Покупка по доверенности — безопасно ли это?

8 минут чтения

Вот вы сидите с чашкой чая (или чего покрепче) и просматриваете объявления о продаже квартир. И вдруг натыкаетесь на идеальный вариант: цена привлекательная, ремонт свежий, расположение — загляденье. Продавец вежлив, на вопросы отвечает, но… маленький нюанс — он действует по доверенности. Хозяин, мол, за границей, в командировке, в монастыре — вариантов масса. Вроде бы и ничего криминального, но внутри начинает покалывать: «А не кроется ли здесь подвох?» И правильно делает. Продажа по доверенности — тема тонкая, как фарфоровая чашка в лапах бегемота. Так что давайте разложим всё по косточкам — безопасно ли это вообще, когда продавец не сам, а через кого-то?

Что вообще такое доверенность, и с чем её едят

Если говорить по-простому, доверенность — это такая бумажка, в которой написано: «Я, Иван Иванович, разрешаю Васе Пупкину от моего имени продать квартиру, подписать договор, получить деньги и вообще представлять мои интересы как свои». Но, как и в любом деле, дьявол кроется в деталях.

Не каждая доверенность подходит для продажи недвижимости. И не каждая даёт столько полномочий, сколько может показаться на первый взгляд. Бывает, в доверенности написано: «Представлять интересы по вопросам владения». Это, конечно, мило, но к продаже отношения не имеет. А бывает, что доверенность уже давно закончилась, но её всё ещё размахивают перед вами, как флагом.

Так что если перед вами не сам хозяин, а представитель, нужно не просто кивать, а включить режим «юрист с микроскопом».

Когда доверенность — норма жизни

Не будем демонизировать. Бывают вполне нормальные ситуации, когда хозяин действительно не может сам приехать на сделку. Уехал в другую страну, лежит в больнице, живёт в другом городе и просто не хочет лететь ради одной подписи.

В таких случаях он идёт к нотариусу, оформляет доверенность на другого человека — друга, родственника, юриста — и тот действует от его имени. Всё по закону, всё красиво. Главное — чтобы доверенность была настоящей и свежей. Ну и чтобы сам доверитель не лежал где-нибудь в коме или, прости господи, не отправился в лучший мир.

А вот если вам начинают рассказывать: «Ой, доверенность просто скан, оригинала нет», или «Она где-то потерялась, но точно была» — тут уже повод чесать затылок. Надо понимать: когда речь о недвижимости, шутки заканчиваются.

Какие риски у покупки по доверенности

Вот тут мы плавно подходим к самому вкусному. Потому что да, риски есть. И некоторые из них не то чтобы «маленькие», а такие, что волосы дыбом. Давайте по порядку.

Доверенность может быть поддельной. Вполне себе бумажка с печатью и подписями, но никакой нотариус её не выдавал. Да, в XXI веке всё ещё встречаются липовые доверенности.
Доверенность могла быть отозвана. Хозяин передумал, пошёл и отменил доверенность, а его представитель об этом как бы «не знает». А вы уже квартиру покупаете.
У доверенности могли закончиться сроки. А срок — это не просто дата. Это юридическая граница: после неё бумага — ничто.
Владелец может быть не в курсе сделки. Или в неадеквате. Или в глубокой старости и уже не очень понимает, что подписывает.
Представитель может превысить полномочия. В доверенности указано, что он может «вести переговоры», а он берёт и продаёт квартиру.

Вот и получается, что вы вроде купили, а потом вам звонят и говорят: «Извините, сделка недействительна. Обратно квартиру, пожалуйста». А вы уже и вещи перевезли, и кухню заказали. Обидно, мягко говоря.

Как себя обезопасить

Ну а теперь самое важное — как не попасть. Потому что даже если продавец по доверенности — это ещё не приговор. Просто нужно быть внимательным. И желательно паранойя на минималках — очень помогает.

Вот на что стоит обратить внимание:

Требуйте оригинал доверенности. Не копию, не фотку, не рассказ «я вам её завтра пришлю». Оригинал. С печатью нотариуса.
Проверьте доверенность у нотариуса. Вы можете позвонить в нотариальную палату или использовать онлайн-ресурсы, чтобы убедиться, что доверенность существует и не отозвана.
Смотрите дату выдачи и срок действия. Бывает, срок — 1 год, бывает — бессрочно. Но если доверенность выдана 5 лет назад, это уже тревожный звоночек.
Читайте, что именно написано в доверенности. Там должно быть конкретно прописано: право продать квартиру, подписывать договор, получать деньги, сдавать документы в Росреестр.
Убедитесь, что собственник жив и вменяем. Да, звучит странно, но бывают ситуации, когда доверенность выдали, а потом с человеком случилось беда.
Если продавец — иностранный гражданин, доверенность, выданная за границей, должна быть с апостилем и переводом, заверенным у нотариуса. Иначе её в России не примут.

Ипотека + доверенность = особая осторожность

Если вы покупаете квартиру с привлечением ипотеки, то сделка по доверенности усложняется вдвойне. Банки очень не любят такие истории. Им нужно быть на 200% уверенными, что всё чисто.

Некоторые банки просто отказываются работать с представителями. А если и соглашаются, то просят кучу дополнительных бумаг: нотариальные заверения, подтверждения, проверки, вплоть до психологической экспертизы, что владелец был в адеквате.

Так что если у вас ипотека, а продавец по доверенности — заранее поговорите с банком. Возможно, придётся потратить время и нервы, но зато потом не будет неприятных сюрпризов.

Доверенность от супруга — отдельная песня

Если квартира была куплена в браке, то продавец по доверенности должен не просто быть представителем владельца, но ещё и иметь согласие второго супруга. Оно тоже должно быть нотариальным. Без него сделка может быть признана недействительной.

А представьте, если супруг за границей, или уже бывший, но брак не расторгнут. Начинаются танцы с бубном. И вот тут важно — не торопиться. Уточните, кто владелец, в каком он семейном статусе, есть ли доли, дети, обязательства.

Покупка — это не марафон на скорость. Лучше долго, но надёжно.

Продавец по доверенности — это не страшно. Но…

Да, звучит всё устрашающе. Но правда в том, что очень многие квартиры продаются по доверенности, и всё проходит гладко. Просто нужно знать, где подстелить соломки.

Вам не нужно быть адвокатом, чтобы не попасть в беду. Достаточно внимательности, здравого смысла и желания докопаться до истины. Не верьте словам — проверяйте. Бумаги любят порядок, а вы — безопасность.

И вот ещё что. Если вам некомфортно, если чувствуете подвох, если продавец начинает раздражаться на ваши вопросы — лучше отойти. Квартир много. А деньги — это не пуговицы, чтобы их потом по новой собирать.

Что делать, если сомнения не проходят

Иногда вроде всё нормально, документы на руках, доверенность свежая, нотариус существует. Но вы сидите и грызёте ногти. Что делать?

Покажите документы юристу. Он сразу скажет, где тонко.
Попросите продавца устроить видеосвязь с собственником. Это не шпионаж, а нормальный шаг. Пусть он сам скажет: «Да, я в курсе, продаём, доверенность действующая».
Проверьте объект в Росреестре. Обременения, ограничения, права — всё видно.
Посмотрите историю объекта. Если квартира за год сменила троих владельцев — это повод задуматься.
Подумайте: а готовы ли вы рисковать? Даже если шанс ошибки 1 из 100, готовы ли вы быть этим «одним»?

Заключение: осторожность — это не паранойя

Покупка по доверенности — это не катастрофа. Это просто один из форматов сделки. Но именно такой, который требует чуть больше внимания. Не ленитесь проверить каждую букву, каждую подпись, каждый пункт. И не бойтесь казаться занудой. Это не свидание, это серьёзная сделка. Здесь ваша вежливость никому не поможет, если что-то пойдёт не так.

А если всё проверено, всё устраивает, доверенность реальная, продавец спокоен, нотариус кивнул — вперёд. Покупайте, оформляйте, переезжайте. Только не забудьте потом выдохнуть и позволить себе бокал чего-нибудь бодрящего. Вы это заслужили.