Как узнать, есть ли обременения на недвижимость

8 минут чтения

Вы нашли квартиру своей мечты: светлая, с балконом, где можно пить кофе, с удачным расположением и даже соседи вроде ничего. Продавец вежлив, документы вроде бы на руках, но где-то внутри сидит червячок сомнения. А вдруг квартира не такая уж и свободная? А если на неё наложены какие-то обременения, о которых потом узнаете в самый неподходящий момент — например, когда банк скажет: «Извините, но с этим объектом мы не работаем»? Так что, если не хотите потом судиться с невидимыми персонажами или разруливать чью-то ипотеку, давайте разберёмся, как обычному человеку — не юристу, не нотариусу, не Шерлоку Холмсу — узнать, есть ли у квартиры или дома эти самые обременения. Всё разложим по полочкам, по-простому и без занудства.

А что такое вообще это ваше «обременение»?

Обременение — это как кандалы на ногах у недвижимости. Вроде и идёт она на продажу, но не так-то просто. Это любые ограничения, которые мешают распоряжаться жильём свободно: продать, подарить, переписать на кота. Причём не всегда они видны невооружённым глазом. Бывает, квартира выглядит как конфетка, а внутри — ипотека, арест, залог, или там вообще живёт призрак дяди Коли, у которого есть право пожизненного проживания.

Виды обременений бывают разные, и у каждого своя специфика. Знать о них полезно не только покупателям, но и продавцам — чтобы потом не было удивлённых лиц, когда нотариус отказывается оформлять сделку, а покупатель уходит искать другую «чистую» жилплощадь.

Какие бывают обременения и чем они грозят

Вот тут начинается самое интересное. Обременение — это не всегда катастрофа, но всегда повод насторожиться. Разберём основные варианты, которые встречаются чаще всего.

Ипотека. Самый популярный вид обременения. Если квартира куплена в кредит и кредит ещё не погашен — объект находится в залоге у банка. Просто так продать такую недвижимость нельзя, нужно договариваться с банком.
Арест. Когда на квартиру наложен арест — по решению суда, из-за долгов, споров с бывшими супругами и прочего. Такая квартира заморожена, и любые действия с ней запрещены.
Рента. Бывает, что в договоре указано, что владелец продал квартиру, но с условием пожизненного проживания. Особенно часто это бывает, если квартиру кто-то «отдал в обмен на уход». Продавец, может, уже и в другом городе, а бабушка остаётся в квартире по закону до конца своих дней.
Право пожизненного проживания. Оно может быть закреплено в договоре или даже в завещании. И человек с этим правом будет жить в квартире, даже если её сто раз перепродадут. Выселить его практически невозможно.
Аренда. Если квартира сдаётся официально и договор зарегистрирован в Росреестре, у арендатора есть права, которые вы как покупатель должны учитывать.
Судебные тяжбы. Иногда собственник продал квартиру, но кто-то из родственников пошёл в суд, чтобы доказать, что его доля была нарушена. Такие истории могут тянуться годами.

Так что если у недвижимости «хвост» в виде обременения — будьте начеку. Это не повод сразу бежать, но точно стоит всё проверить.

Как узнать о наличии обременений: простые шаги

Вот вы подошли к самому главному: как же это всё проверить? Не бойтесь, тут не нужно иметь пять дипломов. Главное — знать, куда смотреть.

Получите выписку из ЕГРН

Это первая и самая главная бумага, куда нужно заглянуть. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости — это как медицинская карта объекта. Там чётко указано:

Кто собственник.
Есть ли обременения.
Каким органом они наложены.
Когда были внесены.
И какая именно организация или физлицо владеет правами.

Вы можете заказать эту выписку через:

МФЦ — немного дольше, но надёжно.
Портал Росреестра — быстро, особенно если нужна электронная версия.
Госуслуги — удобно, если у вас есть подтверждённая учётная запись.

Заказ стоит недорого, а пользы — вагон. Смотрите, чтобы дата документа была не старше месяца, особенно если вы покупатель. А продавец пусть не обижается: запросить — это ваше право.

Проверьте судебную историю

Если вы хотите копнуть глубже — а это никогда не лишнее — загляните в базу данных судов. Можно на сайтах типа kad.arbitr.ru поискать по адресу недвижимости или по фамилии владельца.

Если квартира уже была участником судебных разборок — например, кто-то оспаривал право собственности или пытался признать сделку недействительной — вы это увидите.

Конечно, не всё можно найти в открытом доступе, но даже мельчайший след — уже повод спросить у продавца: «А это что было, расскажите поподробнее?»

Поговорите с собственником по душам

Не бойтесь задавать вопросы. Спросите прямо: «Есть ли обременения?», «Была ли ипотека и погашена ли она?», «Живёт ли кто-то по праву без регистрации?» — и внимательно слушайте, как человек отвечает.

Иногда тонкая нервозность в голосе говорит больше, чем любая бумажка. Продавец, который уверен, что с его квартирой всё в порядке, спокойно достаёт документы. А тот, кто начинает юлить — ну, тут уж думайте сами.

Попросите дополнительные документы

Кроме выписки из ЕГРН, иногда можно запросить:

Закладную, если была ипотека.
Справку об отсутствии долгов по налогам.
Выписку из домовой книги.
Договоры ренты, если они когда-то заключались.
Нотариальные соглашения, если квартира перешла по наследству или через опеку.

Конечно, вы не обязаны всё это брать. Но чем больше знаете — тем меньше шансов попасть в просак.

Проверяйте, кто прописан и кто проживает

Иногда всё выглядит чисто, но в квартире живёт человек, который имеет законное право на проживание. Например, бывший супруг, который по суду может жить в квартире до наступления определённых условий. Или бабушка, которая отказалась от доли, но сохранила право проживания. Такие нюансы видны в выписке из домовой книги и в решениях суда, если таковые были.

Почему важно не лениться

Обременения — это не только про деньги. Это про нервы. Представьте: вы купили квартиру, сделали ремонт, поставили шикарную ванну и заказали кухню за сто тысяч. А потом — здравствуйте! — появляется «бывший» собственник с судебным решением, что его выписали незаконно. Или банк пишет, что ипотека-то не погашена, а вы теперь должны. Приятного, согласитесь, мало.

Так что даже если продавец говорит, что всё ок — не верьте на слово. Верить нужно только бумаге. И если вас уверяют, что «это раньше была ипотека, но уже всё», требуйте подтверждение. Справку из банка, заявление о снятии обременения, запись в реестре.

Маленькие хитрости, которые вам пригодятся

Проверяйте не только квартиру, но и самого продавца. Иногда проблемный объект — это отражение проблемного владельца.
Если продавец действует по доверенности — убедитесь, что она настоящая, не просрочена, не отменена и оформлена у нотариуса.
Убедитесь, что квартира не продаётся по решению суда — такие сделки часто сопровождаются ограничениями.
Если продавец говорит: «Ну, это просто формальность, всё равно всё снимем на сделке» — не соглашайтесь. Формальность может превратиться в вечный геморрой.
И главное — не стесняйтесь обращаться к специалистам. Иногда 5 тысяч, отданные юристу, сэкономят вам сотни тысяч и годы нервов.

Чем всё это заканчивается

Если вы проверили всё — выписку из ЕГРН, историю продавца, документы по ипотеке, по суду, по прописанным, поговорили, задали вопросы и не нашли ничего тревожного — поздравляю. Объект чист. Можно двигаться дальше: обсуждать цену, подписывать договор, думать, где взять коробки для переезда.

Но если на каком-то этапе у вас ёкнуло в груди — лучше остановитесь. Любой звоночек — это не просто сигнал, это потенциальная бомба, которая может взорваться в самый неожиданный момент.

Так что не ленитесь, проверяйте, спрашивайте и не верьте в сказки про «всё уже решено». Квартира — это не пирожок с рук взять. Тут всё должно быть официально, чётко и прозрачно. Только тогда вы будете жить спокойно и без страха, что завтра к вам постучится судоисполнитель с листом о выселении.