Как оформить сделку между родственниками

9 минут чтения

На первый взгляд, кажется, что оформление сделки между родственниками — это легко, быстро и вообще почти как сходить вместе в магазин: один покупает, другой благодарит, и все разошлись довольные. Но реальность обычно другая. В ней есть эмоции, недосказанности, разговоры в духе «мы же семья» и, конечно же, бумажки. Много бумажек. Потому что даже если вы передаёте квартиру любимому брату или доброй бабушке, государство всё равно хочет, чтобы всё было как у людей — официально, с подписями, пошлинами и регистрацией.

Давайте по-человечески разберём, как не поссориться с роднёй, не получить лишних вопросов от налоговой и при этом нормально провести сделку. Без лишней драмы, но и без «а давай просто переоформим».

Какие бывают варианты сделок между родственниками

Самый частый миф — «мы родственники, нам всё можно». Ага, особенно если вы хотите сделать вид, что передали квартиру за копейку, а потом неожиданно продали и забыли отчитаться. Госорганы не верят в сказки. Так что разберём, какие варианты вообще есть:

Купля-продажа — самый прямолинейный способ. Один платит, другой продаёт. Даже если деньги — условность.
Дарение — если вы хотите просто отдать квартиру. Без денег. Просто «дарю тебе, племяш, живи».
Обмен — редкость, но бывает, особенно если у тёти и дяди одинаковые «двушки» в соседних районах.
Рента или пожизненное содержание — в случаях, когда, например, пожилая мама хочет отдать квартиру дочери, но с условием, что её будут содержать и не забудут.

Каждая из этих форм — со своими плюсами, минусами и юридическими последствиями. Даже если у вас идеальные отношения в семье (что само по себе уже почти уникально), лучше всё продумать заранее.

Почему родственники — не всегда значит просто

Между родственниками, как ни странно, сделки часто идут сложнее, чем между незнакомыми людьми. Потому что:

Все уверены, что всё «и так понятно».
Могут передумать в последний момент — «а может, пока подождём?»
Не хотят платить налоги и пошлины, но очень хотят всё по-быстрому.
Вмешивается третья сторона — «а бабушка бы не одобрила».

Поэтому, если у вас намечается такая сделка, первое правило: относитесь к ней как к обычной. С документами, с расчётами, с юридической аккуратностью. А то потом кто-то обидится, кто-то пойдёт в суд, а кто-то скажет: «Ты же обещал, что я тут буду жить до пенсии!»

Купля-продажа: классика между своими

Допустим, у вас есть дядя, который решил продать вам свою однушку. Формально — всё просто: подписали договор, зарегистрировали, передали деньги (или сделали вид). Но есть нюансы.

Если вы реально платите деньги, то это нормальная сделка. Но если вы просто решили «сделать вид», что платите, а по факту квартира передаётся без денег, то это уже не купля-продажа. Это называется «мимикрия», и налоговая такое не любит.

Ещё один момент — цена. Если вы поставите в договоре смешную цену (например, 100 000 за квартиру в Москве), то Росреестр может приостановить регистрацию. А налоговая потом может задать вопрос: «А где справедливая рыночная стоимость?» Так что лучше указать сумму, близкую к реальности.

Кстати, при купле-продаже родственники — это те же люди, что и все остальные. Никаких льгот по налогам только за счёт родства нет. Так что если продающий получит доход — пусть даже от сына — он обязан подать декларацию и, возможно, заплатить НДФЛ.

Дарение: красиво, но с последствиями

Если вы просто хотите подарить квартиру — например, от мамы к сыну — это оформляется договором дарения. И здесь тоже важна степень родства.

Если дарите близкому родственнику — супругу, родителю, ребёнку, бабушке, внуку, брату или сестре — налогов платить не надо. Просто подаёте договор, регистрируете переход права, и всё.

Но если, например, тётя дарит племяннику — это уже не считается близким родством. И тогда получатель подарка должен будет заплатить 13% от стоимости квартиры. Вот такая логика: племянник — уже почти чужой.

А ещё дарение — это такая сделка, которую сложно оспорить, но при желании можно. Особенно если у кого-то потом возникнут сомнения, была ли даритель в здравом уме, понимала ли, что делает, и не надавили ли на неё морально. Поэтому лучше не делать это в кухне на коленке. Нотариус — наш друг.

Обмен — это если вы оба что-то отдаёте

Обмен между родственниками — редкий зверь, но он существует. Обычно, если у двух сестёр есть квартиры, и они решили «махнуться», чтобы быть поближе к работе или к детям.

Тогда заключается договор обмена. По сути — та же купля-продажа, только два раза. Налоги — как у купли-продажи. Смотрят, кто получил выгоду, есть ли разница в ценах, и от неё пляшут.

Сложно, но бывает полезно, если у всех есть что-то на руках.

Рента: живу — и обеспечивают

Самый деликатный вариант — когда бабушка отдаёт квартиру в обмен на заботу. Это называется договор ренты. Обычно — пожизненное содержание с иждивением.

Что это значит на практике:

Вы берёте на себя обязательства ухаживать за человеком, обеспечивать едой, лечением, общением.
А человек передаёт вам квартиру — не сразу, а по сути в будущем.

Это тонкая вещь. В договоре лучше всё расписать: что именно входит в «содержание». Сколько раз навещать, какая сумма на месяц, кто оплачивает коммуналку. Иначе потом можно услышать: «Я рассчитывала на борщ, а вы мне только булку приносите».

Такую сделку лучше оформлять у нотариуса. А ещё — не забывайте, что такие договоры можно расторгнуть в суде, если обязательства не исполняются.

Пошагово: как оформить любую из этих сделок

Вот базовый порядок действий — будь то дарение, купля-продажа или обмен:

Подготовьте документы: паспорта, свидетельства о праве собственности, согласие супруга (если требуется), кадастровую информацию.
Составьте договор. Лучше с юристом или хотя бы с шаблоном, а не «как у знакомого было».
Подпишите — у нотариуса, если нужно (например, если речь про долю).
Подайте документы в МФЦ или через Госуслуги. Регистрация обычно занимает 7–10 рабочих дней.
Получите выписку из ЕГРН на нового собственника.

И всё. Казалось бы. Но между шагами может быть куча мелочей: кто будет платить пошлину, кто купит папку с файлами, кто сидит в очереди и кто подаёт документы. Всё это — неформальные, но важные вопросы, особенно между родственниками.

Что ещё важно учесть

При продаже между родственниками лучше всё документально подтвердить. Даже если деньги не настоящие — оформите расписку.
При дарении проверьте, не будет ли потом конфликта между наследниками.
Если оформляете сделку с пенсионером — особенно пожилым — не жалейте денег на нотариуса.
При любом сомнении — записывайте. Кто, что, когда сказал. Родственники — это не только близкие, но и потенциальные участники суда лет через пять.

Как не испортить отношения

Самое сложное в таких сделках — не документы, а психология. Вот вроде бы вы всё делаете правильно, а потом слышите: «Так ты меня решил обобрать?» Или: «А почему ты ей подарила, а мне нет?»

Поэтому важно:

Всё проговаривать заранее. Без недомолвок.
Оформлять так, чтобы все понимали: вы не «присваиваете», а действуете по закону.
Стараться делать всё не втайне от остальных, если семья большая.
И, наконец, помнить: квартира — это просто кирпичи и бетон. А вот отношения — они живые. Ими не торгуют.

Что будет, если не оформить

Некоторые думают: да зачем всё это? Достаточно, чтобы «все знали». Но по закону — если нет регистрации, то и прав нет. А если что-то случится (например, смерть одного из участников) — всё вернётся на круги своя, и никакие «мы договорились» уже не сработают.

Кроме того, без официального оформления:

Нельзя продать квартиру.
Нельзя оформить налоговый вычет.
Нельзя передать по наследству дальше.
И вообще — нельзя ничего, кроме как мечтать.

Так что если хотите спать спокойно — оформляйте.

Финальные штрихи

Сделки между родственниками — это, с одной стороны, удобно. Не надо искать покупателя, не надо ходить по риелторам. Но с другой — это огромная зона риска, если подойти к ней с установкой «да ладно, мы же свои».

Лучшее, что вы можете сделать — договориться, зафиксировать и всё оформить. Тогда и отношения сохранятся, и квартиру никто не оспорит. А ещё — налоговая не постучится с вопросами в духе: «А почему вы подарили квартиру соседу по даче, который якобы ваш брат?»

Доверяйте, но проверяйте. И даже если это ваш родной человек — не бойтесь попросить расписку, подпись и нотариуса. Родство родством, а правовая ясность — вещь очень полезная.