Аренда недвижимости через ИП: выгодно ли?

Когда человек решает сдавать квартиру, комнату или, скажем, склад на окраине родного города, первое время он просто радуется — деньги капают, жильцы вроде нормальные, батареи не текут. Но со временем всё становится интереснее: доходы растут, арендатор не один, а пятеро, а тут ещё сосед подсказывает — «а ты через ИП попробуй, говорят, это выгодно». Вот тут и начинается весёлый квест под названием «Аренда через индивидуального предпринимателя». Кому это надо, для чего, сколько с этим возни — давайте разбираться без галстуков, но с примерами из жизни.

Кто вообще может сдавать недвижимость через ИП

Сначала разберёмся с азами. Сдавать жильё можно и как физлицо, и как индивидуальный предприниматель. По закону — оба варианта легальны. Но у ИП появляется больше возможностей, а заодно и обязанностей. Подходит это не всем, но бывает, что именно такой формат делает аренду удобной и даже выгодной.

Зарегистрироваться как ИП в нашей стране несложно. Заявление, паспорт, госпошлина, полчаса времени — и вы уже «предприниматель в сфере управления недвижимостью». Формально это называется «сдача имущества в аренду», но суть одна: вы зарабатываете деньги с недвижимости, и государство хочет, чтобы вы это делали цивилизованно.

Зачем вообще становиться ИП, если можно сдавать просто так

Хороший вопрос, на который нет одного правильного ответа. У каждого арендодателя свои мотивы, но чаще всего люди заводят ИП ради следующих вещей:

• Возможность заключать официальные договоры с юрлицами и не вызывать подозрений.

• Возможность сдавать несколько объектов без опасений попасть под внимание налоговой.

• Уменьшение налоговой нагрузки, если грамотно подобрать режим.

• Использование патентной системы, когда налог фиксированный, а не проценты от дохода.

• Желание «выйти в белую», особенно если планируется кредит, ипотека, или нужен официальный доход.

А ещё бывают случаи, когда арендатор требует, чтобы арендодатель был ИП. Например, если это магазин или офис, и арендатор — крупная компания, для которой «серая аренда» не вариант. В таких ситуациях без ИП — никак.

Какие налоговые режимы доступны ИП для аренды

И вот тут начинается выбор, от которого у неподготовленного человека может закружиться голова. Но всё не так страшно, если разложить по полочкам.

Есть три режима, которые может выбрать ИП для аренды:

• Упрощённая система налогообложения (УСН) — 6% с дохода или 15% с дохода минус расходы.

• Патентная система налогообложения (ПСН) — фиксированная сумма за год, зависит от региона.

• Общая система (ОСНО) — с НДС и бухгалтерией, но большинству она просто не нужна.

Для аренды недвижимости чаще всего используют УСН или патент. Общая система — это уже если вы планируете открыть мини-гостиницу с рестораном и конференц-залом. Мы сейчас не об этом.

УСН: простая и понятная схема

Если вы выбираете УСН 6%, то всё довольно просто. Сдаёте, получаете деньги, платите налог с дохода. Никаких НДС, вычетов и заморочек.

Пример: сдаёте три квартиры, общая сумма за месяц — 120 000 рублей. За год — 1 440 000 рублей. Налог — 86 400 рублей. Это меньше, чем по обычному НДФЛ (13%), и честно оформлено.

А если вы на УСН 15% (доход минус расходы), то можно вычитать из дохода затраты на ремонт, коммуналку, рекламу. Но там уже нужно всё фиксировать, собирать документы, считать. Кому-то удобно, кому-то лень.

Минусы? Да. Надо сдавать декларации, вести хотя бы минимальный учёт, платить страховые взносы за себя (а это почти 50 000 рублей в год). Но с учётом всех плюсов — не так уж и страшно.

Патент: купил — и не думаешь

Вот это уже формат «заплатил и забыл». Патент — это лицензия на сдачу конкретного объекта. Государство оценивает, сколько вы могли бы заработать, и предлагает: «Заплати нам фиксированную сумму за год — и сдавай спокойно».

Сумма патента зависит от:

• Региона (в Москве дороже, в Ульяновске дешевле).

• Площади объекта.

• Количества сдаваемых объектов.

Например, патент на одну квартиру в Москве может стоить от 60 000 до 120 000 рублей в год. Но при аренде в 50 000 в месяц — это выгодно. Особенно если объектов несколько, и налоговая база высокая.

Патент освобождает от необходимости сдавать декларации. Только платёж — и живи спокойно. Но важно не просрочить оплату, иначе потеряете право на льготу.

Когда ИП — это перебор

А теперь давайте честно. Бывают ситуации, когда ИП — это как покупать грузовик, чтобы возить один мешок картошки. Вот примеры, когда заморачиваться не стоит:

• У вас одна квартира, и вы сдаёте её время от времени.

• Доход небольшой, аренда нестабильная.

• Вы боитесь бумажек и не хотите ни с кем разговаривать, кроме арендаторки тёти Нади.

• Самозанятость покрывает все ваши нужды (и это, кстати, реальная альтернатива).

Для большинства простых арендодателей статус самозанятого — вообще идеальное решение. Всё делается через приложение, налог — всего 4%, и никаких страховых взносов. Но и потолок дохода у самозанятых ограничен. Так что если сдаёте пять квартир — вас попросят «на выход» в ИП.

Какой режим выбрать, если всё же решили стать ИП

Если решили: «Всё, буду ИП, хватит скрываться», то следующий шаг — выбор режима. Тут всё зависит от вашей ситуации.

• Хотите минимум отчётности и не боитесь заплатить побольше — берите патент.

• Хотите чуть сэкономить и готовы вести книгу учёта — УСН 6%.

• Если сдаёте много, есть расходы, и всё это можно подтвердить — УСН 15%.

• ОСНО берите только если вам нужен НДС или вы сдаёте крупному бизнесу, который НДС требует.

А ещё можно начать с одного режима, а потом перейти на другой. Главное — соблюдать сроки перехода и не путать налоги.

Какие плюсы у аренды через ИП

Давайте перечислим, что получает человек, если сдаёт через ИП:

• Легальность. Не страшны проверки и письма от налоговой.

• Возможность работать с юридическими лицами. Особенно если сдаёте офисы или склады.

• Возможность учесть расходы — от ремонта до амортизации мебели.

• Выгодные ставки, особенно при большом доходе.

• Репутация. Да-да, в деловой среде люди смотрят на то, кто вы — физик или ИП.

А если к этому прибавить, что в будущем ИП может пригодиться для расширения деятельности (например, сдавать жильё посуточно, открыть агентство, работать в сфере услуг) — картина становится ещё интереснее.

А какие минусы

Ну не может же всё быть шоколадно. Конечно, минусы есть:

• Нужно платить страховые взносы — независимо от того, был доход или нет.

• Придётся следить за сроками — оплат, отчётности, смены режимов.

• Придётся разбираться хотя бы немного в налогообложении или нанимать бухгалтера.

• Если обороты маленькие — может оказаться невыгодно.

Особенно стоит подумать тем, кто сдаёт жильё нерегулярно — скажем, летом на даче или в отпуске. Там проще остаться физлицом или самозанятым. ИП — это всё-таки уже система.

Что с документами

Если вы ИП и сдаёте официально — с документами у вас будет чуть больше, чем у физлица. Зато всё чётко.

• Договор аренды от ИП.

• Квитанции или акты об оплате.

• В зависимости от режима — налоговая отчётность.

• Платёжки по страховым взносам.

• При патенте — сам патент и подтверждение оплаты.

Ничего суперсложного, но аккуратность тут важна. Особенно если арендаторы — юрлица. Там любят бумажки.

Можно ли совмещать ИП и самозанятость

Нет. Тут или-или. Если вы стали ИП — о самозанятости можно забыть. Но если вам удобно работать с частниками по самозанятости, а для бизнеса — по ИП, то такой гибрид возможен, но только в формате двух режимов у разных людей (например, вы — ИП, а супруг — самозанятый).

Если хотите быть гибким и сдаёте только частникам — самозанятость проще. Но при масштабировании — всё равно путь один: в ИП.

Как перейти в ИП, если уже сдаёте

Процесс несложный:

1. Зарегистрироваться как ИП на сайте ФНС или через «Госуслуги».

2. Выбрать нужный налоговый режим.

3. Открыть расчётный счёт (не обязательно, но удобно).

4. Сообщить арендаторам о новом статусе и заключить новый договор.

5. Начать платить налоги официально.

И всё. Ваша аренда становится не только доходом, но и легальной деятельностью. А это уже звучит серьёзно.

В сухом остатке

Аренда через ИП — это не для всех, но в ряде случаев это действительно выгодно. Особенно если вы сдаёте несколько объектов, работаете с юрлицами, планируете расти или просто хотите всё делать по правилам.

Да, придётся чуть больше следить за бумажками, платить взносы и не забывать про отчётность. Но в обмен вы получаете:

• Возможность вести бизнес без страха перед налоговой.

• Более низкие налоговые ставки (при грамотном выборе режима).

• Легкий выход на рынок аренды для юрлиц.

• Возможность масштабироваться и официально развиваться.

Так что если вы уже не просто «дядя Коля с квартирой», а серьёзный арендодатель с регулярным доходом — ИП вполне может стать вашим рабочим инструментом. Главное — не бояться и не затягивать. Потому что налоги платят все, а вот спят спокойно — только те, кто платит их правильно.