Как расторгнуть договор аренды досрочно

8 минут чтения

Сначала всё было красиво. Подписали договор, пожали руки, заселились или заселили — и вроде все счастливы. Но жизнь, как известно, любит бросать повороты. Вдруг начался ремонт у соседей, тараканы начали ходить строем, арендатор решил, что 23:00 — это хорошее время для барабанов, или вы внезапно переезжаете на Камчатку. И вот тут встает логичный вопрос: а как вообще можно расторгнуть договор аренды раньше срока, да ещё так, чтобы никто потом не писал вам капсом в мессенджеры или не встречал с вопросами у подъезда?

Спокойно, всё можно разрулить. Главное — не делать резких движений, не сжигать мосты и действовать в рамках закона. Сейчас расскажем, как всё сделать грамотно и по-человечески.

Вообще можно ли так — взял и ушёл

Можно, но не всегда просто. В законе написано, что договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон. А это значит, что если вы — арендатор — хотите съехать раньше срока, а арендодатель не против, то вы просто вместе подписываете допсоглашение и разбегаетесь мирно.

Но если одна сторона против, тогда всё уже не по любви, а по букве закона. Там начинается шоу с основаниями, сроками уведомлений и иногда даже судами. Особенно если кто-то чувствует себя обиженным, а договор составлен так, что найти крайних сложно.

Какие бывают причины досрочного расторжения

Причины могут быть разными, и у каждой стороны — свои:

У арендодателя: не платят, портили имущество, шумят, жалуются соседи, помещение нужно срочно обратно.
У арендатора: течёт потолок, отопление не работает, соседи устраивают техно-вечеринки, арендодатель приходит без звонка, срочный переезд, увольнение, развод, переезд на Марс.

Но просто «не хочу» — это не причина. Юридически, по крайней мере. Если в договоре не прописана возможность расторжения без причин (а такое бывает, между прочим), то придётся что-то доказывать или договариваться.

Что должно быть в договоре, чтобы расторгать по-человечески

Вот тут многие совершают ошибку. Подписывают стандартный шаблон, не читая, и потом удивляются, почему вы не можете просто уехать без последствий.

А между тем, в хорошем договоре обычно прописано:

Срок аренды.
Возможность досрочного расторжения и как это делается (уведомление за 30 дней, за 60, через телеграмму, через суд — что угодно).
Условия возврата залога.
Ответственность за нарушение условий (штрафы, удержания, пени).

Если всего этого нет — увы, придётся плясать от Гражданского кодекса и надеяться, что вторая сторона адекватная.

Хочу съехать раньше — как это сделать

Если вы арендатор и больше не можете/не хотите жить в этом месте — первым делом проверьте договор. Там может быть написано, что вы обязаны предупредить за определённое количество дней. Обычно — 30. Значит, пишете уведомление, передаёте арендодателю, подписываете обеими сторонами, и ждёте окончания срока.

Если арендодатель готов — можно хоть завтра съезжать. Главное — оформить это бумажкой. Никаких «я сказал, он согласился». Всё фиксируется письменно.

Если арендодатель против — ищите основания. Например:

Нарушения условий договора (нет отопления, протекает крыша, угрожает здоровью).
Неисполнение обязательств со стороны арендодателя.
Жизненные обстоятельства (в некоторых случаях это прокатывает — но не всегда).

Если основания есть — пишите официальное уведомление, ссылаясь на соответствующий пункт договора или статьи закона. Если хотите по-взрослому — лучше через юриста. Или хотя бы не с ошибками и без эмоций.

Арендодатель хочет выгнать раньше срока — можно?

Тут тоже не всё так просто. Даже если арендатор бесит, не платит, слушает Стаса Михайлова в 3 ночи и держит крокодила на балконе — вы не можете просто прийти и сказать: «Уходи». Есть процедура.

Во-первых, надо написать уведомление о расторжении. С указанием причины. Это может быть:

Систематическая просрочка оплаты.
Использование помещения не по назначению.
Порча имущества.
Жалобы от жильцов и нарушение порядка.

Во-вторых, нужно дать срок на устранение нарушений (если это возможно). Обычно — 30 дней. Только если арендатор не реагирует — можно идти дальше.

В-третьих, не вздумайте просто менять замки и выкидывать вещи. Это незаконно и может аукнуться судом. Даже если вы абсолютно правы — действуйте по процедуре.

А если в договоре ничего не написано?

Так бывает. Подписали шаблон «на коленке», ничего не прописали про расторжение — и вот беда.

В этом случае вступает в силу Гражданский кодекс. Он гласит, что расторгнуть договор аренды досрочно можно только при наличии серьёзных оснований или по согласию сторон. Просто так — нет.

Выход — договариваться. Иногда это даже проще, чем пытаться выдавить что-то через суд. Люди чаще всего понимают, что держать силком никого смысла нет. Особенно если вы всё объясните честно.

Как оформить расторжение грамотно

Если обе стороны согласны:

Пишите соглашение о расторжении. Указываете дату, причину (если хотите), условия возврата залога и дату освобождения квартиры.
Подписываете обеими сторонами.
Составляете акт возврата помещения — указываете состояние, что с мебелью, что с техникой.
Возвращаете ключи, залог, улыбаетесь и расходитесь.

Если одна сторона против:

Пишете уведомление — в свободной форме, но лучше официальной.
Указываете статью закона или пункт договора, который нарушен.
Приложите доказательства (если есть).
Ждёте ответа.
Если ответа нет — готовьтесь к суду. Или найдите медиатора, чтобы не доводить до крайности.

Что с залогом при досрочном расторжении

Вот тут начинается вечная битва. Арендатор считает, что должен получить залог назад. Арендодатель — что «они у меня три раза чай пролили и порвали штору».

Чтобы избежать скандала:

Фиксируйте в акте приёмки состояние имущества.
Подпишите, что претензий нет (если действительно нет).
Если залог удерживается — укажите за что. Не просто «вы грязно жили», а конкретно: разбита ваза IKEA за 799 рублей.

Залог — не компенсация морального ущерба. Он должен покрывать конкретные убытки. Всё остальное — от лукавого.

А что с коммуналкой и долгами

Если расторгаете договор — проверьте, всё ли оплачено. Иногда арендатор уезжает, а потом приходит счёт за электричество на 2000, потому что бойлер не выключили.

Лучше прямо в акте возврата прописать:

Оплачены ли коммунальные услуги.
Переданы ли счётчики.
Кто и когда заплатит, если остался долг.

И не забудьте — если в квартире есть прописка (пусть даже временная) — снимайте с регистрации. Это важно. Особенно если хотите потом сдавать другим.

Суд: когда без него не обойтись

Иногда всё идёт не по плану. Одна сторона не хочет уходить, вторая не хочет возвращать деньги, обе ругаются — и тогда остаётся один путь: суд.

Но идти туда стоит только если:

Другая сторона не идёт на контакт.
У вас есть документы (договор, акты, переписка, чеки).
Вы уверены в своей правоте.

Суд может расторгнуть договор в одностороннем порядке, обязать выплатить компенсацию, вернуть залог, даже выселить. Но это долго. И с юристом. Поэтому сначала лучше попробовать миром.

Несколько вещей, которые точно не стоит делать

Иногда люди в эмоциях творят глупости. Вот чего делать точно не надо:

Менять замки без согласия (это незаконно).
Самовольно съезжать без уведомления (это повод удержать залог).
Не оформлять документы (потом ничего не докажете).
Лгать в договоре (особенно если хотите что-то взыскать через суд).

Будьте вменяемыми. Даже если другая сторона нет. Это поможет сохранить и деньги, и лицо.

Сложные случаи

Бывает, договор на 11 месяцев, но уже через два хочется закончить. Или арендатор заболел и уехал в больницу, а в квартире вещи. Или арендодатель умер. Тут нет универсального рецепта, но есть общий принцип: документируйте всё. Пишите, фиксируйте, не надейтесь на «да я же объяснял по телефону».

Если ситуация совсем тупиковая — ищите юриста. Лучше потратить 3000 на консультацию, чем потом — 30 000 на исправление ошибок.

В двух словах, если подытожить

Расторгнуть договор досрочно — реально. Главное:

Читать, что вы подписываете.
Не бояться обсуждать условия с другой стороной.
Оформлять всё письменно.
Фиксировать расчёты и состояние квартиры.
Не паниковать, если что-то пошло не так.

И помните: аренда — это не тюрьма. Если жить или сдавать стало невозможно — выход есть. Просто найдите его спокойно, аккуратно и без желания кому-то отомстить. Тогда и уйдёте красиво, и вернуться сможете при случае.