Вторичный рынок: риски и особенности

Купить квартиру на вторичке — это как зайти в секонд-хенд: может повезти на бренд, а может оказаться, что вещь моль ела три сезона подряд. С виду всё может быть прилично: обои не отклеиваются, соседи здороваются, в подъезде пахнет чем-то свежим. Но внутри могут скрываться такие юридические или бытовые сюрпризы, что новоселье придётся отложить до суда, а потом ещё и до ремонта, и до перепланировки, и до выяснения, кто такой дядя Витя, внезапно оказавшийся прописанным в вашей спальне.

Давайте по-честному: вторичный рынок — штука полезная, часто даже выгодная. Но без трезвой головы и внимательного подхода туда лучше не соваться. Особенно если вы не готовы к бумажной суете и человеческому фактору с большой буквы «Ф».

Почему вторичка привлекает

Ну, во-первых, там уже стены стоят. И, в отличие от новостроек, не просто стоят, а держат потолок, не пропускают дождь и, возможно, даже пережили ремонт в духе «под ключ в 2008 году». Во-вторых, вторичка — это про локацию. Центр, зелень, метро в шаговой, а не в перспективе «после 2030 года».

А ещё:

• Можно заехать сразу.

• Можно торговаться.

• Можно увидеть, как живут соседи.

• Можно понять, какие школы, поликлиники и рынки рядом.

Но за всем этим стоит одна неочевидная вещь: у вторички есть своя биография. И иногда она мрачнее, чем хотелось бы.

Риски, о которых лучше знать заранее

И вот тут начинается самое интересное. Новостройка — это как чистый лист. Вторичка — это как дневник с вырванными страницами и загадочными надписями. Вот с чем реально можно столкнуться:

Продавец не совсем тот, кем представляется

Может быть он не собственник, а «по доверенности». Или по документам — собственник, но квартира куплена в браке, а супруг(а) сейчас где-то в Норильске и против продажи. Или просто он риелтор, которому дали ключи, а сам продавец не в курсе, что его квартиру уже показывают.

Долги висят, как гирлянда после Нового года

Коммуналка не оплачена. Актов сверки нет. Долг по капремонту копится с 2015 года. А покупатель, между прочим, всё это добро потом разгребает — да-да, именно вы, если не проверите заранее.

Прописанные люди

Не всегда всех выписывают до сделки. А если кто-то выписался «в никуда» или временно, но собирается вернуться, это отдельная песня. Особенно если в деле — несовершеннолетние дети, опека или пожилые бабушки.

Аресты, залоги, ограничения

Даже если квартира в ЕГРН числится свободной, может быть что-то не доглядели. Например, приставы уже наложили арест, но до базы это не дошло. Или продавец завтра объявит себя банкротом, и квартиру потянут в конкурсную массу.

Наследство или развод — туда же

Квартира, доставшаяся по наследству, должна пройти по всем срокам и документам. Если кто-то из наследников ещё не определился — сделку могут оспорить. То же самое касается бывших супругов. Даже если развод был в 2012 году, а квартира куплена в 2011 — не факт, что всё чисто.

Самовольная перепланировка

Открыли кухню в зал? Снесли стену? Ванну перенесли в прихожую? Всё это может быть красиво, но незаконно. А значит — штрафы, предписания, а иногда и отмена сделки, если покупатель обманут.

Как подстелить соломку

Хорошо, вы не из робких. Значит, идём с умом. Есть вещи, которые точно стоит сделать до того, как подписывать договор.

• Проверить собственника по паспорту.

• Заказать свежую выписку из ЕГРН.

• Посмотреть историю квартиры за 10–15 лет.

• Убедиться, что нет обременений.

• Попросить справки об отсутствии долгов.

• Проверить прописанных — да, это можно.

• Посмотреть документы о собственности — откуда она вообще появилась у этого человека.

А если что-то не нравится — не торопитесь. Квартир много. Спокойствие дороже.

Особенности сделки

Сама сделка с вторичкой требует внимания к деталям. Не потому что все хотят вас обмануть, а потому что это как старая машина — работает, но лучше всё ещё раз проверить.

• Договор купли-продажи должен быть чётким.

• Сумма в договоре — реальная. Не играйте в «занижение во имя налогов».

• Условия передачи квартиры — фиксируйте.

• Ключи — когда? После регистрации? После оплаты? До?

• Оплата — как? Аккредитив? Ячейка? Перевод? Наличные — вообще плохая идея.

Лучше один раз перечитать договор и обсудить всё на берегу, чем потом ловить продавца по городам и весям с вопросом: «А вы не забыли про диван и кладовку?»

Налоговые тонкости

Если продавец владеет квартирой меньше минимального срока (5 лет, а иногда 3), он платит налог с продажи. И тут важно понимать: он может захотеть занизить цену в договоре, чтобы платить меньше. А вы потом — мучиться с налоговой, если вдруг захотите продать сами через год-другой. Потому что налог на доход считают от той суммы, что в договоре.

Так что — или помогите ему налог заплатить (образно, конечно), или ищите честного продавца.

Почему важно не полагаться на «авось»

Потому что квартира — не мороженое. Купили, и она с вами всерьёз и надолго. А если вы пропустили что-то — никто, кроме вас, не виноват. Риелтор может быть хорошим человеком, но он не юрист. А даже если и юрист — человеческий фактор никто не отменял.

Поэтому:

• Делайте юридическую проверку.

• Работайте с проверенным агентом.

• Не ленитесь читать договоры.

• Спрашивайте, если что-то непонятно.

• Лучше потратить время, чем потом деньги.

Даже если квартира нравится вам до дрожи — подождите пару дней, проверьте всё, и только потом решайте.

Когда имеет смысл всё равно брать

Иногда люди говорят: «Да, там кто-то прописан», или «Ну, там старенькая бабушка, она просто забыла выписаться». Или «Они в разводе, но всё по-доброму». Смотрите. Бывает — да, всё решается быстро. Но бывает — нет. И этот «нет» может длиться годами.

Вторичку стоит брать, если:

• Все документы на руках и в порядке.

• Все прописанные сняты.

• История владения понятная и прозрачная.

• Деньги проводятся официально.

• Вас не торопят и дают спокойно проверить всё.

А если кто-то говорит: «Быстрее, у меня ещё три покупателя», — это уже повод задуматься. Может, и хорошо, что не вы.

Несколько слов напоследок

Вторичный рынок — не враг. Просто он требует уважения. Это не капризная барышня, но и не девочка из хорошей семьи. У него были другие хозяева, может быть, даже сложные времена. Но он может стать вашим, если подойти с умом.

Квартиры на вторичке могут быть уютными, выгодными и расположенными там, где хочется жить. Главное — не спешить, не доверяться словам и быть готовыми спросить: «А можно я посмотрю все документы?»

Не бойтесь быть въедливыми. Это не про недоверие, это про бережное отношение к себе и своим деньгам. А квартира потом ещё скажет вам спасибо — в виде тишины, уюта и отсутствия странных историй от бывших хозяев.