, микроволновку, кофемашину, — оно должно быть зафиксировано. Особенно если на него потом могут предъявить претензии или наоборот — вам придётся восстанавливать.

Не обязательно указывать серийные номера, но:

Название модели.
Производитель.
Состояние на момент передачи.
Что работает, что не работает.

Если вы передаёте сломанный пылесос, так и пишите: «Пылесос — неисправен». Иначе потом будет вопрос: «А почему он не работает?». А вы — «Так он и не должен был». А арендатор — «А я откуда знал?». И понеслась.

С мебелью всё проще, но тоже лучше описать: «Шкаф купе — без повреждений, внутренняя полка сколота». «Кровать — двухспальная, матрас с пятном». Если что-то вызывает смех — пишите как есть. Главное, чтобы не было потом: «Я не знал, я не видел, это вы мне такое сдали».

Стоит ли делать фото

Стоит. Фото — это ваш бонусный козырь. Потому что если арендатор потом будет говорить, что «шкаф уже стоял с дверцей на бок», вы достанете фото и скажете: «Вот, Ваня. Стоял как солдат. А теперь что?».

Фотографируйте:

Комнаты.
Технику крупным планом.
Проблемные зоны (царапины, сколы, пятна).
Места общего пользования — ванну, туалет, кухню.

Можно распечатать фото и приложить к акту. А можно просто хранить в папке на телефоне или в облаке, но подписать акт, что «в состоянии квартиры стороны ознакомлены по фото от 05.07.2025, размещённым в облачном хранилище по ссылке». И вы в домике.

А если арендатор отказывается подписывать

Такое тоже бывает. Кто-то не хочет «бумажек», кто-то говорит «давайте по-простому». Ваша задача — не срываться, не давить, а объяснить, что это нужно и вам, и ему.

Если человек наотрез отказывается — не передавайте квартиру. Серьёзно. Потому что потом, если что-то пойдёт не так, вы останетесь без доказательств. А он скажет: «Да вы мне разваленную квартиру сдали, вот я и жил так».

Если вы уже передали, но акт не подписан — попробуйте составить его и направить арендатору по почте с уведомлением. Попросите вернуть с подписью. Не идеально, но хоть что-то.

Что делать при выезде

Процесс тот же, только наоборот. Осматриваете квартиру, проверяете мебель, технику, сравниваете с первым актом. Всё, что изменилось — фиксируете.

Если что-то повреждено — указываете в акте возврата. Плюс можно удержать часть или весь залог, если это предусмотрено договором. Только делайте это не в формате «мне не понравился ковёр», а «ковёр залит кофе, пятно не отстирывается, требуется замена — вычитаю 2000 рублей».

При этом важно:

Осмотр проводить вместе.
Акт подписывать в двух экземплярах.
Делать фото, если есть спорные моменты.

Если арендатор отказывается признавать повреждения — вы составляете акт в одностороннем порядке. И желательно при свидетелях.

Всё это звучит утомительно, но спасает нервы

Да, подписывать акт, делать фото, спорить про трещины на обоях — не мечта. Но если вы сдаёте квартиру, особенно незнакомым людям, это — ваша броня. Не подписали акт — считайте, сдали на доверии. А с доверием в аренде, как показывает практика, лучше не перебарщивать.

Даже если у вас «супернадёжный арендатор» — оформляйте. Люди меняются. А квартира — штука дорогая. И восстанавливать стены, технику и нервы потом намного сложнее, чем потратить час на бумажку.

Итоги для практичных

Фиксация передачи квартиры — это не из-за недоверия. Это из-за здравого смысла. Акт приёма-передачи — это способ сказать: «вот как было», чтобы потом никто не говорил: «не было такого».

Вы сдаёте не просто стены, вы передаёте своё имущество. А значит, вы вправе знать, в каком виде вы его отдали, и в каком вам его должны вернуть. И если всё зафиксировано — вы не «зануда с бумажками», а нормальный, аккуратный человек, который не хочет жить в догадках. А это, согласитесь, приятнее.