Какие документы нужны для продажи квартиры

Продажа квартиры — это как игра в Тетрис, только вместо разноцветных фигур у вас бумаги, бумаги и ещё раз бумаги. И всё нужно сложить так, чтобы в конце не свалилось всё к чертям. Вы уже приняли решение расстаться со своей жилплощадью, может, хотите переехать поближе к внукам, сбежать из города или просто наконец продать ту злополучную однушку, в которой с 2003 года капает кран. Что бы ни двигало вами — дело серьёзное. И подходить к нему надо не с наскока, а с пониманием. Сейчас разложим всё по полочкам, по-человечески, без заумных фраз и чтобы даже бабушка поняла.

Паспорт — это святое

Если у вас нет паспорта, считайте, вы не человек в глазах госорганов. Для сделки он нужен обязательно. И да, не какой-то там просроченный или потрёпанный так, что фото не узнаётся. Всё должно быть чин по чину: паспорт действующий, странички читаемые, прописка — пусть даже временная, но присутствует.

Если собственников несколько — у каждого должен быть паспорт на готове. А если кто-то из них за границей, болеет или просто не может приехать — значит, потребуется доверенность, заверенная у нотариуса. Но об этом чуть позже.

Право собственности: подтверждайте, что вы вообще имеете право продавать

Знаете, иногда люди так рьяно продают, что забывают уточнить — а имеют ли они на это право. Поэтому следующая важнейшая бумажка — это документ, который подтверждает, что вы собственник этой квартиры.

Какие бывают варианты:

• Договор купли-продажи.

• Договор дарения.

• Свидетельство о наследстве.

• Решение суда.

• Акт приватизации.

И ещё к каждому варианту может прилагаться свидетельство о регистрации права (старый формат) или выписка из ЕГРН (новый формат). Сейчас чаще всего требуется именно выписка, и получить её можно через МФЦ или онлайн.

Если квартира у вас в собственности меньше пяти лет, возможны нюансы с налогами. Так что держите даты на контроле.

Выписка из ЕГРН — бумажка, без которой никто даже смотреть в вашу сторону не будет

Это как паспорт у квартиры. Именно из неё покупатель узнаёт, кому на самом деле принадлежит жильё, нет ли там обременений, арестов, запретов и прочих «сюрпризов». Да и вы сами иногда удивитесь, что там написано. Иногда люди живут и не знают, что квартира уже под арестом за долги супруга.

Выписка заказывается через портал Госуслуг, сайт Росреестра или в МФЦ. Желательно брать свежую, не старше 30 дней. Покупатели любят свежак, а старые выписки вызывают подозрения: вдруг за это время кто-то уже прописал туда всю футбольную команду.

Согласие супруга — неформальность, а юридическая необходимость

Если вы приобрели квартиру во время брака, будьте добры — получите согласие от второй половины. Даже если он или она уже давно уехали в другой город, вы не общаетесь и забыли, как выглядит их почерк.

Согласие оформляется у нотариуса. И не надо думать, что «да кто там узнает». Узнают. Покупатель потребует, нотариус спросит, и если потом сделку оспорят, вы будете первым, кто об этом пожалеет.

Если вы в разводе, но на момент покупки квартиры были в браке — всё равно нужно подтверждение. Например, свидетельство о расторжении брака с указанием даты.

Свидетельство о браке или его расторжении

Это не всегда требуют, но лучше держать под рукой. Особенно если квартира покупалась в браке, а теперь вы уже не супруги. Суд и налоговая любят документы, которые показывают, что и когда у вас произошло. Так что пусть будет. У кого-то оно лежит с кольцами в коробке из-под конфет, у кого-то — в папке с надписью «никогда больше» — неважно. Главное — достаньте его.

Справка из домовой книги и форма №9

Многие покупатели хотят знать: а кто прописан в квартире? И не окажется ли, что там числится двоюродная тётя, которая 15 лет как живёт в Португалии, но формально имеет право зайти и попить чай в любое время.

Поэтому нужна справка из домовой книги (форма №9) и выписка о зарегистрированных лицах. Где брать? В управляющей компании, ЖЭКе или МФЦ. Там у вас могут потребовать паспорт, а иногда — доверенность, если вы не собственник.

Справка показывает, кто прописан, а также были ли временно выбывшие. Эти «временно выбывшие» — самая головная боль, потому что с юридической точки зрения они как бы есть, но как бы нет. И если не выписались добровольно — придётся через суд.

Кадастровый паспорт или план

Ещё одна вещь, которая может понадобиться, особенно если у покупателя ипотека. Банк любит, чтобы всё было по полочкам, и требует кадастровый паспорт, где указана площадь, количество комнат, этаж и прочее.

Если квартира новая, паспорт обычно уже есть. Если старый дом — возможно, нужно заказать новый. Это несложно, опять же — через МФЦ. Главное — не делать это в последний момент, потому что сроки бывают не самые быстрые.

Документы об отсутствии долгов по ЖКХ

Это не обязательное требование, но очень желательно. Представьте, что вы купили квартиру, заехали, а вам — бац! — долг за воду на 80 тысяч. И как доказывать, что это не вы? Муторно.

Поэтому лучше взять:

• Справку об отсутствии задолженности по коммуналке.

• Справку из налоговой об отсутствии задолженности по налогам на недвижимость.

Покупатель скажет вам спасибо, да и на сделке будете чувствовать себя увереннее.

Если есть дети — готовьтесь к танцам с бубном

Если в квартире прописан несовершеннолетний, просто так его «выписать» не получится. Понадобится разрешение органов опеки. Они следят, чтобы права ребёнка не нарушались. А ещё им нужно убедиться, что ребёнок после сделки не останется под мостом.

То же самое, если ребёнок — собственник доли. Тогда продажа возможна только с согласия опеки и при условии, что доля будет сохранена или улучшены условия проживания.

Доверенности и представительство

Если вы не можете лично участвовать в сделке — отправьте представителя. Но только с доверенностью, оформленной у нотариуса. Причём в доверенности должно быть чётко прописано, что представитель имеет право продать недвижимость.

Если доверенность старше года, могут начать задавать вопросы. Если оформлена в другой стране — потребуется апостиль и перевод. С этим строго.

Акт приёма-передачи — финальный штрих

После подписания договора купли-продажи нужно составить акт приёма-передачи. Это бумажка, где указано, что покупатель принял квартиру, осмотрел, претензий не имеет. Именно с неё начинается отсчёт момента владения.

Без акта — сделка не завершена, а вы — не свободны. Так что не забудьте про неё в суматохе.

Что ещё может пригодиться

Иногда к сделке требуют ещё:

• Технический паспорт на квартиру.

• Выписку из лицевого счёта.

• Фото документов БТИ.

А если вы продаёте квартиру с мебелью или техникой — лучше составить опись. Чтобы потом никто не спросил: «А где стиралка, Иван Иванович?»

Налоговая сторона вопроса

Если вы владеете квартирой меньше минимального срока (3 или 5 лет, в зависимости от ситуации), вам нужно будет платить налог с продажи. Не забывайте об этом, и заранее подумайте, как вы его оформите — через вычет или декларацию.

Некоторые специально занижают сумму в договоре, чтобы налог меньше был. Но сейчас с этим жёстче, и налоговая легко узнаёт рыночную стоимость. Так что будьте аккуратны — копейка вроде и бережёт, но не всегда.

С кем можно посоветоваться

Если вы чувствуете, что всё это как тёмный лес, не стесняйтесь позвать проводника — юриста или риэлтора. Хороший специалист проверит документы, подскажет, чего не хватает, поможет оформить. Это особенно важно, если сделка нестандартная, долевая или с маткапиталом.

И не ведитесь на «всё будет нормально, мы потом донесём». Лучше сейчас проверить, чем потом по судам бегать с потерянными нервами.

Финал на спокойной ноте

Да, список внушительный, бумажек много, походы по МФЦ и нотариусам неизбежны. Но всё это — нормальная часть процесса. И если всё сделать аккуратно, то сделка пройдёт гладко, без слёз, скандалов и нервных срывов.

Отнеситесь к продаже как к важному проекту. Не откладывайте документы на последний момент, не ленитесь проверять всё дважды. Покупатели любят уверенных продавцов, у которых всё на руках. И даже если квартира не дворец, но с документами полный порядок — её купят с радостью.

Так что вперёд, шаг за шагом — и ваша сделка пройдёт на ура.