Вторичный рынок: риски и особенности

Когда человек говорит: «Я беру квартиру на вторичке», — это звучит как «я беру собаку из приюта». Там может быть всё хорошо, и даже лучше, чем в глянцевом каталоге с новыми стройками, но вы должны быть готовы ко всему. К блохам — в смысле, к прописанным родственникам, к прошлому — в виде неудачного ремонта 2007 года, и к тому, что продавец в последний момент передумает, потому что «сын вернулся из армии и решил тут жить».

Тем не менее, вторичка остаётся самым популярным вариантом: не нужно ждать сдачи, можно посмотреть на реальные стены и послушать, как пахнет в подъезде. Ну и цены, конечно, не всегда такие кусачие, как в новостройках «от застройщика», особенно если вы торгуетесь как умный человек. Но вот риски — это то, что делает вторичный рынок похожим на игру «поле чудес», где за одним сектором может скрываться и новый диван, и старый долг по капремонту.

Что вообще такое вторичный рынок

Если по-простому, то это всё жильё, которое уже было в чьей-то собственности. Один раз, дважды, а может, и пятнадцать — такие квартиры тоже бывают. То есть вам её продаёт не застройщик, а живой человек (ну или риелтор с ключами, но за человеком всё равно кто-то стоит). Иногда это прям отличная история: жил один человек, всё чисто, продаёт, потому что уехал в деревню. А иногда начинается лента событий: муж с женой развелись, в квартире прописан брат, а ещё сын, которому восемнадцать через два месяца, но по бумагам — пятнадцать.

Почему люди выбирают вторичку

Вы не поверите, но не всегда из-за цены. Хотя она играет роль, конечно. Многие берут, потому что:

• Локация хорошая, особенно в старых районах.

• Инфраструктура уже есть — школы, магазины, даже бабушка у подъезда, которая за всеми следит.

• Видно, что берёте.

• Можно заехать сразу (если не выгонять прежнего хозяина веником).

• Соседи уже живут — можно расспросить, кто чем дышит.

Плюс бывают «вкусные» варианты, если кто-то уезжает срочно или просто хочет избавиться от недвижимости. Но, как вы догадываетесь, такие вкусности нужно проверять в микроскоп.

Самые распространённые риски

Всё, что может пойти не так, на вторичке обычно обязательно куда-то пойдёт. Поэтому рассказываю честно, без сглаживания углов.

Прописанные люди

Сюрприз может ждать даже после сделки. Оказывается, что кто-то там был временно выписан, чтобы «не мешать оформлению», а потом вернулся. А если это несовершеннолетний — то всё, привет, здравствуйте, опека.

Не всё так чисто в документах

Квартира могла переходить по наследству, в дар, по суду, и не всегда это происходило с соблюдением всех сроков. Бывает, что документы на руках, но кто-то один из наследников где-то на Камчатке, и вот он объявляется как раз в тот момент, когда вы ставите новую дверь.

Долги

Если не проверить заранее, можно получить в придачу пару десятков тысяч рублей долга за свет, воду, капремонт и прочие удовольствия. А иногда — и долги по налогам или даже ипотеке.

Ограничения и обременения

Аресты, залоги, ипотека, сервитуты, споры между собственниками — всё это может весело вылезти после того, как вы уже оплатили сделку. Особенно если вы не заказали полную выписку из ЕГРН.

Продавец — не совсем продавец

Бывает, что квартиру продаёт человек по доверенности, оформленной в 2015 году, когда всё было «нормально». А бывает, что квартира оформлена на бабушку, а продаёт внук, который «всё уладит». Только потом выясняется, что бабушка против.

Перепланировка

Иногда снесли стены, иногда построили душ прямо в кухне. Если это не узаконено — вы потом будете доказывать, что не сломали несущую стену и вообще были в отпуске в момент преступления.

Как проверять и не налететь

Хочется, конечно, верить людям на слово. Особенно если продавец говорит, что «всё по-честному, мы хорошие». Но проверка — это не про недоверие, а про элементарную предосторожность. Вы же не едите грибы из леса, если не уверены, что это не бледная поганка?

Вот список, который стоит пройти от корки до корки:

• Заказать выписку из ЕГРН — посмотреть, кто собственник, нет ли обременений.

• Проверить историю владения — кто, когда и как квартиру получил.

• Посмотреть справку из домовой книги — кто прописан.

• Попросить документы на основании которых квартира принадлежит продавцу (договор, свидетельство, решение суда).

• Проверить наличие долгов по ЖКХ.

• Убедиться, что нет споров, арестов, судебных процессов.

• Проверить действительность доверенности, если продаёт не сам собственник.

И, пожалуйста, не бойтесь просить документы. Это нормально. Это ваш будущий дом, а не бутерброд с лотка.

Форма оплаты: тут тоже не всё просто

На вторичке не всегда работают схемы из учебника. Вот какие варианты есть:

• Банковская ячейка. Классика жанра, особенно если наличка. Деньги кладутся в ячейку, а ключ от неё продавец получает только после регистрации.

• Аккредитив. Современный способ, когда банк выступает как гарант.

• Безналичный перевод. Можно, но тут всё зависит от доверия.

• Расчёт у нотариуса. Иногда безопаснее, если нотариус проверяет и присутствует при передаче.

• Наличные на коленке. Не надо так.

Лучше всё оформлять письменно, с подтверждением факта передачи денег. Особенно если сумма большая (а она большая, если речь о квартире, не так ли?).

Нюансы сделки

Если вы решились, проверили и поняли — берёте, не забудьте зафиксировать следующие моменты:

• Когда передаются ключи.

• Кто вывозит мебель и когда.

• Как оформляется передаточный акт.

• Убирается ли продавец из квартиры полностью.

• Что происходит, если сделка не зарегистрирована.

Даже если кажется, что всё и так понятно — напишите. На бумаге. С подписями. И с датами. Это потом избавит вас от слов: «А я думал…»

Когда стоит насторожиться

Иногда бывает так, что продавец спешит. Очень спешит. Прям сегодня, потому что «уже едем в Сочи, билеты куплены». Или цена занижена подозрительно сильно. Или «документы потерялись, но всё восстановим, честно». Вот вам несколько тревожных звоночков:

• Продавец торопит.

• Цена слишком низкая.

• Нет оригиналов документов.

• Невнятная история квартиры.

• Уход от аккредитива и официальных расчётов.

• Слова «давайте без проверки».

Если хоть что-то из этого вы слышите — либо уходите, либо включайте режим «детектив с лупой».

Можно ли взять вторичку и не сойти с ума

Можно. Более того — многие покупают и довольны. Особенно если всё сделано по уму. Вторичный рынок — он не плохой. Он просто требует к себе подхода. Это как пожилой кот: ласковый, но со своими правилами.

• Не торопитесь.

• Читайте всё, что дают.

• Спрашивайте, если непонятно.

• Работайте с хорошим специалистом.

• Не стесняйтесь проверять.

А квартира вам потом ещё спасибо скажет — будет стоять, радовать и не преподносить сюрпризов.

Слова после запятой

Если вы решились на вторичку, сделайте себе кофе, откройте ноутбук, закажите выписку, прозвоните продавца, попросите документы. Не пытайтесь быть «удобным покупателем», будьте разумным. Это ваш дом, ваша инвестиция, ваше спокойствие. И пусть вам попадётся та самая квартира — без сюрпризов и с доброй историей.