Договор аренды нежилого помещения: ключевые пункты

9 минут чтения

Снимать помещение под бизнес — это вам не диван на дачу вывозить. Тут уже начинаются слова типа «право пользования», «передаточный акт», «экспликация» и другие радости жизни, которые наводят тоску на обычного человека. Но если вы решили открыть пекарню, мастерскую, офис мечты или даже склад для хранения скейтбордов — без договора аренды нежилого помещения не обойтись. И лучше бы он был нормальный, потому что если в нём будет чёрт-те что, то потом и платить придётся, и выезжать никуда не денешься.

Разберём, что должен содержать такой договор, чтобы никто не остался в проигрыше: ни тот, кто сдаёт, ни тот, кто снимает, ни тот, кто читает этот текст в поисках совета.

Что вообще такое нежилое помещение

Звучит скучно, но знать надо. Нежилое — это всё, что не предназначено для жизни: офисы, склады, магазины, парикмахерские, кофейни, кабинеты мануальной терапии и даже комнаты в бизнес-центре, где никто не ночует, а только работает. Главное отличие — нельзя жить. Если вы поставите там кровать и ночник — вы не станете жилым арендатором, вы станете нарушителем.

Нежилые помещения регистрируются иначе, с ними другой порядок оформления и договоров, и налогов, и ответственности. Поэтому сдавать и снимать такие площади по шаблону с Авито «квартира на троих с кошкой» — плохая идея.

Договор нужен всегда

Даже если вы снимаете угол в подвале у знакомого за 5000 рублей в месяц — договор нужен. Потому что именно он потом определит:

Кто кому должен.
Что именно сдано.
За сколько и на какой срок.
Что будет, если потечёт труба, случится потоп, или электрик решит что-то подкрутить.

Без договора — вы просто человек, который сам пришёл и заселился. А арендодатель — человек, который потом скажет: «Я вообще вас не знаю». В общем, бумажка решает всё. И чем она детальнее — тем лучше.

Кому можно сдавать и снимать

Тут всё зависит от того, кто вы по документам. Арендатор может быть:

Физлицо (редко, но бывает — например, если человек самозанятый и хочет кабинет).
Индивидуальный предприниматель.
Юридическое лицо — ООО, АО, фонд, всё что угодно.

Арендодатель — чаще всего собственник помещения, у которого есть выписка из ЕГРН и документы на право собственности. Если сдаёт не собственник — должна быть доверенность. Иначе это всё может полететь в суд, как только кто-то передумает.

Проверяйте друг друга. Да, даже если вам кажется, что человек солидный. Особенно если кажется.

Самое важное — предмет договора

Это то, без чего договор — пустышка. Нужно чётко указать:

Адрес объекта.
Назначение помещения (офис, склад, кафе и т.д.).
Этаж, площадь, номер помещения.
Дополнительные данные — кадастровый номер, инвентарный номер (если есть).

Никаких «ну вы же знаете, там на углу, стеклянная дверь и вывеска с зайчиком». Всё должно быть конкретно. Потому что если в суде возникнет спор — никто не будет угадывать, что вы имели в виду.

Срок аренды и пролонгация

Срок — вещь коварная. Можно указать, что аренда на год. А можно на неопределённый срок. Главное понимать: если срок больше 12 месяцев — договор подлежит регистрации в Росреестре. Без регистрации он считается недействительным в части прав третьих лиц. То есть вы можете даже не подозревать, что он не работает, пока не придёт реальный собственник.

Пролонгация — это автоматическое продление. Если срок закончился, а никто не против, и арендатор продолжает пользоваться помещением — договор может считаться продлённым на тех же условиях. Но лучше прописать это прямо. Иначе начинается гадание: договор закончился, а аренду всё равно платят — что это?

Арендная плата: сколько, когда, как

Про деньги надо писать чётко и без романтики. В договоре указывайте:

Сумму арендной платы.
Периодичность — месяц, квартал, год.
Срок оплаты — до 5-го числа, до 10-го и так далее.
Реквизиты, на которые платить.
Валюта (если не рубли — будет весело, готовьтесь к курсовым колебаниям).

Никаких «по договорённости» и «как получится». Иначе можно словить претензию: «Вы платили, но я думал, это за свет, а не аренду».

Коммунальные услуги

Это прям отдельная песня. Часто арендаторы думают, что платят только аренду, а всё остальное — включено. А арендодатель — что аренда — это за стены, а за всё остальное платите сами.

Так что в договоре должно быть:

Какие услуги оплачиваются отдельно (электричество, вода, отопление, охрана, интернет).
Кто и как передаёт показания.
Кто заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями.
Что происходит, если кто-то не платит.

Лучше написать, что коммуналка оплачивается по отдельному счёту или по показаниям счётчиков. Иначе в конце аренды может накопиться «весёленький» долг, про который никто не знал, но платить придётся.

Целевое использование помещения

Очень важный пункт, особенно если вы арендуете под бизнес. Если в договоре написано «используется под офис», то открыть там пирожковую будет нельзя. А если вы откроете — арендодатель может расторгнуть договор и выставить штраф. А потом ещё и соседи пожалуются, что вы жарите пончики ночью, и всё — вылетаем с лотками.

Прописывайте, что именно вы будете делать. Не общими словами, а конкретно: «офис онлайн-магазина», «мастерская по ремонту часов», «пункт выдачи заказов». Тогда у всех будет понимание, что там за деятельность и кому она мешает (или не мешает).

Передача помещения

Передаётся помещение по акту. Это бумажка, которая фиксирует:

Что передаётся (адрес, метраж, номер).
В каком состоянии (стены, окна, полы, наличие мебели или оборудования).
Какие ключи, сигнализации, пульты получены.
С какой даты начинается пользование.

Акт нужен для того, чтобы потом никто не сказал: «Окна были разбиты», «уже плесень была», «у меня ковёр сперли». Если подписали акт — это отправная точка.

Ремонт, текущие работы, согласование изменений

Очень частый спор. Арендатор сделал ремонт, потратил деньги, а потом его попросили выехать. Или арендодатель внезапно решил менять окна, когда у арендатора конференция.

В договоре указывайте:

Кто отвечает за текущий ремонт (лампочки, смесители, стены).
Кто — за капитальный (крыша, канализация, проводка).
Можно ли делать перепланировку.
Кто согласует и как.

Чем подробнее, тем лучше. Потому что потом начинается: «Вы перекрасили стены в зелёный», «а у нас всё было белое», «кто разрешал, кто платит».

Ответственность сторон

Ну и куда без этого. Если не платишь аренду — штраф. Если выехал без предупреждения — удержание из залога. Если залил соседей — разбирайся. Всё должно быть прописано. Никаких «ну вы же понимаете, что это неправильно». Должны быть цифры, сроки, проценты и порядок урегулирования.

И кстати, если арендатор испортил помещение, а это не зафиксировано в договоре — он может уйти, не заплатив ни копейки. А если у вас всё оформлено — можно даже через суд взыскать.

Расторжение договора

Досрочное расторжение — тема болезненная. Жизнь непредсказуема. Кто-то банкротится, кто-то находит лучше, кто-то передумывает.

В договоре надо указать:

В каких случаях можно расторгнуть договор в одностороннем порядке.
За сколько дней нужно предупредить.
Какие последствия (штраф, удержание залога, компенсации).
Как оформляется сам факт расторжения (уведомление, соглашение, акт возврата).

Без этого — разброд и шатание. Один считает, что всё закончилось, второй — что всё продолжается, а третий вообще не в курсе.

Залог

Часто используется как защита арендодателя. Обычно равен 1–3 месяцам аренды. Прописывается:

Размер.
На каких условиях удерживается.
Когда и как возвращается.
Используется ли в счёт оплаты последних месяцев.

Важно помнить: залог — это не просто «запас денег». Это конкретный инструмент, и его нужно описать, иначе потом — сплошные нервы.

Прочие фишки, которые лучше включить

Иногда в договорах появляются полезные штуки, о которых никто не думает, пока не поздно:

Права на размещение вывески.
Парковочные места.
Доступ в помещение (круглосуточный или нет).
Охрана и видеонаблюдение.
Вход через общий подъезд или отдельный.

Если всё это не прописать — потом вас могут выгнать за то, что вы поставили табличку или приводите клиентов через главный вход.

Ну и где это всё хранить

Все бумаги — договор, акты, переписки, квитанции — храните. Не важно, арендатор вы или арендодатель. Электронно, на бумаге, в коробке с надписью «ВАЖНО». Потому что если что-то случится — судья не будет спрашивать, как у вас было на словах. Он будет смотреть бумаги.

И не забывайте продлевать договор. Если срок закончился, а вы продолжаете пользоваться — оформляйте это. Потому что лучше потратить час на бумажки, чем месяц на суды.

Что в итоге

Договор аренды нежилого помещения — это не просто формальность. Это ваша страховка от сюрпризов, непонимания и вечных «а я думал». Чем чётче вы пропишете всё на берегу — тем спокойнее поплывёте по течению аренды.

Не бойтесь просить юриста посмотреть договор. Не бойтесь вносить изменения. Не бойтесь обсуждать спорные пункты. Потому что потом эти пункты могут стать причиной головной боли, потери денег и хорошего настроения.

А в хорошем договоре — как в хорошей одежде: удобно, понятно и ничего не жмёт.