Залог при аренде: возврат, удержание, условия

9 минут чтения

Вот вы нашли жильё, оно красивое, арендодатель вроде вменяемый, ключи уже почти у вас в руке — и тут звучит та самая фраза: «Нужен залог». Причём с таким видом, будто вы об этом, конечно, знали и чуть ли не с рождения откладывали в копилку именно для него. Сумма — как правило, равна месячной арендной плате, иногда больше. А иногда и залог за залог. И тут начинаются вопросы: зачем он, кто его потом вернёт, в каком состоянии, на какой луне, при какой фазе доверия?

Давайте разбираться, что вообще такое залог при аренде, для чего он нужен, в каких случаях его можно удержать, и как потом выцарапывать его обратно, если арендодатель притворился чайником.

Что такое залог и зачем он вообще нужен

Залог при аренде — это такая финансовая подушка для арендодателя. Официально он называется «обеспечительный платёж» или «гарантийный депозит», но суть одна: вы платите вперёд, чтобы в случае чего было с чего удержать деньги, если вы что-то сломали, испортили или забыли оплатить.

Для арендодателя — это защита. Для арендатора — штука, которая мотивирует не устраивать карнавал в ванной и не превращать кухню в лабораторию по варке варенья с открытым паром. В идеале залог — это просто страховка, которая спокойно возвращается, если всё прошло по-человечески.

Залог — это не предоплата

Многие путают залог с предоплатой. Типа: я же плачу за первый и последний месяц. Или: ну это просто депозит, пусть идёт в счёт последнего месяца, да?

Нет, не да. Залог — это отдельная сумма, не связанная с оплатой аренды. Она не идёт автоматически в счёт следующего месяца, если только это не прописано в договоре. Это отдельный мешочек с деньгами, который сидит и ждёт: вдруг кто-нибудь разобьёт лампу или забудет оплатить коммуналку.

Если вы решили, что в последний месяц просто не платите, потому что у вас есть залог — и не согласовали это письменно — арендодатель может потом сказать, что вы просто не оплатили аренду, и ещё попросить компенсацию.

Сколько вообще берут в залог

Здесь нет одного стандарта, но есть типичные схемы:

Один месяц аренды — самый популярный вариант.
Полтора-два месяца — чаще у дорогого жилья или у особенно переживающих арендодателей.
Фиксированная сумма — если аренда нестандартная, скажем, за дачу, где может всё что угодно отвалиться.

Чем больше у арендодателя было печальных историй с арендаторами, тем больше, скорее всего, будет залог. Особенно если до вас у него кто-то съехал с дыркой в стене и долгами по свету.

Как правильно оформлять залог

Вот тут начинается магия документов. Если вы просто перевели деньги «на карту» и ничего не написали — ждите неприятных сюрпризов. Залог нужно оформлять письменно. Даже если вы живёте в квартире двоюродной тёти по линии бывшего мужа.

Оформляется это так:

В договоре аренды пишется: «Арендатор вносит обеспечительный платёж в размере ХХХ рублей».
Указывается, в каком случае он может быть удержан.
Указывается, что залог возвращается в течение определённого срока после окончания аренды (например, 7 или 14 дней).
Подписи. Всё как полагается.

Плюс — расписка о получении залога, если вы передаёте наличными. А если переводите — в назначении платежа пишите: «Обеспечительный платёж по договору от такой-то даты». И не просто «залог» или «деньги за квартиру». Потому что потом начнутся споры, и каждая запятая будет значить многое.

Когда залог можно удержать

Это самый спорный вопрос. Потому что один считает, что залог должен возвращаться всегда, даже если вы сломали унитаз, другой — что он может не возвращать залог, потому что ему не понравился ваш коврик в ванной.

По закону, залог можно удержать, если:

Есть задолженность по арендной плате или коммунальным услугам.
Имуществу причинён ущерб — поломки, пятна, сожжённая штора, разбитая люстра.
Нарушены условия договора (например, съехали без предупреждения).

Но всё это должно быть зафиксировано. Просто сказать: «Вы мне не нравитесь, я не верну» — так не работает. Арендодатель должен доказать, что ущерб есть и что он подпадает под условия удержания.

Вот тут пригодится акт возврата квартиры. Это документ, который подписывается при выезде и в котором фиксируется состояние квартиры. Если он есть — вопросов обычно меньше. Если нет — начинается борьба слов, эмоций и скриншотов из чатов.

Что делать, если залог не возвращают

Ну вот вы съехали, всё было чисто, мусор вынесли, унитаз сияет — а арендодатель тянет с возвратом. Говорит, что занят. Или, как любят писать, «проверяю состояние, чуть позже отпишусь».

Алгоритм такой:

Пишите вежливое сообщение с напоминанием. Желательно с указанием срока: «Просим вернуть залог до такого-то числа согласно договору».
Если реакции нет — пишете официальное письмо-претензию. Лучше в бумажном виде или по электронной почте, если адрес указан.
Если и это не помогает — обращаетесь в суд. Да-да, можно и за 30 тысяч. Потому что это ваши деньги.

В суде шансы отличные, если:

У вас есть договор, где всё прописано.
Есть доказательства перевода.
Есть фото или видео, что квартира в нормальном состоянии.

Арендодатели редко доводят до суда, потому что перспектива платить не только залог, но ещё и судебные издержки — не такая уж весёлая.

Может ли залог идти в счёт аренды

Может, если это прописано. Некоторые договоры включают пункт, что в последний месяц аренды залог можно использовать как оплату. Это удобно и всем понятно.

Но если такого пункта нет — по умолчанию залог остаётся залогом. И арендодатель может спокойно сказать: «А вы не оплатили последний месяц, залог не верну». И будет юридически прав. Так что договаривайтесь на берегу, а не когда чемоданы уже собраны.

Как избежать проблем с залогом

Вот несколько простых правил, которые сэкономят вам нервы, время и веру в людей:

Оформляйте всё письменно.
Делайте фото квартиры до въезда и перед выездом.
Не платите залог «просто так». Даже если вас уверяют, что «всё по-честному».
Уточняйте, что конкретно можно считать причиной для удержания.
Сохраняйте все переводы и переписки. Даже если общаетесь в чате с котиками.

Ситуации, когда залог — это вообще зло

Иногда бывает, что арендодатель использует залог как повод для манипуляции. Например:

Требует залог и за квартиру, и за мебель, и ещё за «психологический комфорт».
Удерживает залог просто потому, что «не понравилось, как вы жили».
Говорит, что деньги вернёт потом, но не говорит когда.
Требует заплатить залог до подписания договора — и потом пропадает.

Это красные флажки. Если чувствуете, что что-то не так — лучше не связываться. А если уже связались — настаивайте на оформлении всего по правилам. А ещё не стесняйтесь просить контакты предыдущих арендаторов. Иногда это спасает.

Аренда без залога — бывает?

Бывает. Особенно если вы хорошо знакомы с арендодателем, или это посуточная аренда, или квартира сдаётся через знакомых. Но в стандартных сценариях залог — это почти обязательная вещь.

Иногда его можно заменить:

Страховкой (да, такие есть, но пока не массово).
Поручительством (редко, но бывает).
Предоплатой на несколько месяцев (не очень удобно, но некоторые на это идут).

Главное — чтобы все условия были чётко обговорены и зафиксированы.

Как возвращать залог, если вы сами арендодатель

И немного для тех, кто с другой стороны. Вы — арендодатель, и к вам съезжает арендатор. Что делать с залогом?

Возвращайте, если нет причин удерживать.
Делайте расчёт — напишите, за что удержано, если удерживаете.
Не тяните дольше, чем указано в договоре. Это ваше лицо.
Если нет договора — действуйте по совести. Но лучше всё же составлять договор.

Чем вы прозрачнее и спокойнее — тем выше шанс, что с вами захотят работать дальше. Даже те, кто съехал.

Закругляемся

Залог — это не зло и не подарок. Это инструмент. Он нужен, чтобы и арендатор, и арендодатель чувствовали себя защищёнными. Но как с любым инструментом — важно уметь им пользоваться. Неправильно оформленный залог — это не защита, а повод для ссор.

Оформляйте, записывайте, сохраняйте. И тогда никто не будет тянуть время, выкручиваться или делать круглые глаза. Потому что хорошие отношения в аренде начинаются не с симпатии, а с бумаги и подписи под ней.