Аренда квартиры иностранцу: юридические особенности

Кто-то боится сдавать квартиру студентам, кто-то — семьям с детьми, а есть те, у кого при слове «иностранец» глаз начинает дёргаться. И не от ксенофобии, а от страха перед непонятными бумагами, языковым барьером и мыслями: «А вдруг я что-то не так подпишу и завтра квартиру заберут?». Нет, не заберут. Но нюансов действительно хватает, особенно если не хотите оказаться на том самом знаменитом «наверное, лучше было бы прочитать это до того, как сдал».

Рассмотрим всё, что нужно знать, чтобы спокойно и законно сдать жильё иностранному гражданину. Не важно, из какой он страны, главное — из другого государства. Будет ли он работать, учиться, спасать мир или просто любоваться панорамой с вашей лоджии — всё это требует юридической аккуратности.

Можно ли вообще сдавать жильё иностранцу

Можно. И закон это не запрещает. Никаких особых ограничений для частных арендодателей нет. Вы вправе сдавать квартиру любому человеку — будь он с российским паспортом, видом на жительство или иностранцем с временной регистрацией.

Но. И всегда есть это «но». Как только вы решили поселить у себя человека без гражданства РФ, у вас появляется дополнительная обязанность — уведомить о его проживании государство. А если точнее — МВД.

Что это за уведомление и как оно работает

Если вы сдали квартиру иностранцу, то обязаны в течение 7 рабочих дней с момента его заезда сообщить об этом в территориальный отдел по вопросам миграции МВД. Это называется регистрация по месту пребывания. Не путать с пропиской.

И да, именно вы как арендодатель — не арендатор — должны этим заниматься. Даже если вы сдаёте через агентство, даже если вам всё оформил юрист, даже если арендатор пообещал сам «всё сделать». Ответственность — на собственнике жилья.

Как подаётся уведомление:

• Заполняется специальная форма (можно взять на сайте МВД или в самом отделении).

• К ней прилагаются копии паспорта иностранца, его миграционной карты и документа, подтверждающего законность пребывания (виза, ВНЖ, патент и так далее).

• Вы подаёте это всё лично, через доверенное лицо или через МФЦ.

• Вам выдают отрывной талон — подтверждение, что регистрация прошла.

Всё это звучит как квест, но на деле занимает минут двадцать, если очередь не мешает. Главное — не тянуть. Потому что если не подать вовремя, штраф может быть до 5000 рублей. А в Москве и Питере — до 7000. А это уже сумма, за которую вы могли бы купить приличную раковину на кухню.

А что с договором — он должен быть особенный?

Договор аренды с иностранцем в целом ничем не отличается от обычного. Но есть парочка моментов, на которые стоит обратить внимание.

Во-первых, убедитесь, что у арендатора есть легальные основания находиться в России. Виза, миграционная карта, разрешение на временное проживание, вид на жительство — не важно что, но что-то должно быть. Не из-за вашей любви к порядку, а потому что вы рискуете, если поселите человека, у которого нет права быть в стране.

Во-вторых, указывайте в договоре не только паспортные данные, но и данные миграционного документа. Это покажет, что вы не просто «на эмоциях» решили подписать бумагу, а в курсе, с кем имеете дело.

И да, не забывайте про перевод. Если ваш арендатор не говорит по-русски, он может потребовать двуязычный договор — на русском и на своём родном. Это не обязательно, но разумно. Особенно если человек из Европы или работает в международной компании.

Какие документы должен показать вам иностранец

Тут всё зависит от его статуса. Вариантов может быть несколько.

• Паспорт иностранного государства.

• Миграционная карта.

• Виза (если нужно).

• Регистрация по месту пребывания (если он уже где-то жил).

• Разрешение на временное проживание или ВНЖ.

Вы вправе попросить все эти документы. Это не проявление недоверия, это здравый смысл. Потому что если вы впустите в квартиру человека без легального статуса, и он окажется в списке депортируемых — объясняться будете вы. И не с соседями, а с государством.

Хорошо бы сделать копии всех этих бумаг и приложить их к договору. Это вас потом спасёт от лишних вопросов.

Как быть с регистрацией, если человек снимает квартиру на пару месяцев

Даже если иностранец арендует жильё на короткий срок — регистрация всё равно нужна. Закон не делит аренду на «долгую» и «короткую», он говорит: прибыл — зарегистрируйся. И если вы сдаёте квартиру на две недели — регистрация обязательна. Без неё могут быть штрафы и вам, и арендатору.

На практике, конечно, не всегда всё так строго. Особенно если это турист, который живёт в отеле и не успевает заселиться к вам на весь срок визы. Но если это полноценная аренда — забудьте про послабления. Формальности придётся соблюдать.

Можно ли вообще не регистрировать, если арендатор говорит «не надо»?

Очень распространённая ловушка. Иностранец говорит: «Не парьтесь, у меня всё уже есть», и вы такие: «Ну ладно». А потом приходит проверка — и начинается.

На самом деле, даже если у него есть какая-то регистрация, она действительна только по тому адресу, где он действительно проживает. Если он переехал к вам — вы обязаны его заново регистрировать. Не потому что вы параноик, а потому что закон так устроен.

Так что если арендатор отказывается — либо договаривайтесь, либо не селите. Потому что в случае чего именно вы будете «хозяин, который не сообщил».

Кто вообще следит за всей этой миграционной историей

Следит МВД. Точнее, его подразделения по вопросам миграции. Иногда вместе с участковыми. Иногда — по наводке от соседей, которые вдруг решили, что «в квартире слишком много акцентов». Да, бывает и такое.

А если речь идёт о посуточной аренде или сдаче через сайты типа Airbnb, то контролировать могут и налоговики. И если выяснится, что вы сдавали иностранцу без договора и уведомления — не обрадуются.

Так что думать «а кто меня найдёт» — не лучшая стратегия. Особенно в городах-миллионниках, где сейчас реально проверяют такие вещи.

Что делать, если иностранец уехал раньше срока

Если иностранец внезапно собрал чемодан и уехал в свой Дрезден на месяц раньше срока, вы обязаны уведомить МВД. Это не делается по принципу «сам ушёл — сам и снялся», а исключительно через того, кто его регистрировал. То есть — через вас.

Заполняете уведомление о снятии с регистрации, подаёте его туда же, где ставили. Да, это неудобно, но иначе вам могут засчитать нарушение.

Бонус: если вы зарегистрировали одного иностранца, а через неделю он уехал, а вы пустили другого — нужно заново регистрировать нового. Это не «разрешение на всех», а строго персональная штука.

Что, если арендатор — гражданин ЕАЭС?

Вот тут интересный момент. Если человек из Беларуси, Казахстана, Армении или Кыргызстана — он, конечно, иностранец, но у нас с этими странами есть соглашения. Регистрация для граждан ЕАЭС тоже обязательна, но делается проще и не требует виз.

Зато в остальном — всё как у всех. Паспорт, договор, уведомление — всё те же правила. Просто миграционная карта у них может отсутствовать, если пересекли границу по внутреннему паспорту.

Так что не расслабляйтесь, если к вам заселяется «просто белорус». Это не «почти россиянин», это тоже иностранец, с которым всё по регламенту.

Что по налогам

Сдача жилья иностранцу ничем не отличается от сдачи гражданину РФ с точки зрения налогообложения. Всё так же: или вы платите НДФЛ, или оформляете самозанятость, или работаете через ИП — зависит от вашего статуса и объёма деятельности.

Но! Если вы сдаёте жильё юрлицу — например, иностранной компании, которая размещает у вас своего сотрудника, — налоговая может поинтересоваться, как вы оформляете такие отношения. Тут уж точно без договора не обойтись.

Если всё оформлено правильно, вы платите налог и регистрируете проживание — вам бояться нечего. Даже если завтра к вам придёт проверка с фонариком.

Нужно ли страховать жильё, если сдаёте иностранцу

Это необязательно, но желательно. Особенно если арендатор приезжает на долго и собирается жить «как дома». Никто не застрахован от бытовых происшествий — потопов, пожаров, трещин в унитазе.

Многие страховые компании предлагают специальные полисы именно для арендодателей. Вы платите один раз в год, и если арендатор зальёт соседей или разобьёт окно — вам всё компенсируют.

С иностранцами такой подход особенно уместен. Потому что уехать они могут быстро, а претензии вам всё равно предъявят.

Где искать юридическую помощь, если что

Иногда случаются ситуации, когда без юриста не обойтись. Например, если арендатор нарушает договор, не платит или вы хотите расторгнуть договор досрочно.

В этом случае ищите адвокатов, которые специализируются на аренде и миграционных вопросах. Их немного, но они есть. Или хотя бы консультируйтесь у грамотного риелтора — не у того, кто «просто умеет заполнять договоры», а у того, кто реально знает, как работает миграционное право.

И напоследок

Сдавать жильё иностранцу — это не страшно, не сложно и даже интересно. Иногда это прекрасные жильцы, пунктуальные и вежливые, которые любят порядок и платят вовремя. Главное — не забывать про формальности.

Если вы всё сделаете правильно:

• Оформите договор с полными данными.

• Зарегистрируете арендатора в МВД в срок.

• Соберёте копии всех документов.

• Убедитесь, что у арендатора есть основания находиться в стране.

— то можно спать спокойно. И не важно, кто к вам приехал — китайский аспирант, итальянский повар или немецкий программист. Закон — он для всех один, и соблюдать его совсем не так страшно, как кажется.

Потому что сдавать по правилам — это не скучно. Это разумно. И выгодно.