В чём разница между договором купли-продажи и мены

Вот вы решили, что пора менять жильё. Старенькая «двушка» уже не радует, соседи делают ремонт четвёртый год подряд, а кухня — как из фильма 90-х. Лезете в интернет, изучаете варианты, и в какой-то момент видите: можно не просто купить, а обменять. Кто-то предлагает мену, а кто-то — куплю-продажу. И тут начинается: «А в чём вообще разница? Деньги ведь всё равно крутятся. Или не крутятся?» Словом, если у вас сейчас каша в голове и вопрос «что выбрать» не даёт покоя — устраивайтесь поудобнее. Сейчас всё объясню по-человечески, с юмором, примерами и без словаря юриста под мышкой.

Купля-продажа: классика жанра

Если вы хоть раз в жизни продавали диван на Авито — вы уже участвовали в купле-продаже. Только тут речь не про мебель, а про недвижимость, поэтому всё серьёзнее.

Договор купли-продажи — это когда один человек (продавец) передаёт свою квартиру другому (покупателю) за денежку. Никаких загадок. Хочешь квартиру — плати. Оплатил — получаешь документы, ключи и вперёд, делай ремонт, зови друзей на новоселье.

В этой схеме всё понятно, чётко и привычно. Продавец получает деньги, покупатель — квартиру, государство — налоги. Все счастливы, кроме, возможно, налоговой, если вы вдруг попытались заплатить меньше положенного. Но это уже другая история.

А что тогда такое мена?

А вот мена — это как детская игра «поменялись игрушками». Только игрушки тут — это квартиры, дачи, дома или вообще что угодно из недвижимости. В договоре мены участвуют две стороны, каждая из которых отдаёт своё и получает чужое.

Например, вы живёте в Подольске и хотите перебраться поближе к работе в Москве. А кто-то из Москвы мечтает сбежать на природу. Вот и договорились — вы ему свою квартиру, он вам свою. Деньги могут участвовать, могут не участвовать — зависит от равности объектов.

Иногда мена вообще происходит без денег. Прямо как в сказке: «На тебе мою избушку, а мне твою». Но чаще всё-таки один из участников доплачивает — чтобы сравнять стоимость. Например, если у одного хрущёвка без ремонта, а у второго новостройка с тёплыми полами, гардеробной и паркингом.

Главные отличия — по пунктам

А теперь самое вкусное. Разберёмся, чем же эти два договора отличаются, кроме названия.

• В договоре купли-продажи участвуют деньги. В договоре мены могут не участвовать вообще или идти как доплата.

• При купле-продаже одна сторона отдаёт, другая получает. При мене — обе стороны одновременно что-то отдают и что-то получают.

• Куплю-продажу проще организовать с ипотекой. Банки больше любят, когда есть конкретная сумма и привычная структура. А мену в ипотеку провернуть сложнее.

• Мена оформляется как один договор на два объекта. Купля-продажа — это всегда одна квартира, один договор.

• При купле-продаже налог платит продавец. При мене — обе стороны, если объекты у них в собственности меньше установленного срока.

• Договор мены требует большей координации. Нужно, чтобы обе квартиры были готовы к сделке одновременно.

• В плане юридической чистоты мена может быть чуть рискованнее, особенно если один из объектов проблемный.

Теперь представьте: вы меняетесь квартирами с человеком, у которого на жильё наложен арест. А вы этого не заметили. В итоге ни вы без квартиры, ни он. А если бы продавали-покупали — могли бы хотя бы отказаться на этапе сделки.

А с налогами как?

Вот тут начинается настоящее веселье. Потому что государство не дремлет. Даже если вы поменялись квартирами, и никто никому не давал ни копейки, налоговая всё равно считает, что вы «получили доход». Поэтому:

• Если вы владели квартирой больше 3 или 5 лет (в зависимости от ситуации), то налог платить не надо.

• Если меньше — рассчитывается налог 13% от кадастровой стоимости объекта, который вы получили по договору.

• Да, даже если вы не получили ни копейки. Просто поменялись — и всё равно должны.

• То же самое и с НДФЛ — сдать декларацию нужно обязательно, даже если платить нечего.

Справедливости ради, всё это и при купле-продаже работает. Только при продаже проще что-то оптимизировать: например, продать по цене, близкой к налоговому вычету. А при мене — всё как на ладони. Один получил — другой отдал. Считать проще, а уклониться сложнее.

Когда мена — лучшее решение

Несмотря на все сложности, договор мены — штука полезная. Особенно в ситуациях, когда:

• Вы хотите разъехаться, например, после развода. Можно одну большую квартиру обменять на две поменьше.

• У вас и вашего партнёра-по-обмену нет денег, но есть нужные друг другу объекты.

• Родители хотят обменять жильё с детьми, чтобы быть ближе.

• Нужно перевести активы из одной собственности в другую — например, между родственниками без купли-продажи.

• Один объект в плохом месте, а другой — в лучшем, но меньше по площади. И стороны согласны.

Сама идея: «Давай ты мне, я тебе» — может сэкономить много времени, нервов и бумажной волокиты. Особенно если объекты равноценные и стороны договорились мирно, без доплат.

Как оформляется договор мены

Процесс оформления мены не сильно отличается от стандартной сделки. Но всё равно требует внимания.

В договоре указывается:

• Кто кому и что передаёт.

• Подробное описание обоих объектов.

• Сведения о сторонах (ФИО, паспорт, адреса).

• Информация о стоимости (для налоговой).

• Условие о передаче права собственности.

• Сроки освобождения объектов и передачи ключей.

Регистрация происходит через МФЦ или онлайн. И тут начинается координация: документы на оба объекта, обе стороны приходят одновременно, всё подаётся в один день. А если кто-то из участников заболел, уехал, передумал — весь процесс стопорится.

Поэтому заранее готовьте документы и убедитесь, что обе стороны морально и физически готовы пройти через бюрократию.

Как оформить куплю-продажу — напомню для сравнения

Договор купли-продажи составляется проще. Продавец — покупатель — объект — цена. Всё. Регистрируем, платим налог, передаём ключи. Не надо скоординировывать две стороны с двумя квартирами. Просто сделка в одну сторону.

И если у вас ипотека или у покупателя ипотека — проще сто раз всё оформить именно куплей-продажей, а не менять. Банк поймёт, одобрит, деньги переведёт.

Где больше подводных камней

Честно? Примерно везде. Всё зависит от ситуации. Но если выбирать, где больше риск — мена лидирует:

• Сложнее координация.

• Нужно оценить два объекта.

• Налог на доход у обеих сторон.

• Может быть конфликт, если что-то с одним из объектов не так.

• Иногда сложно получить ипотеку.

• Обременения на одном из объектов могут затормозить весь процесс.

С куплей-продажей вы хотя бы знаете: если сделка срывается, вы просто ищете нового покупателя. А при мене — всё падает как карточный домик, если одна из сторон отваливается.

Что выбрать — решать вам

Универсального ответа нет. Всё зависит от целей, обстоятельств и желания идти по пути с меньшими кочками.

Мена — отличный вариант, если вы:

• Обе стороны знаете.

• Объекты равноценные.

• Не планируете привлекать ипотеку.

• Хотите ускорить процесс и не связываться с деньгами.

• Готовы к двойной бюрократии.

Купля-продажа — ваш путь, если:

• Один из вас хочет или должен получить деньги.

• Используется ипотека.

• Нужно больше юридической защиты.

• Есть желание сделать всё максимально понятно и с минимумом рисков.

• Вам важно гибко регулировать сроки, сумму, налоги.

Финальная ремарка

Казалось бы, всего два слова — купля-продажа и мена. Но сколько за ними скрывается! Как два способа передать квартиру, а ощущаются совершенно по-разному. Одна — как обычный визит в магазин, другая — как обмен подарками на Новый год, только с налогами и юристами.

Главное, чтобы неважно какой договор вы выбрали — всё было прозрачно, по закону, с чистыми документами и без скрытых смыслов. Тогда и жить будете спокойно, и в окна будете смотреть без страха, что завтра кто-то придёт и скажет: «А ну-ка верни!»

Так что изучайте, спрашивайте, советуйтесь. И не забывайте: недвижимость — дело серьёзное, но не такое страшное, если подходить к нему с головой и без суеты.