Что обязательно должно быть в договоре аренды: чтоб потом не кусать локти

10 минут чтения

Аренда — это, знаете, как свидание вслепую: вроде бы всё начинается с улыбок и комплиментов, а заканчивается «а почему у нас в договоре ничего про залог не написано?». Чтобы потом не пришлось искать адвоката и с лупой читать каждую строчку, давайте разберём, что обязательно должно быть в договоре аренды. Простыми словами, без юридического занудства, но с акцентом на то, что вас может спасти от нервного срыва и внезапных расходов.

Кто с кем вообще договорился

Первая вещь, которую забывают проверить — это кто именно подписывает договор. Не просто «арендодатель» и «арендатор», а конкретные люди (или организации) с паспортными данными и правами на эту самую квартиру. Если в договоре написано «Марина Ивановна», а по факту с вами общается какой-то Антон, стоит задуматься.

Особенно если Антон говорит что-то вроде: «Да не переживайте, мама всё разрешила». Не-не-не. В договоре должны быть:

Полные ФИО сторон.
Паспортные данные (серия, номер, когда и кем выдан).
Адрес регистрации (или местонахождение юрлица, если речь о компании).
Документ, подтверждающий право собственности на жильё — хотя бы номер свидетельства или выписка из ЕГРН.

Если это всё отсутствует — значит, вам, по сути, сдают что-то, но не факт, что имеют на это право. А потом, если что, ищи ветра в поле.

Где жить-то собираемся

Не надо думать, что достаточно написать «квартира в Москве». Это не выезд на шашлыки, это аренда. Нужен чёткий адрес: регион, город, улица, номер дома, квартиры. Уточните этаж, количество комнат, и желательно — метраж. Да, серьёзно. Иногда вы думаете, что снимаете «двушку», а это оказалось «евродвушка», где кухня-спальня-гостиная-кабинет совмещены с балконом. Плюс лучше указать, входит ли в аренду пользование кладовкой, парковкой и лоджией, если такая радость имеется.

Сколько, за что и как платим

Тут начинается самая весёлая часть. Один человек считает, что платит за всё, другой — что коммуналка отдельно. А третий вообще забыл, что интернет в эту сумму не входит. Вот чтоб не гадать, нужно расписать:

Размер арендной платы.
Срок и способ оплаты (наличкой, переводом, в какой день месяца).
Кто оплачивает коммунальные платежи — полностью арендатор или только за свет и воду, а всё остальное — хозяин.
Кто платит за интернет, уборку, вывоз мусора, охрану — если такие услуги есть.

И вот тут, кстати, не забудьте прописать: если вы платите на карту, то на какую. А если наличкой — то как это подтверждается? Распиской? Фото с котом, сидящим на пачке пятитысячных?

Сколько по времени — и как расстаёмся

Если вы планируете остаться в этой квартире на год, а в договоре срок не указан — это значит, что арендодатель может в любой момент сказать «а давай пока» и всё. Поэтому:

Укажите срок действия договора.
Пропишите, как продлевается договор — автоматически или надо заново подписывать.
Уточните, за сколько нужно предупреждать о расторжении. И в какую форму — устно, письменно, телеграммой, голубиной почтой?
Пропишите, что происходит в случае досрочного расторжения: платится ли компенсация, возвращается ли залог, и в каких случаях можно всё это обойти.

А то потом начинается: «Мы же договаривались устно». Устно можно договариваться, кто сегодня моет посуду. Всё остальное — в письменной форме и с подписями.

Залог — он есть или его нет

Тема щекотливая. Кто-то просит залог, кто-то нет, а кто-то берёт «как бы залог, но я потом посмотрю, может, отдам». Залог — это нормальная практика, но важно:

Указать точную сумму залога.
Прописать, на каких условиях он возвращается (и когда именно).
Отдельно отметить, в каких случаях он может быть удержан (например, если вы отодрали плинтус или разбили унитаз по пьяни).

И ещё момент: залог — это не арендная плата за последний месяц. Это разные вещи, не путайте. Если вы хотите использовать его как оплату последнего месяца — так и напишите.

Что можно делать, а что — категорически нельзя

Вот это вообще забывают чаще всего. А зря. Договор — это как инструкция по эксплуатации жилья. В нём должно быть:

Можно ли делать ремонт и что под ним подразумевается — переклеить обои или снести стену.
Можно ли завести собаку, кошку, игуану.
Можно ли курить на балконе.
Можно ли сдавать квартиру посуточно (вдруг вы решили подзаработать).
Можно ли вселять других людей, кроме вас.

Даже если вам кажется, что это очевидно, поверьте, у всех своё понимание «нормально». Для кого-то «не курить в квартире» означает «курить на балконе с открытым окном», а для кого-то — «я вообще на лестнице, что вы хотите».

Кто чинит, кто страдает

Вот здесь договор часто молчит, а потом начинается: «А это не я, оно само!» Речь про обязанности по ремонту. Укажите:

Кто чинит сантехнику, если потекло.
Кто вызывает мастера, если сдох бойлер.
Кто несёт ответственность, если сорвало трубу, и сосед снизу теперь живёт с аквариумом на потолке.

Обычно текущий ремонт — на арендаторе, капитальный — на арендодателе. Но лучше, чтобы это было написано, а не «по-человечески договоримся».

А если что — куда бежать?

Тут всё просто. В договоре должен быть пункт, где написано: если возникнут споры, куда обращаться. Мирно решаем — отлично. Не вышло — в какой суд? По месту жительства арендодателя, арендатора или по месту расположения квартиры? Это влияет на то, сколько вы будете ездить по судам в случае конфликта. А если квартира в Подмосковье, а арендодатель живёт в Калининграде, лучше заранее определиться, кому куда ехать.

Инвентаризация и состояние квартиры

О, это прям больная тема. Прописать, что в квартире есть диван — недостаточно. Надо уточнить:

В каком он состоянии (новый, с пятнами, с одним подлокотником).
Есть ли техника, работает ли она.
Какие стены были до вашего заезда — белые, серые, с граффити.

В идеале — сделать фото и приложить их к договору. А то потом будут говорить: «Это вы прожгли утюгом стол». А вы только и видите этот стол впервые, когда собираете вещи на выезд.

Подписи, даты, экземпляры

Не менее важная часть. Договор должен быть подписан обеими сторонами, с расшифровкой подписи, и желательно — с датой. В двух экземплярах, один — вам, второй — арендодателю. Ни в коем случае не «я тебе потом дам копию, не парься». Парьтесь. И сильно.

Какие мелочи, а настроение портят

Есть куча мелочей, которые в договоре не обязательны, но которые лучше прописать:

Разрешено ли ставить стиральную машину, если её нет.
Кто делает уборку в местах общего пользования, если квартира в коммуналке.
Что делать, если вас отключили от воды на неделю — будет ли компенсация?
Можно ли сверлить стены (иногда это прямо запрещено).

Мелочь, а потом: «Вы сверлили стену — вы испортили несущую». А вы просто хотели повесить полку под кружки.

Если арендатор — не вы, а ваша тёща, а платите вы

Бывает так, что вы снимаете квартиру для кого-то: для родственника, сотрудника или вообще как юрлицо для проживания сотрудника. Тогда надо отдельно прописать, кто фактически будет проживать, и кто за всё это будет отвечать. Потому что потом начинается: «А я с Васей не договаривался», «А я думал, это жена его живёт, а тут целый коворкинг». Всё решается заранее и письменно.

Важные уточнения, если договор длинный и с приложениями

Если договор многостраничный, с актами приёма-передачи, списками мебели и прочим — не забудьте, чтобы каждая страница была подписана обеими сторонами. Иначе при споре можно сказать: «А вот это приложение я не видел». А если вы видите, что кто-то из сторон хочет дописать от руки какие-то условия — сразу настораживайтесь. Все изменения в договор — только с подписями и в письменной форме, а не «я вам потом смс-кой скину».

А ещё бывают договоры «на словах»

Это, конечно, самое интересное. Устные договорённости — это прекрасно, когда вы делите пиццу, но в аренде не работают. Даже если вы сто лет знакомы с арендодателем. Потому что потом все становятся немного актёрами: «Я думал, ты уезжаешь в конце месяца», «Я думал, что интернет входит», «Я думал, мы друзья». Нет, мы договор подписали или нет?

Пару слов о странных пунктах

Иногда в договоре можно встретить чудеса: «Запрещено спать после 9 утра», «Арендатор обязан кормить кота». Такие пункты, конечно, не имеют юридической силы, но они сигнализируют о стиле общения. И если договор напичкан абсурдом, подумайте — хотите ли вы жить в квартире, где «обязанностью жильца» считается поддержание энергетического баланса через кристаллы на подоконнике?

Чего точно не должно быть

Ну и на десерт — вот что в нормальном договоре быть не должно:

Неопределённых формулировок вроде «по договорённости» — договорённости бывают в бане, в договоре должно быть чётко.
Условий, ущемляющих ваши права, например: «Арендодатель может в любой момент зайти и проверить» — без вашего ведома никто ничего проверять не должен.
Штрафов без основания — «за не то повешенное полотенце — 500 рублей» не работает.

Чтобы потом не было мучительно неловко

Проверяйте договор аренды не «по настроению», а по пунктам. Лучше потратить полчаса на чтение, чем потом три месяца объяснять, что вы не обязаны платить за порванную простыню, которая уже была с дыркой.

А если сомневаетесь — покажите договор юристу или хотя бы знакомому, который умеет читать между строк. Но вообще — не надо бояться договоров. Бояться нужно их отсутствия.

Итого, если по-человечески

Договор аренды — это не просто бумажка. Это бронежилет в мире «а я думал». Он защищает обе стороны. Он не мешает, а помогает. И если его составили правильно, вы не только живёте спокойно, но и выходите из аренды без скандалов, претензий и «верни мой пылесос». А это, согласитесь, уже редкость.