Как оформить договор задатка правильно

9 минут чтения

Если вы хоть раз покупали или продавали квартиру, то слово «задаток» вам точно знакомо. Оно звучит внушительно, почти как «контракт с серьёзными намерениями». И действительно, это тот самый шаг, после которого уже не отвертишься под предлогом «ой, я просто интересовался». С задатком всё серьёзно — деньги переданы, договор подписан, пошли отсчёты дней и звуки шагов к сделке. Но при всей своей важности, договор задатка — штука до смешного часто оформляется тяп-ляп. На коленке, в WhatsApp, со словами «ну мы же всё обсудили». А потом эти же люди с круглыми глазами приходят к юристам и говорят: «А что делать, если продавец передумал?»

Вот чтобы вы не оказались в роли растерянного покупателя или недоумевающего продавца, давайте разберём, как оформить договор задатка по уму. Без паники, без спешки и желательно — без будущих судебных разбирательств.

Что вообще такое задаток, и зачем он нужен

Задаток — это не просто «взнос» или «предоплата». Это символ того, что вы настроены серьёзно. Типа как кольцо на пальце — вроде ещё не свадьба, но уже почти. Причём задаток работает в обе стороны: и продавец, и покупатель несут ответственность за отказ от сделки.

Если покупатель передумал — задаток сгорает. Если продавец передумал — возвращает в двойном размере. Вот так. Поэтому сумма задатка — это не «как договоримся», а вполне себе инструмент, который может больно ударить по карману, если потом резко «изменилась жизненная ситуация».

В этом и разница между задатком и авансом. Аванс можно вернуть в любом случае, он не несёт за собой таких последствий. А задаток — это как обещание с залогом. Так что прежде чем его передавать или брать, убедитесь, что вы действительно хотите заключить сделку.

Когда подписывается договор задатка

Обычно — на этапе, когда стороны всё обсудили, договорились о цене, сроках и условиях сделки, но до основного договора ещё не дошло. Допустим, вы нашли квартиру, всё вас устраивает, но ипотека пока на рассмотрении. Или нужно время на сбор документов. Или продавец ждёт выписку из ЕГРН. Вот тогда и подписывается предварительный договор, к которому прикладывается задаток.

И тут важно: договор задатка — это не просто бумажка «даю тебе 100 тысяч, держи». Он должен быть оформлен письменно, чётко и понятно. Потому что если вы просто переведёте деньги на карту и напишете в комментарии «задаток», а продавец передумает, то потом будет сложно доказать, что это именно задаток, а не просто аванс или что-то ещё.

Как не перепутать задаток с авансом

Многие удивляются, но в судах часто приходится разбирать, что же это было: задаток или аванс? И всё потому, что в договоре не было одного простого слова — «задаток». Поэтому если вы хотите, чтобы была именно ответственность, а не просто возврат — так и пишите.

Укажите прямо: передаётся задаток.
Пропишите, что в случае отказа одной из сторон — действует пункт Гражданского кодекса, по которому задаток не возвращается или возвращается в двойном размере.
Опишите, что будет, если сделка не состоится по уважительной причине (например, отказ в ипотеке).

Всё. Эти несколько строчек могут спасти кучу нервов и денег в будущем.

Какую сумму писать

Закон не устанавливает конкретную цифру. Можно хоть тысячу рублей, хоть миллион. Но обычно задаток составляет от 1% до 10% от стоимости сделки. Зависит от договорённостей сторон.

Слишком маленькая сумма может не восприниматься серьёзно. Слишком большая — страшно терять. Так что лучше выбрать золотую середину: чтобы было ощутимо, но не фатально.

Если речь идёт об ипотеке, банки могут потребовать, чтобы задаток не превышал определённый процент, чтобы потом не было сложностей с документами. Так что согласуйте это с банком заранее, особенно если он участвует в сделке.

Что должно быть в договоре

Неважно, покупаете вы комнату в коммуналке или пентхаус с тремя террасами — договор задатка должен быть нормальным. То есть:

Паспортные данные обеих сторон. Без «я и Вася».
Подробное описание объекта: адрес, метраж, этаж, кадастровый номер.
Цена сделки и сумма задатка.
Срок, до которого стороны обязуются заключить основной договор.
Условия возврата (или не возврата) задатка в зависимости от действий сторон.
Подписи, дата, желательно — в двух экземплярах.

Можно приложить квитанцию о передаче денег или расписку — чтобы потом никто не говорил, что «не получал».

А если передумал кто-то?

Вот тут и начинается самое интересное. Именно ради таких случаев и существует задаток.

Если покупатель передумал — он теряет задаток. Продавец может спокойно оставить деньги себе.
Если продавец передумал — он обязан вернуть задаток в двойном размере. И неважно, что у него «появился другой покупатель», который «дает больше».
Если сделка не состоялась по независящим от сторон причинам — например, банк не одобрил ипотеку или в квартире обнаружились серьёзные юридические проблемы — задаток возвращается.

Но чтобы всё это работало, в договоре должны быть эти пункты. Иначе суд может признать сделку просто авансом — а там никакой двойной ответственности нет.

Электронные переводы: насколько это считается

Современность диктует свои правила: люди всё чаще просто переводят деньги с карты на карту. Это удобно, быстро и, казалось бы, надёжно. Но если при этом нет договора — всё это легко оспаривается.

Чтобы обезопасить себя:

Делайте перевод с комментарием «задаток по договору от такого-то числа».
Или, ещё лучше — сначала подписываете договор, потом переводите деньги, ссылаясь на него.
Храните чек и скриншоты перевода.

Банковская операция — это только часть доказательств. Главное — чтобы был договор, где написано, зачем эти деньги передаются.

Что, если оформлять через агента или юриста

Очень часто сделку сопровождает агент или юрист. Это может быть полезно, особенно если у вас нет опыта. Но! Внимательно читайте всё, что вам дают подписывать.

Иногда риелторы суют стандартные шаблоны, где вообще не указано, что это задаток. Или пишут всё так витиевато, что чёрт ногу сломит. В итоге, если что-то пойдёт не так — виноват будете вы, потому что подписали.

Так что не стесняйтесь задавать вопросы, просить уточнения и правки. Это нормально. Лучше потерять 10 минут на обсуждение формулировки, чем 100 тысяч рублей из-за юридической двусмысленности.

Если вы продавец — тоже будьте аккуратны

Многие думают, что продавцу бояться нечего. Мол, «я деньги получил, что с меня взять». А вот и нет. Если вы приняли задаток, а потом решили передумать — вы обязаны вернуть сумму в двойном размере.

Даже если просто не захотели продавать. Даже если передумали после разговора с соседями. Даже если вам предложили больше — всё, задаток есть, условия прописаны, назад дороги нет.

Поэтому, если вы не уверены, лучше не брать задаток. Пока вы не решили окончательно — можно договориться на аванс или устную бронь. Но если вы взяли задаток — готовьтесь играть по правилам.

Ошибки, которые часто допускают

Пишут «задаток», а по сути оформляют аванс — без условий, без санкций.
Не указывают срок действия договора — и потом кто-то тянет резину три месяца.
Передают деньги без расписки — и начинается игра в «а я не получал».
Ставят слишком маленькую сумму — и потом не работают санкции.
Не описывают, что будет в случае отказа от ипотеки, отказа продавца или других обстоятельств.

Эти мелочи — как заноза в пальце. Сначала не видно, потом больно.

А как правильно расторгнуть договор задатка

Если обе стороны поняли, что не хотят продолжать — можно всё расторгнуть по взаимному согласию. Просто составляется письменное соглашение: «Стороны решили не заключать основной договор, задаток возвращён». Подписи, дата, два экземпляра.

Если расторжение по инициативе одной стороны — тогда действует договор. Кто виноват, тот и теряет деньги (или платит вдвойне). Главное — всё должно быть зафиксировано.

Если начинаются споры — тогда только суд. И вот тут пригодятся все бумаги, чеки, переписки, договоры и даже свидетели. Так что лучше до суда не доводить.

И напоследок

Договор задатка — это штука, которая спасает сделки. Он показывает серьёзность намерений, защищает от срывов и дисциплинирует обе стороны. Но только если он оформлен грамотно.

Не экономьте на бумаге, времени и внимательности. Не подписывайте, если не уверены. И обязательно называйте вещи своими именами — задаток это, аванс или просто «на чай».

Тогда сделка пройдёт спокойно, без сюрпризов и нервов. А вы будете пить кофе в своей новой квартире — или, наоборот, считать деньги от продажи — без лишнего осадка.