Как выселить арендатора законно

Сдаёте квартиру, всё вроде бы отлично, деньги приходят, арендаторы улыбаются, в ванной пахнет освежителем, а не плесенью. И вдруг — бах. Они начали опаздывать с оплатой, заводить посторонних личностей, ломать мебель и вести себя так, будто снимают не у вас, а выиграли квартиру в лотерею. Или просто срок договора закончился, а люди делают вид, что не поняли намёка. И вот вы, хозяин с ключами и правами, не можете просто так прийти и сказать: «Ну всё, до свидания, освобождайте». Потому что, увы, не всё так просто.

Даже если это ваша квартира, выселять надо по закону. А не как в сериалах — с чемоданом под мышкой и соседом-таксистом, дежурящим у подъезда. Сейчас разберёмся, как сделать всё грамотно, спокойно и без лишней драмы.

Для начала: можно ли просто так выгнать человека из квартиры

Нет. Даже если он не платит, хамит и держит дома попугая, хотя вы просили никаких животных. Если он живёт в вашей квартире — это уже аренда, и она защищена законом. Выселение — это не «пришёл с криком и заменил замки», это процесс. Иногда короткий, иногда длинный и нудный, но зато легальный.

Важно понимать: вы не можете выгнать арендатора без уведомления, без оснований и без соблюдения условий договора. А если пойдёте по пути «ну и что, я собственник» — это может обернуться неприятностями. Например, суд встанет на сторону арендатора, даже если он ужасен.

С чего вообще начинать, если арендатор перестал устраивать

Первое — не паниковать. Второе — достать договор аренды и внимательно его прочитать. Именно он определяет, что можно, что нельзя и в какие сроки. Иногда в договоре уже указано: «в случае просрочки более 10 дней договор расторгается автоматически» — и тогда всё проще. А иногда ничего такого не прописано — и тогда надо действовать по Гражданскому кодексу.

Лучше всего, если договор оформлен письменно, с подписями, сроками и обязательствами. Тогда есть хоть что-то, на что можно опираться. Если же всё было на словах — начинается «я такого не говорил», «вы мне не хозяин» и вот это всё.

Когда можно расторгнуть договор досрочно

Закон даёт вам право расторгнуть договор аренды, если арендатор:

• Систематически не платит.

• Использует жильё не по назначению (устроил там хостел, офис или катакомбы).

• Существенно ухудшает имущество (сломал технику, прожёг ковёр, разбил унитаз).

• Нарушает правила пользования помещением (устраивает вечеринки, мешает соседям).

• Не освобождает жильё после окончания договора, если вы предупредили вовремя.

Но! Даже если всё это правда, просто прийти и сказать «выметайся» — нельзя. Сначала нужно правильно уведомить человека.

Как правильно уведомить арендатора о расторжении

Письменно. Желательно заказным письмом с уведомлением. Или хотя бы вручить под подпись. Устные разговоры не считаются. Всё, что не на бумаге — потом в суде превращается в «а я не помню».

Если договор бессрочный или автоматически продлевается, вы должны уведомить арендатора минимум за 30 дней. А если в договоре указан конкретный срок, и он заканчивается — просто заранее предупредите, что продлевать не будете. Лучше за месяц. Вежливо, чётко, без агрессии.

Если арендатор нарушает условия — можно направить претензию и требование освободить жильё. Там указываете, какие пункты договора нарушены, и предлагаете решить мирно — освободить помещение в течение, скажем, 10–15 дней.

Что делать, если арендатор не реагирует

Вы ждёте. Потом ещё немного ждёте. Потом пишете повторно. А человек продолжает жить, платить не платит, а на звонки отвечает, будто вы рекламный спам. Значит — пора в суд.

Идти в суд можно, если:

• Арендатор отказывается съезжать после окончания срока аренды.

• Договор расторгнут, но человек не уходит.

• Серьёзные нарушения, которые подтверждены (акты, фото, видео, свидетели, переписка).

Да, суд — это долго. От месяца до полугода. Но если вы пройдёте этот путь грамотно — получите решение, с которым можно идти к приставам. А пристав уже официально передаёт жильцу бумагу: «выселяйтесь». И если не выселяется — может применить меры, включая помощь полиции.

Можно ли просто поменять замки

Нет, нельзя. Даже если вас трясёт от злости. Даже если у вас ключи и это ваша квартира. Пока человек там живёт, и нет решения суда — он считается законным пользователем. А замки менять — это уже самоуправство. А это уголовная статья, если что. Статья 330 УК РФ.

Полиция в таких случаях чаще всего встаёт на сторону арендатора. Потому что «домашний адрес» — штука, охраняемая законом. Даже если человек ужасный, он всё равно защищён.

А что если договор не заключали вообще

Вот тут сложнее. Но не безнадёжно. Если у вас есть хоть какие-то доказательства: переписка, переводы на карту, соседи, которые подтвердят — это уже можно использовать в суде. Конечно, это дольше и муторнее, но тоже вариант.

Без договора вы можете всё равно подать иск о признании прекращения факта аренды и требовании выселения. Главное — собрать доказательства, что человек живёт без права на это.

Что делать с вещами арендатора

Очень частая ошибка — выбросить вещи. Или вынести их на лестничную клетку в стиле «забирай, пока не поздно». Делать так — нельзя.

Если арендатор съехал, но оставил вещи, вы обязаны хранить их в течение разумного срока. Если не забирает — уведомить письменно. Если всё равно не реагирует — можно обратиться в суд с требованием признать вещи брошенными.

Самое надёжное — составить акт, сделать фото, запечатать в отдельную комнату или склад, передать через опись. Тогда вы в безопасности. И никто потом не скажет: «Там была фамильная скатерть за сто тысяч евро, а вы выбросили».

Можно ли не судиться, а просто договориться

Иногда можно. Особенно если вы умеете говорить спокойно и без угроз. Кто-то просто не торопится съезжать, потому что не может найти жильё. Или боится, что вы удержите залог. Или у него жизнь рушится, и он прячется от проблем.

Попробуйте:

• Предложить выехать с отсрочкой — например, дайте 10 дней, но без конфликта.

• Прямо сказать, что в случае отказа — пойдёте в суд.

• Убедить человека, что договориться — лучше, чем конфликтовать.

Если получится решить всё мирно — прекрасно. Если нет — идите в суд. Но только не угрожайте. Закон на вашей стороне, если вы действуете по правилам.

Как обезопасить себя на будущее

После первой истории с невыездом арендатора у многих возникает мысль: «больше никогда». Но если уж сдавать — то с умом. Вот несколько правил, чтобы не повторять ошибки:

• Заключайте договор. Всегда. С подписями, сроками, условиями досрочного расторжения.

• Пропишите в договоре порядок выселения, сроки уведомления, ответственность за нарушения.

• Не передавайте ключи до подписания договора и первого платежа.

• Периодически общайтесь с арендатором. Не как ФСБ, а по-человечески. Чтобы понимать, что всё стабильно.

• Не стесняйтесь проверять квартиру. Но с предупреждением — за сутки, как минимум. Это не шпионаж, а нормальный контроль собственности.

Случаи из жизни

— Арендатор три месяца не платил, кормил «вот на следующей неделе точно переведу». В итоге пришлось судиться. Суд длился четыре месяца, потом ещё два ждали приставов. Но в итоге — выселили, получили компенсацию. И теперь только по договору и с предоплатой.

— Сдавали посуточно, человек остался «чуть подольше», а потом — живёт уже два месяца, не выезжает. Без договора. Суд не принял иск, потому что доказательств было мало. Урок: даже на день — делайте бумажку, пусть хоть на один лист.

— Соседи жаловались на шум. Проверили — в квартире устроили коворкинг. Хотя в договоре прямо написано «жильё только для проживания». Уведомили, дали срок, не помогло. Через суд расторгли, выселили. Теперь в договоре пишем: «любая коммерческая деятельность — расторжение без возврата залога».

Как не сойти с ума в процессе

Выселение — это нервно. Особенно если арендатор не идёт навстречу. Хочется кричать, угрожать, выносить вещи. Но лучше — глубоко вдохнуть, взять ручку, бумагу и действовать по закону. Письма, копии, сроки, суд — скучно, но работает.

Психологически помогает осознание: вы действуете не как злодей, а как человек, который просто хочет получить обратно своё жильё. А законы — не враги, а инструменты. Пусть и не всегда удобные.

И напоследок

Выселение арендатора — не месть и не разборка, а просто юридическая процедура. Да, это требует терпения. Но если всё сделать грамотно — вы не только вернёте квартиру, но и не попадёте в проблемы сами. Так что держитесь хладнокровно, уважайте свои нервы и действуйте по сценарию, а не по эмоциям. Тогда и квартира останется целой, и совесть чистой.