Как платить налоги с дохода от сдачи жилья

9 минут чтения

Когда человек начинает сдавать жильё, он в душе надеется на простую схему: сидишь на диване, смотришь сериал, а деньги за аренду приходят на карту. Всё мирно, уютно, никаких забот. Но рано или поздно в голове просыпается мысль: «А налог-то кто будет платить?». Или хуже: налоговая сама напомнит. И вот тут диван перестаёт быть мягким.

Многие владельцы квартир искренне не знают, как правильно платить налоги с аренды. Кто-то боится, что всё слишком сложно. Кто-то считает, что пока не поймали — можно жить спокойно. А кто-то просто путается в режимах, ставках и сроках. Спокойно, сейчас всё разберём по-человечески. Без казённых оборотов и бухгалтерской тоски.

Надо ли вообще платить налог, если сдаёте жильё

Короткий ответ — да, надо. Даже если сдаёте свою первую и единственную квартиру, даже если арендаторы милые, и даже если «вам и так немного платят». Налоговая считает, что если вы получаете доход, то должны делиться. И плевать, что вы не бизнесмен, а пенсионер с котом.

Больше того, даже если вы не заключаете письменный договор, а всё «по-дружески» — налог платить всё равно нужно. Потому что с точки зрения закона аренда — это деятельность, приносящая доход. А значит, на неё распространяются те же самые налоговые правила, как и на любые другие доходы физических лиц.

Какие бывают варианты налогообложения

На выбор у нас есть три основных пути. Один — скучный, второй — вроде бы модный, третий — как компромисс. Каждый со своими нюансами и сюрпризами.

НДФЛ 13% (налог на доходы физических лиц).
Патент (если вы ИП).
Налог на профессиональный доход (если вы самозанятый).

Да, всё это звучит так, будто вы открываете маленькую бухгалтерию прямо на кухне. Но на самом деле — не так страшно. Главное — понять, какой путь вам ближе.

НДФЛ: классика с лёгким налётом бюрократии

Если вы просто физлицо и не хотите заморачиваться с ИП или самозанятостью — можно платить НДФЛ. Это самый простой, но не всегда самый выгодный путь.

Вы сдаёте жильё, получаете доход, в конце года заполняете декларацию по форме 3-НДФЛ и платите налог 13% от всей суммы дохода. Вот так — без волшебства.

Есть, конечно, тонкости:

Декларацию надо подать до 30 апреля следующего года.
Налог оплатить до 15 июля.
Если не подадите — штраф минимум 1000 рублей. Если не заплатите — пойдут пени.

Например, если вы сдавали квартиру за 40 000 рублей в месяц — за год это 480 000 рублей. Налог — 62 400 рублей. И вот такие деньги нужно будет найти и отдать, желательно без боли в сердце.

Плюс в том, что ничего оформлять дополнительно не нужно. Просто подаёте декларацию через «Госуслуги» или личный кабинет на сайте ФНС. Минус — сумма налога приличная, и её надо сразу выложить.

Самозанятость: меньше возни, ниже ставка

Если вы не ИП, но хотите платить налоги как-то современно, быстро и без тонны бумаг — можно зарегистрироваться как самозанятый. Это статус, который появился относительно недавно и позволяет платить налог по ставке 4% с доходов от физических лиц и 6% с юридических.

Для сдачи жилья частным лицам — это 4%, и это приятно.

Пример: та же квартира за 40 000 рублей в месяц. За год — 480 000 рублей. Налог — 19 200 рублей. А теперь сравните с 62 400 по НДФЛ. Почувствуйте разницу.

Как это работает:

Регистрируетесь как самозанятый — через приложение «Мой налог» или портал «Госуслуги».
Вносите доход каждый месяц в приложении (или сдаёте аренду через агрегатор, который сам всё отправляет).
Приложение само считает налог и показывает, когда и сколько платить.
Платёж делаете через банковскую карту, прямо из приложения.

Залог успеха — дисциплина. Забудете ввести доход — налетите на штраф. Но если вести аккуратно — это самая лёгкая схема.

Есть нюанс: сдача коммерческой недвижимости под самозанятостью — уже не катит. Только жильё. И только если вы не действуете как ИП. Если сдаёте сразу десять квартир — налоговая может заинтересоваться: «А вы точно не предприниматель?».

Патент: для серьёзных игроков

Если вы всё-таки ИП (или готовы стать), можно работать по патентной системе налогообложения. Это подойдёт тем, кто сдаёт несколько объектов или хочет действовать официально и с запасом.

Суть в том, что вы покупаете патент — это как абонемент на сдачу квартиры, в котором уже заложен налог. Платите его раз в год (или дважды — половину при получении, половину позже), и всё. Отчитываться больше не надо. Налоговая знает, что вы легальный товарищ.

Плюсы:

Не надо считать налог каждый месяц.
Можно сдавать несколько объектов.
Легальный статус — меньше поводов для придирок.

Минусы:

Надо быть ИП (а это уже отдельная морока).
Стоимость патента зависит от региона и площади объекта.
Иногда сумма налога выходит больше, чем при самозанятости.

Если у вас одна квартира, и вы не хотите париться — это перебор. Но если у вас, скажем, три квартиры в Москве — вполне себе вариант.

А что будет, если не платить вообще

Вариант: «Ай, не буду платить, прокатит» — это игра в рулетку. Сегодня никто не тронет. Завтра соседи настучат, арендаторы случайно проговорятся, банк заметит регулярные поступления на карту, или налоговая решит проверить вас — и вот оно.

Могут быть последствия:

Штраф — 20% от суммы неуплаченного налога. А если посчитают, что вы умышленно уклонялись — до 40%.
Пени за каждый день просрочки.
Требование уплатить налог за три предыдущих года.
В особо тяжёлых случаях — вплоть до уголовной ответственности.

То есть вы сдали квартиру за 40 тысяч в месяц. За год — 480 тысяч. За три года — 1,44 миллиона. Налог — 187 тысяч. Штраф — ещё почти 40. Пени — сверху. Приятного мало.

Причём иногда информацию налоговая получает от самых неожиданных источников: из банков, управляющих компаний, интернет-объявлений. Так что надеяться на анонимность не стоит.

Какие документы могут понадобиться

Если вы платите налоги честно — лучше подстелить себе подушку из документов. Они пригодятся, если налоговая заинтересуется, если вам нужно будет подтвердить доход, или если вы захотите вычеты.

Что может понадобиться:

Договор аренды.
Платёжные документы (расписки, банковские выписки, скриншоты переводов).
Квитанции об уплате налога.
Декларации (если НДФЛ) или история через приложение (если самозанятый).
При наличии патента — сам патент и платёжки.

Храните всё аккуратно, в папке. Можно даже распечатать. Потому что доказывать «по переписке в вотсапе» — не самый надёжный способ.

Какие расходы можно учесть

Если вы сдаёте жильё официально по НДФЛ — у вас есть возможность уменьшить налогооблагаемую базу за счёт расходов. Например, вы поставили новый унитаз, покрасили стены, заменили дверь — это всё можно списать как затраты.

Но! Чтобы это сработало, нужно:

Собирать чеки и квитанции.
Подтвердить, что расходы понесены для содержания сдаваемой недвижимости.
Составить акт выполненных работ, если это не магазин, а частный мастер.

На практике мало кто этим пользуется, потому что мороки много, а выгода не всегда очевидна. Но знать о такой возможности стоит.

Можно ли сдавать жильё не лично, а через агрегаторы

Конечно. И это даже безопаснее в плане налогов, потому что многие агрегаторы (типа «Суточно», «Яндекс.Аренда» и прочие) уже автоматически передают данные в налоговую и могут помогать оформлять платежи и самозанятость.

Если вы сдаёте квартиру посуточно — это вообще практически единственный способ всё сделать по-честному, потому что там арендаторы часто меняются, и каждый раз новый договор — не вариант.

Агрегаторы берут свою комиссию, но зато помогают легализовать всё быстро и без головной боли. Главное — не прятаться, а просто выбрать для себя подходящий режим и вписаться в него с умом.

Какие есть налоговые хитрости (в рамках закона)

Да, даже в теме с налогами есть небольшие манёвры. Законные, но полезные.

Сдавайте через самозанятость — ставка ниже, оформление проще.
Не бойтесь разбивать доход: если вы сдаёте две комнаты двум арендаторам и оформляете каждую как отдельную сделку — это нормально.
Платите налоги с аренды — это повышает вашу кредитную историю, и в будущем может помочь при ипотеке или получении визы.
Ведите учёт расходов — это может пригодиться при оптимизации налогообложения.
Если вы временно не сдавали квартиру (ремонт, переезд и прочее) — не нужно платить налог за эти месяцы. Главное — зафиксировать это документально.

Что получится в итоге

Платить налоги с аренды — это не страшно, не сложно и даже не всегда дорого. Просто нужно выбрать удобную форму (НДФЛ, самозанятость или патент), зарегистрироваться и не забывать про сроки. Взамен — спокойствие, отсутствие страха перед звонками с незнакомых номеров и возможность заявлять: «Да, я честный человек. И квартиру сдаю по-белому».

Пусть это звучит не так весело, как «а можно и без налогов», но поверьте — платить 4% и спать спокойно лучше, чем потом платить в три раза больше и спать в обнимку с нервозом.