Сдача жилья посуточно: правовые аспекты

10 минут чтения

Идея проста как дверной звонок: сдавать жильё посуточно — выгодно. Деньги капают чаще, чем при долгосрочной аренде, и вроде бы всегда кто-то в командировке, кто-то на свадьбе, кто-то на фестивале фильмов про йогу. Одни съехали — другие заселились. Красота. Но за этой мнимой простотой скрываются интересные нюансы: от налогов до вопросов с соседями и надзорными органами. А ещё — какие-то мутные формулировки типа «использование в целях, не соответствующих назначению». В общем, сдавать посуточно — это вам не «положил ключ под коврик и ушёл считать деньги». Тут нужна не только смекалка, но и знание правил игры.

Разберём по-человечески, что можно, что нельзя, как оформлять, кому сообщать и что делать, если вдруг нагрянула проверка.

Это вообще законно?

Да. Сдавать жильё посуточно — законно. Но с оговорками. Всё зависит от того, как вы это делаете. Если вы просто раз в месяц пустили знакомого, чтобы он заночевал и оставил тысячу рублей на тумбочке — ничего страшного. Но если у вас поток гостей, объявления на всех агрегаторах и к вам звонят чаще, чем в такси — государство захочет узнать, кто вы такой и где ваша регистрация предпринимательской деятельности.

То есть сдавать можно. Но с соблюдением условий, которые зависят от:

Частоты сдачи.
Объёма дохода.
Формы собственности.
Способа оформления отношений с жильцами.

Если вы сдаёте системно, регулярно и с целью извлечения прибыли — это уже предпринимательская деятельность. А значит, по закону надо оформляться как ИП или самозанятый. Иначе налоговая, если узнает, может удивиться — а вместе с ней и прокуратура.

Самозанятый или ИП?

Вот тут два пути. Если вы решили, что да, сдаёте посуточно, и делаете это не раз в пятилетку, а регулярно — вам нужно выбрать формат.

Самозанятый — идеален для тех, кто сдает жильё физлицам и делает это от себя, без найма сотрудников и без аренды помещений у других людей. Ставка налога — 4% с доходов от физлиц и 6% от юрлиц. Удобно, просто, всё через приложение «Мой налог». Подходит для тех, у кого 1–2 квартиры, не отель, не сеть апартаментов.

ИП — более серьёзный формат. Подходит, если у вас много объектов, вы хотите работать с организациями, подключать рекламу, брать сотрудников. Тут уже могут быть и УСН, и патент, и даже НДС, если захотите заморочиться.

Плюсы самозанятости:

Не надо сдавать декларации.
Можно зарегистрироваться за 5 минут.
Нет обязательных взносов.

Плюсы ИП:

Можно работать с юрлицами официально и масштабно.
Доступ к патентной системе (в некоторых регионах дешевле, чем самозанятость).
Больше доверия со стороны гостей и сервисов.

Если вы только начинаете — начните с самозанятости. Потом всегда можно перейти в ИП. Главное — не работать «втихаря» с постоянной рекламой на Авито, потому что налоговая это всё видит.

Что с налогообложением

Даже если вы сдали квартиру один раз в жизни — вы обязаны отчитаться о доходе. Для физлица это значит подать 3-НДФЛ и заплатить 13%. Если вы самозанятый — налог списывается автоматически. У ИП — свои режимы, но суть та же: доход = налог.

Не платить налог — значит рисковать. Причём не только штрафом, но и пенями, блокировкой карты, а в особо весёлых случаях — судом.

Для посуточной аренды налоговая чаще всего смотрит:

Есть ли регулярность.
Как оформлены объявления.
Есть ли жалобы от жильцов, соседей, управляющей компании.
Движение по карте (если клиенты платят онлайн).

Сейчас многое автоматизировано, и искать вручную особо никому не нужно — всё видно по алгоритмам. Поэтому лучше сразу определиться, как именно вы платите налоги, и не играть в «а вдруг не заметят».

А как оформлять гостей?

Вот тут тонкий момент. Если вы сдаёте жильё на сутки — это не аренда в классическом виде. По Гражданскому кодексу это уже ближе к гостиничным услугам. Но! Вы не гостиница. Поэтому чаще всего оформляется как краткосрочный договор найма жилого помещения.

В договоре вы указываете:

Кто с кем.
Что сдаётся.
На какой срок.
За какие деньги.
Ответственность сторон.

Это можно делать письменно, можно по шаблону, можно даже через смс или мессенджер, но суть должна быть понятна. В идеале — пусть гости подписывают бумагу. Особенно если у вас нет регистрации как ИП. Тогда хотя бы можно показать, что это частная аренда.

Не забывайте брать паспортные данные. Это не паранойя, это ваш способ потом доказать, кто у вас жил, если вдруг случится что-то неприятное.

Нужно ли уведомлять кого-то?

Если вы просто сдаёте жильё физлицам на короткий срок — нет, уведомлять налоговую не нужно, если вы самозанятый или ИП. Просто платите налог.

Но если к вам заселяется иностранец — вы обязаны уведомить МВД в течение 7 рабочих дней с момента заезда. Даже если он у вас всего на три дня. Даже если он уже зарегистрирован в другом месте. Даже если он клянётся, что сам всё сделает.

Регистрация иностранцев — обязанность принимающей стороны. То есть вас. Не сделаете — штраф. А в некоторых случаях — ещё и головная боль на пустом месте.

А что с соседями?

Это отдельный вид спорта. Вы можете соблюдать все законы, но если у вас каждые два дня новая партия гостей с чемоданами и запахами еды из разных уголков мира — соседи начнут нервничать.

Если дом жилой, соседи могут подать жалобу в полицию, в УК, в прокуратуру. Ссылаться будут на то, что использование квартиры как мини-отеля нарушает тишину, пожарные нормы, и вообще — всех раздражает.

Формально, если вы сдаёте жильё для проживания, а не используете его под хостел с персоналом, это не нарушение. Но если жалоб много — могут попытаться прижать через Жилищный кодекс, особенно если дом новостройка и там есть строгий регламент.

Что делать:

Общайтесь с соседями, предупреждайте, вешайте номер для связи.
Просите гостей не шуметь и вести себя как дома (а не как на концерте).
Убирайте за гостями сразу.
Не размещайте объявления с фотками, где «вечеринка в квартире» и «диджей до утра».

Чем спокойнее жильцы — тем дольше вам будут давать работать.

Нужно ли получать разрешение от УК

Официально — нет. Сдача квартиры в аренду, даже посуточную, не требует согласования с управляющей компанией. Но на практике, если вы устроите квест-комнату или будете пускать толпы каждый день, УК может попытаться с вами «поговорить».

Если начнут пугать судом — не бойтесь. Пока жильё используется по назначению (для проживания), никто не может вам запретить сдавать его. Но вот если из квартиры начнут делать хостел с номерами, рекламой на подъезде и стойкой ресепшн — тогда да, это уже нарушение назначения помещения.

Лучше держаться в рамках адекватности. Раз в неделю заселять туристов — нормально. Три раза в день и с доставкой еды на всех этажах — уже перебор.

А как быть с безопасностью?

Очень важный момент, который все почему-то недооценивают. Вы же пускаете в дом незнакомых людей. Даже если они мило переписывались с вами в чате и прислали эмодзи с сердечками — это не гарантия, что они не сожгут тостер.

Что стоит сделать:

Поставьте замки с кодами — проще менять комбинации, если что.
Спрячьте личные вещи и документы — если вы сдаёте свою квартиру.
Защитите бытовую технику от перегрузки и случайных гостей, которые не знают, как работает бойлер.
Страховка — отличный вариант. Есть полисы для арендодателей, которые покрывают ущерб от гостей.

Лучше потратить 300 рублей на чехол для дивана, чем потом менять сам диван за 30 тысяч.

Какие ограничения бывают в законах

Есть несколько подводных камней, на которые лучше не наступать:

В некоторых регионах могут вводить ограничения на посуточную аренду. Особенно в курортных зонах или исторических центрах.
Жилищный кодекс запрещает использовать жильё не по назначению. Поэтому не открывайте там мини-отель.
В старых домах с деревянными перекрытиями могут быть свои правила по противопожарной безопасности.
Если в доме ТСЖ — они могут принять внутренний регламент, ограничивающий шум или проход гостей. Не обязательный, но игнорировать его — значит конфликтовать.

Всё это нужно учитывать, если вы хотите работать долго и без проблем.

И как всё-таки сделать это легально

Если хочется спокойно спать, а не бояться каждого стука в дверь, вот пошаговый план:

Зарегистрироваться как самозанятый или ИП.
Начать платить налоги.
Использовать договоры (или хотя бы шаблоны).
Брать паспортные данные гостей.
Уведомлять МВД, если гость — иностранец.
Не раздражать соседей.
Хранить документы и чеки.

И тогда сдача жилья посуточно будет не только выгодной, но и законной. А если кто-то придёт с проверкой — вы не будете нервно гуглить «можно ли прятать гостей в шкафу».

На дорожку

Сдавать посуточно — это не просто включить лампу и ждать денег. Это мини-бизнес. Со своими рисками, нюансами и правилами игры. Чем раньше вы их поймёте — тем дольше продержитесь и больше заработаете.

Не бойтесь легализоваться. Не бойтесь договоров. Не бойтесь сказать «нет» сомнительным гостям. В конце концов, это ваша квартира, и вы устанавливаете правила. Главное — чтобы эти правила не шли вразрез с законом и здравым смыслом. Тогда и заработаете, и соседи останутся в добром здравии, и никто не постучит в дверь с документами и словами «а вы знаете, зачем мы пришли».