Что делать, если арендатор не платит

8 минут чтения

Сначала всё шло хорошо. Люди приличные, даже ботинки у двери складывают аккуратно, платят вовремя, иногда приносят вам шоколадку — мол, «спасибо, что сдаёте такую уютную квартиру». Вы уже почти поверили в арендаторское братство, а потом… бах. Деньги не пришли. Ни в понедельник, ни в пятницу, ни даже после той самой шоколадки. Прошло две недели, потом три, потом месяц. А человек на звонки отвечает глухо, на сообщения пишет «чуть позже» или вообще перестал выходить на связь. Что делать, если арендатор не платит? Главное — не впадать в панику, а действовать спокойно, но уверенно. И желательно — по закону.

Для начала — не надеяться, что «сам образуется»

Есть такая странная иллюзия у владельцев недвижимости: если не трогать ситуацию, она рассосётся. Как синяк на коленке. Но аренда — это не коленка, и если человек не платит уже две недели, ждать дальше бессмысленно. Особенно если у вас ипотека, коммуналка и другие взрослые обязанности.

Первое, что нужно сделать — зафиксировать факт просрочки. Посмотрите договор. Что там сказано? В какой срок должен вноситься платёж? Есть ли пункт про пени или штрафы? Есть ли порядок уведомлений?

Если договор оформлен правильно, то вы уже на шаг впереди. Если нет — всё равно не поздно действовать, но понадобится больше бумажной гимнастики.

Варианты поведения арендатора: кто перед вами

Важно понимать, с кем вы имеете дело. Есть несколько типичных сценариев:

Забыл. Да-да, бывает. Особенно если аренда оформлена по-дружески, а человек привык, что вы не напоминаете.
Временно не может. Потерял работу, задержка зарплаты, уехал за город, случился финансовый шторм.
Надеется, что прокатит. Типичный «протяну, а там видно будет».
Целенаправленно уклоняется. Вот это уже плохо. Такой человек не собирается платить, но съезжать — тоже нет.

Разобраться, кто именно перед вами — важно. От этого зависит, как вы будете действовать дальше. Если человек просто временно попал в сложность — можно договориться. Если просто морозится — только письма и закон.

Что делать в первую неделю просрочки

Сначала — вежливо напомните. Да, это не весело. Но даже если вы арендодатель с принципами, лучше начать с мягкой ноты. Позвоните, напишите: «Здравствуйте, у нас была договорённость — до 5 числа. Платёж не поступил, уточните, пожалуйста, когда будет оплата?»

Если человек говорит: «Вот-вот переведу» — поставьте крайний срок. И скажите об этом прямо. Например: «Хорошо, жду до пятницы, дальше придётся оформлять письменное уведомление о расторжении договора».

Если не отвечает вообще — пишите официальное письмо. Лучше — заказное, с уведомлением. В нём укажите:

Что арендатор не исполнил обязательства.
Какой срок просрочки.
Что вы требуете оплату и/или освобождение квартиры.
Что в случае игнорирования будете обращаться в суд.

Можно ли отключить свет или воду

Нет. Даже если вы уверены, что человек просто вам сел на голову и болтает ногами. Отключение коммуникаций — это нарушение закона. Это называется «самоуправство», и за него можно огрести не только штраф, но и до реального уголовного дела, если арендатор пожалуется.

И да, даже если это ваша квартира, даже если всё оплачиваете вы, вы не можете отключить ресурсы жильцу. Звучит обидно, но закон на его стороне. По крайней мере — до суда.

Что делать, если человек продолжает жить и молчит

Вот тут надо действовать уже официально. Схема простая:

Составляете уведомление о расторжении договора в связи с неисполнением условий (в частности, неуплатой).
Отправляете его заказным письмом с уведомлением или вручаете под роспись.
В уведомлении указываете срок, в который арендатор должен либо погасить долг, либо выехать. Обычно это 10–15 дней.
Ждёте. Если нет реакции — идёте в суд.

Да, долго. Да, муторно. Но по-другому никак. Иначе вы сами становитесь уязвимы. Особенно если человек юридически подкованный и любит «поиграть в справедливость».

Что делать с вещами арендатора

Очень хочется вынести всё на лестницу, подпереть табуретом и сказать: «Забирай, пока никто не утащил». Но так нельзя. Даже если он не платит.

Пока договор не расторгнут, а выселение не оформлено — его вещи находятся в квартире на законных основаниях. Даже если он не появлялся неделю, даже если вы трижды ему писали. Ваша задача — либо договориться о вывозе, либо дождаться решения суда.

А после решения — составьте акт о том, что осталось. Можно с фото. Сохраните вещи у себя, если он не заберёт — потом можете обращаться в суд за признанием их брошенными.

Что делать, если договор не заключали

Тяжело, но не конец света. У вас должны быть доказательства, что человек жил у вас и платил аренду:

Переписка в мессенджерах.
Переводы на карту с комментарием «за аренду».
Свидетельские показания (например, соседей).
Фото и видео.

С этим можно обращаться в суд. Придётся доказать факт проживания и неуплаты. Это не просто, но возможно. Особенно если у вас действительно был контакт, и всё зафиксировано хоть как-то.

Можно ли вернуть долг

Тут два пути. Первый — человек сам вам вернёт долг. Это случается, особенно если вы действуете официально и спокойно. Второй — суд. Вы подаёте иск не только на выселение, но и на взыскание задолженности.

Если выиграете суд — приставы будут взыскивать долг. Правда, это тоже процесс небыстрый. Но хотя бы появится законное основание требовать деньги. А если арендатор работает официально — можно подать в бухгалтерию по месту его работы, чтобы удерживали из зарплаты.

Иногда помогает пугалка: «Я подаю в суд, взыщу не только долг, но и пени, госпошлину и ваши расходы на юриста». Некоторые на этой стадии начинают шевелиться.

Как обезопаситься в будущем

Хорошая история учит лучше, чем любой договор. Вот несколько простых правил, которые помогут не повторять одни и те же грабли:

Всегда заключайте договор. Даже если «друзья друзей». Даже если «тётя Зина, она хорошая».
Прописывайте чётко сроки оплаты, пени за просрочку, порядок расторжения и выселения.
Берите залог. Он не решит всех проблем, но хотя бы покроет часть.
Старайтесь получать оплату по безналу — чтобы был след.
Проверяйте жильцов перед заселением. Не в формате ФСБ, но хотя бы соцсети, работа, отзывы. Иногда и одного разговора хватает, чтобы понять, с кем имеете дело.
Не затягивайте с реакцией. Просрочка — это не ерунда, а сигнал. Если сегодня человек не заплатил, а завтра уже «забыл» ключ — значит, пора действовать.

Когда всё хорошо заканчивается

Иногда арендаторы платят с опозданием, но потом извиняются, погашают всё и продолжают жить. Такие ситуации — не повод для паранойи. Но важно: если просрочки повторяются — надо менять жильца. Даже если он улыбается, как друг детства.

Хороший арендатор — это тот, с кем можно не встречаться каждую неделю и не проверять счётчик после каждой оплаты. Аренда — это не дружба. Это сделка. И если в сделке кто-то нарушает правила — вы имеете право защитить себя.

Подведём без морали

Арендатор, который не платит — это не просто неудобство. Это финансовый риск, потерянные нервы и куча времени. Не надо превращаться в палача, но и сидеть в углу — тоже не вариант.

У вас есть закон, договор, почта, суд — и всё это работает, если не бросать ситуацию на самотёк. Действуйте спокойно, поэтапно и с документами. А арендаторов, которые считают, что платить — не обязательно, оставляйте другим. Вы же не благотворительный фонд.