Как оформляется дарственная на квартиру

Дарственная на квартиру — штука интересная. Это не продажа, не обмен, не аренда, а именно подарок. Вот вы сидите дома, пьёте чай и вдруг решаете: «Подарю-ка я квартиру сыну. Пусть живёт, молодёжь нынче тяжело стартует». Или получаете весточку от бабушки: «Приходи, внучок, подпишем дарственную, ты ж у меня хороший». Вроде бы мило и душевно, а на деле — целая юридическая процедура. Причём такая, где главное — не перепутать роли и бумажки, иначе можно потом и с подарком распрощаться, и с нервами заодно. Так что если вы решились или вас уговаривают, давайте разберёмся, как всё это делается по уму, без подводных камней и сюрпризов.

Что вообще такое эта ваша дарственная

Дарственная — это не просто бумажка, где написано «дарю тебе квартиру». Это полноценный юридический договор дарения недвижимости. Один человек (его зовут даритель) передаёт другому (его зовут одаряемый) квартиру просто так, без денег и условий. Ну разве что с условием: «не забывай бабушку по выходным».

Дарение — это безвозмездная сделка. То есть никакой платы, компенсации, даже шоколадки. Если вдруг в договоре будет что-то вроде «в обмен на помощь по хозяйству» — это уже не дарение, а почти кабала. И могут не признать. Так что если вы дарите, то дарите честно и до конца.

Почему люди вообще дарят квартиры

Мотивов масса. Некоторые — из любви, некоторые — по необходимости, а кто-то просто не хочет платить налоги от продажи. Дарение чаще всего случается между близкими: родители детям, бабушки внукам, братья сёстрам и т.п. Иногда — между друзьями, но это уже экзотика.

Чем хороша дарственная:

• Быстро.

• Не требует оценки квартиры.

• Налогов — минимум или вообще ноль (если вы близкие родственники).

• Можно всё оформить без нотариуса (в большинстве случаев).

• Нет споров: если квартира подарена, её не надо делить при разводе, например.

Но и нюансы есть. Например, подарок нельзя просто так забрать назад. Ну, почти никогда. А если даритель потом передумает — поздно.

Какие документы понадобятся

И вот вы решили: «Даю!» Или наоборот: «Беру!» С чего начать? Конечно, с подготовки документов. Без бумажек — ни шагу. Вот что вам понадобится для оформления дарственной:

• Паспорт дарителя.

• Паспорт одаряемого.

• Документ, подтверждающий право собственности на квартиру. Это может быть договор купли-продажи, дарения, приватизации, свидетельство о наследстве и т.д.

• Выписка из ЕГРН — чтобы подтвердить, что именно даритель является владельцем.

• Кадастровый номер квартиры (он есть в выписке или в правоустанавливающих документах).

• Иногда — технический план или паспорт.

• Если квартира в долевой собственности — согласие других собственников.

• Если даритель в браке, а квартира нажита в этом браке — нужно нотариальное согласие супруга.

• Если квартира принадлежит несовершеннолетнему — добро пожаловать в отдел опеки и попечительства. Там вам объяснят, как, зачем и почему.

Все эти документы собираются, проверяются, откладываются в аккуратную стопочку и идут вместе с вами к составлению самого договора.

Дарственная — договор или просто бумажка?

Конечно, это договор. И пусть вас не смущает слово «дарю» — оно юридически весомое. Можно составить договор самостоятельно, можно скачать шаблон из интернета, можно заплатить юристу или нотариусу — как вам удобнее.

В договоре дарения обязательно указываются:

• Данные дарителя и одаряемого.

• Подробное описание квартиры (адрес, площадь, этаж, кадастровый номер).

• Основание, по которому квартира принадлежит дарителю.

• Упоминание, что дарение — безвозмездное.

• Подписи сторон.

И важный момент: если вы хотите, чтобы договор нельзя было расторгнуть «просто так», избегайте всяких фраз типа «после смерти» или «если не забудешь про день рождения». Иначе это уже не дарение, а потенциальное завещание или условная сделка.

Нужно ли идти к нотариусу

Вот тут начинаются споры. На самом деле в большинстве случаев нотариус не обязателен. Вы можете спокойно подписать договор, подать его в МФЦ или через Госуслуги и получить результат.

Но есть ситуации, когда нотариус обязателен:

• Если дарится доля в праве собственности.

• Если даритель несовершеннолетний или недееспособный.

• Если квартира в совместной собственности без выделения долей.

• Если стороны хотят заверить всё у нотариуса «на всякий случай».

Нотариус, конечно, стоит денег. Но зато даёт гарантию, что договор составлен грамотно, проверены документы, и вас не обманут. А ещё он хранит копии — на случай, если вы потеряете оригинал или договор сгорит вместе с тёщиной дачей.

Как зарегистрировать дарение

Подписать договор — это только начало. Чтобы квартира официально сменила владельца, нужно зарегистрировать переход права собственности. Делается это через МФЦ или онлайн через Госуслуги.

Что нужно подать:

• Договор дарения (в двух экземплярах).

• Заявление о регистрации перехода права (в МФЦ вам помогут его заполнить).

• Паспорт.

• Квитанцию об уплате госпошлины (для одаряемого — 2 000 рублей).

• Если был нотариус — нотариально заверенные документы.

• При необходимости — согласия, разрешения и прочие официальные бумажки.

Процедура занимает 7–9 рабочих дней. По итогам вы получите выписку из ЕГРН, где будет указано, что теперь вы — счастливый владелец.

Что с налогами

О, любимая тема. Все мы знаем, что просто так государство ни одно действие не отпустит. Но тут есть хорошая новость. Если дарение происходит между близкими родственниками — налог платить не нужно. Под близкими понимаются:

• Родители и дети.

• Бабушки и дедушки — внуки.

• Братья и сёстры (в том числе сводные).

Если же даритель и одаряемый — просто хорошие друзья, соседи или племянники — тогда извините. Одаряемый обязан заплатить налог на доход в размере 13% от кадастровой стоимости квартиры. В некоторых случаях налог может быть выше, если вы не налоговый резидент.

Так что если кто-то из друзей хочет подарить вам квартиру — уточните, готовы ли вы к такому «подарку» с налогами.

Можно ли передумать

А вот тут начинается интересное. Теоретически — можно. Но только в строго определённых случаях:

• Если одаряемый покусал дарителя. То есть совершил преступление против него или членов семьи.

• Если одаряемый обращается с квартирой как слон в посудной лавке — разрушает, сжигает, сдаёт её в бордель.

• Если даритель сам оказался в тяжёлой жизненной ситуации и ему нужна квартира обратно (но это решает суд, не он сам).

• Если договор не был зарегистрирован — значит, дарение не состоялось.

Но просто так: «А чё-то я передумал» — не прокатит. Если договор подписан, зарегистрирован — точка. Особенно если вы пошли регистрировать всё вместе. Поэтому не спешите, думайте, советуйтесь. Дарение — это не «подписал — забыл». Это серьёзный шаг.

Возможные подводные камни

Многие думают, что дарение — это проще некуда. Но и тут есть свои нюансы:

• Если у дарителя есть долги — кредиторы могут попробовать оспорить дарение.

• Если квартира дарится ребёнку — потом ничего нельзя будет сделать без разрешения опеки.

• Иногда родственники обижаются. А потом идут в суд, пытаются признать дарение фиктивным, говорят, что дарителя обманули.

• Если вы сами дарите кому-то квартиру, а потом попадаете в беду — вернуть её сложно. Это уже не ваша собственность.

• Бывают случаи, когда даритель хочет остаться жить в квартире после дарения. Нужно прописать это в договоре, иначе могут попросить на выход.

Всё ли можно подарить

В теории — да. Но квартира должна быть оформлена, не под арестом, без ограничений. Если есть обременения — например, ипотека, залог, арест — сначала разбирайтесь с этим.

Также не получится подарить квартиру, если даритель признан недееспособным, или если он несовершеннолетний без разрешения опеки.

Если вы дарите только часть квартиры, а у других собственников есть доли — нужно идти к нотариусу и уведомлять их. Это тоже процедура.

Подходит ли вам дарение

Если вы родитель и хотите «переписать» квартиру на ребёнка — это отличный способ. Если вы хотите защитить имущество от дележа при разводе — тоже работает. Если хотите отблагодарить кого-то — почему бы и нет.

Но если вы не уверены, хотите просто временно «передержать» квартиру у друга, если надеетесь, что потом получите её обратно — не стоит. Тогда лучше оформить договор займа, аренды, даже ренты — но не дарение.

Дарение — это навсегда. Без задней передачи.

Завершаем без пафоса

Дарственная — это способ сказать: «Я доверяю тебе». Но за этими словами — целый набор формальностей, проверок, подписей и ожиданий. Главное — подходить к этому с ясной головой. Не под эмоциями, не потому что «все так делают», не под давлением.

Если решили — делайте по уму. Проверяйте документы, консультируйтесь, читайте договор не на бегу. Тогда и дар будет в радость, и проблем не возникнет. А квартира пусть служит тому, кому вы её подарили — не как обуза, а как настоящий жест любви, заботы и доверия.