Как действовать, если сосед незаконно сдаёт квартиру

Вы живёте себе спокойно, пьёте кофе на кухне, гладите кота, слушаете, как скрипит лифт. И вдруг — опа! — на лестничной клетке появляются незнакомые лица с чемоданами. Сегодня — двое, завтра — пятеро, послезавтра кто-то пытается поджарить сосиски прямо на подоконнике общего балкона. Вы начинаете подозревать неладное: кажется, сосед сдаёт квартиру. А потом выясняется, что и не просто сдаёт, а делает это без оформления, «втихую», без договоров, налогов и, судя по запаху из подъезда, здравого смысла.

Если бы это просто был факт сдачи жилья — да и бог с ним. Но чаще всего такая аренда оборачивается повышенной шумностью, мусором, исчезновением лампочек, а иногда и превращением подъезда в мини-хостел на восемь коек. И вот тут вы задаётесь вопросом: что делать, если сосед устроил бизнес под носом, но закон соблюдать не торопится?

Чем вообще плоха нелегальная аренда

Начнём с главного: никого не волнует, кто сколько платит и кому. Хоть дядя Василий, хоть тайский турист — живут себе и ладно. Но проблема не в самих жильцах, а в том, что всё это происходит в серой зоне, без правил и контроля. А это означает:

• Постоянная текучка жильцов. Сегодня один, завтра другой. Никто не знаком, никто ни за что не отвечает.

• Шум, особенно если квартира сдается посуточно. Ночью двери хлопают, музыку включают, а по лестнице ходят босиком и громко.

• Повышенная нагрузка на общедомовые сети. Стиралка работает сутками, вода течёт рекой, лампочки в подъезде гаснут в панике.

• Нарушение режима. Некоторые арендаторы воспринимают съёмное жильё как гостиницу, и ведут себя соответствующе.

• Риски: пожары, коммунальные аварии, да и просто — незнакомые люди в доме, особенно если ключи у них от домофона.

И всё это — на фоне того, что сам хозяин квартиры может вообще там не появляться месяцами.

Как понять, что сосед сдает квартиру незаконно

Не нужно быть Шерлоком Холмсом. Есть ряд признаков, которые довольно точно говорят: да, квартира сдается. А если ещё и налоговая про это не в курсе — то «всероссийская лотерея» под названием «попробуй достучиcь до ответственных».

Признаки такие:

• Частая смена жильцов, особенно если они с чемоданами и по-английски.

• Никто из них не здоровается и не знает, где мусорка.

• У двери валяются тапки для гостей и одноразовые зубные щётки.

• Вечером включают громкую музыку, по утрам — не выключают.

• На двери квартиры появляются наклейки «Wi-Fi password inside», «Welcome», «Check-out 12:00».

А если соседняя дверь открывается чаще, чем холодильник в общаге — скорее всего, у вас под боком стихийный отель.

Закон вообще против?

Сдавать жильё можно. Даже без регистрации ИП и целого штата юристов. Но! Это должно быть в рамках закона. Варианты такие:

• Легальная аренда — с договором, с уплатой налога, без нарушения прав соседей.

• Посуточная сдача — это уже ближе к гостиничному бизнесу. И здесь начинаются ограничения, особенно в жилых домах.

• Если сосед сдаёт квартиру как гостиницу (регулярно, посуточно, с объявлениями и обслуживанием) — это, скорее всего, нарушает правила.

И тут важный момент: вы имеете полное право возмущаться не фактом сдачи, а тем, что вам мешают жить. Не стесняйтесь называть вещи своими именами: «меня не устраивают посторонние люди в доме, шум, и то, что подъезд стал проходным двором».

Что можно сделать, если хотите всё решить мирно

Иногда всё решается до скандала. Правда, редко. Но попробовать стоит.

• Поговорите с соседом. Не с угрозами, а по-человечески. Возможно, он и не в курсе, что жильцы шумят или кидают окурки в подъезде.

• Расскажите, что вас беспокоит. Приведите примеры: «вчера в три часа ночи слушали музыку», «на лестничной клетке пахло шашлыком».

• Предложите варианты: либо он сдаёт людям, которые ведут себя тише воды, либо вам придётся обращаться выше.

Иногда личный разговор помогает больше, чем официальные бумаги. Особенно если хозяин не пытается «косить под бизнесмена», а просто реально не знал, что жильцы мешают.

Если не помогает: пошаговый план

Мирный путь не сработал, и ночами вы уже слушаете караоке из соседней квартиры? Тогда — план действий. Причём вполне законный.

Шаг 1. Соберите доказательства.

• Фото и видео шумных вечеринок, посторонних людей, регулярной текучки.

• Скрины объявлений (на Avito, Airbnb и прочих).

• Записи камер видеонаблюдения, если есть.

• Показания соседей — вы не один, наверняка кто-то ещё страдает.

Шаг 2. Обратитесь в управляющую компанию.

Письменное обращение. Можно коллективное. УК не может запретить сдавать квартиру, но она обязана реагировать, если нарушается режим проживания, правила пользования общим имуществом, появляется мусор или порча.

Шаг 3. Напишите заявление в Роспотребнадзор.

Если квартира используется как мини-отель, это уже может попадать под их юрисдикцию. Жалуйтесь на шум, антисанитарию, нарушение санитарных норм и покоя.

Шаг 4. Обратитесь в полицию.

Да, звучит сурово, но если шумят по ночам — это нарушение административного порядка. Статья — вполне реальная. Приезд наряда и составление протокола — не самая приятная история для хозяина.

Шаг 5. Пожалуйтесь в налоговую.

Самый неожиданный, но рабочий путь. Если сдача жилья не оформлена, налоги не платятся — налоговая может заинтересоваться. Особенно если вы приложите скрины объявлений, отзывы, или пришлёте ссылку на объект.

Что может реально сделать налоговая

Многие считают, что налоговая — это где-то в другой вселенной. Но в случае с нелегальной арендой она вполне может вмешаться. Особенно если есть доказательства:

• Объявления на сайтах.

• Отзывы от туристов.

• Факт поступлений на счёт (если их удаётся проследить).

• Жалобы соседей и видео с дверного глазка.

После проверки — вполне реальный штраф. А в некоторых случаях — принуждение к регистрации как самозанятый или даже ИП. Плюс доначисление налогов за прошлые периоды.

Да, налоговая не бежит по первому зову, но если дело резонансное — могут заинтересоваться. Особенно если в доме началась регулярная смена туристов с рюкзаками.

Суд — крайняя, но возможная мера

Если сосед сдает квартиру посуточно, а вы уже писали во все инстанции, но ничего не меняется — можно попробовать обратиться в суд. Основания могут быть:

• Нарушение тишины и порядка.

• Использование жилого помещения не по назначению.

• Нарушение прав и законных интересов других жильцов.

Понадобятся доказательства, свидетели, документы. Но есть случаи, когда суд обязывает прекратить сдачу, особенно если речь идёт про превращение квартиры в хостел или гостиницу.

Можно ли добиться выселения арендаторов

Не напрямую. Вы не можете сказать: «вот этих людей — вон». Но если жильцы ведут себя систематически нарушающе — управляющая компания или полиция могут на них воздействовать. Через штрафы, предписания, составление актов.

А если их поведение переходит границы — и хозяин не реагирует — у вас есть шанс воздействовать уже на него. В том числе через суд, ссылаясь на нарушение санитарных норм и противопожарных требований.

Если дом с особым статусом

Есть жилые дома, где сдача посуточно прямо запрещена:

• Элитные жилые комплексы с уставом.

• Жилые дома, где заключено общее соглашение об использовании помещений.

• Новостройки с консьержами и пропускным режимом.

Если вы живёте в таком доме — у вас больше инструментов. Устав и договор с УК — ваш козырь. Можно запретить посуточную аренду решением общего собрания. Если большинство за — будет законно.

А если дом обычный — всё равно можно собраться и подписать коллективное письмо против соседа-бизнесмена.

А если всё-таки хочется мирно?

Можно и мирно. Если вы не против самой сдачи, а только беспокоитесь за покой и безопасность — предложите соседу:

• Уведомлять, кто живёт и на какой срок.

• Прописывать правила поведения.

• Давать вам контакт для связи.

• Следить за тем, чтобы жильцы не портили имущество общего пользования.

Иногда хороший разговор и пара слов «по душам» творят чудеса. Главное — не идти на конфликт с порога, а пробовать разные подходы.

Без подведения итогов не обойтись

Нелегальная аренда — это не мелочь, если она мешает жить. Да, сдавать квартиру — не преступление. Но сдавать её так, чтобы соседи чувствовали себя как в аэропорту перед посадкой — уже проблема.

Не бойтесь действовать. Законы на вашей стороне, если вы защищаете свой дом, своё спокойствие и своё право не слушать «Макарену» в два ночи из-за стены. Пишите, жалуйтесь, собирайте доказательства — и делайте это спокойно, но настойчиво. Соседу-бизнесмену может не понравиться, но зато вы снова сможете спокойно пить кофе на кухне.