Как правильно оформить совместную покупку квартиры

Вот вы решили купить квартиру не в одиночку, а в компании — с любимым человеком, другом, братом, родителями или даже с новым знакомым, с которым вы сдружились на курсах по инвестициям. Ситуации бывают разные. Цели — тоже. Одни хотят вместе вложиться, другим просто по-другому не хватает средств, а третьи — «ну мы же пара, значит, всё пополам». Идея вроде неплохая: вдвоём веселее, платить за ипотеку полегче, и кухня будет общая. Но на практике всё не так весело, если не подумать на берегу. Потому что совместная покупка — это не просто «скинулись и купили», а полноценное юридическое мероприятие с возможными последствиями. Так что давайте разберём, как сделать всё правильно, чтобы потом не выяснять, кто кому и сколько должен, и кто теперь живёт в комнате с видом на мусорку.

Кто может покупать квартиру совместно

На самом деле — кто угодно. Закон не запрещает. Могут купить:

• Супруги (официальные).

• Гражданские партнёры.

• Родственники.

• Друзья.

• Бывшие коллеги, если сильно захотят.

• Даже малознакомые люди (но тут уже включается режим «ты точно это продумал?»).

Главное — чтобы у всех были документы, деньги и желание оформлять недвижимость совместно. И да, иногда бывает, что покупка оформляется на одного, а платят оба. Вот это уже скользкая дорожка. Если вы участвуете в сделке — обязательно оформляйте свою долю, иначе потом ничего не докажете.

Какие варианты владения бывают

И вот тут мы подходим к ключевому вопросу: как оформлять? А есть два пути — и у каждого свои плюсы и подводные камни.

Совместная собственность

Это если вы супруги и официально в браке. Квартира покупается в период брака — значит, по умолчанию считается совместной собственностью. Даже если в договоре указан только один из вас.

Никаких долей в документах не прописывается. Всё общее. Пока в браке — все довольны. А вот если развестись — начинается делёжка, и суд будет делить всё поровну (если не докажете, что вносили не поровну).

Этот вариант удобен, если вы доверяете друг другу, как себе. Но если у вас гражданский брак или вы просто друзья, совместная собственность невозможна.

Долевая собственность

Вот это уже более универсальный вариант. Каждый из покупателей получает свою долю в квартире — и это официально прописывается в договоре купли-продажи.

Например, Иван и Мария покупают квартиру и указывают, что у Ивана 60%, а у Марии 40%. И никто потом не скажет: «А вообще-то всё моё».

Можно поделить как угодно: 50/50, 80/20, хоть 3/97 — главное, чтобы это отражало фактические вложения. Даже если один платит деньгами, а другой маткапиталом — всё равно можно указать соответствующие доли.

Долевка — ваш выбор, если вы не в браке, или в браке, но хотите зафиксировать конкретный вклад. Это особенно актуально, если квартира покупается до свадьбы или на деньги, подаренные родителями.

Какие документы нужны

Оформление совместной покупки начинается с обычной рутины, знакомой всем, кто хотя бы раз сталкивался с недвижимостью.

• Паспорт каждого покупателя.

• Согласие супруга, если кто-то из участников уже женат/замужем, но оформляет недвижимость один.

• Нотариальное согласие, если доля оформляется на ребёнка или если покупка делается на материнский капитал.

• Документы на квартиру.

• Договор купли-продажи, где прописаны все участники и доли.

• Ипотечный договор, если есть. Там тоже нужно указать доли и созаёмщиков.

• Заявление на регистрацию права — в Росреестр или через МФЦ.

В договоре обязательно указываются:

• Все участники.

• Их доли в праве собственности.

• Кто и сколько платит (если хотите зафиксировать вклад).

• Если ипотека — кто платит взносы, кто созаёмщик.

Да, много бумажек. Но лучше раз потратить вечер и собрать всё, чем потом ходить по судам и рассказывать, что вы давали денег «на доверии».

А как быть с ипотекой

А вот тут начинается шоу. Совместная покупка с ипотекой — это уже не «купил и забыл», а полноценный трёхактный спектакль.

Если вы берёте ипотеку на двоих, то:

• Банк рассматривает платёжеспособность обоих.

• Вы оба — созаёмщики.

• Вы оба несёте равную ответственность.

• Ипотечный договор подписывают оба.

• В договоре обязательно указывается, кому какая доля.

Бывает и так: один берёт ипотеку, а другой — просто «на подхвате». Тогда банк оформляет на одного, но это значит, что и квартира — юридически его. Даже если второй человек вносит деньги. Поэтому лучше всё делать на двоих. Если платите вместе — оформляйте вместе.

И не забудьте: если квартира в ипотеке, то пока она не выплачена, она в залоге у банка. Так что продать, подарить, обменять — только с согласия банка. Независимо от количества владельцев.

Что делать при неравных вложениях

Вот вы купили квартиру с кем-то, но вы внесли миллион, а ваш партнёр — сто тысяч. Ну, потому что у него всё в бизнесе. Или мама подарила. Или просто вы больше заработали. Как быть?

Тут важно с самого начала оформить доли пропорционально вкладу. И не просто устно: «ну ты же знаешь, я больше дал», а официально, в договоре.

Можно даже приложить дополнительные соглашения, где указано:

• Кто сколько внёс.

• На какие деньги покупалась квартира.

• Кто будет вносить ипотеку.

• Как распределяются расходы.

Это может казаться излишним. Особенно если вы пара и у вас любовь. Но поверьте, любовь — это прекрасно, но лучше, когда она не мешает здравому смыслу. Жизнь такая штука, где всякое бывает. И если через пару лет у вас появятся разногласия — документы спасут от лишних споров и потраченных нервов.

Что, если один хочет выйти из собственности

Вот жили вы вместе, покупали вместе, а теперь один хочет продать свою долю, выйти из дела, или уехать в Таиланд навсегда. Что делать?

Тут работает следующее правило: при долевой собственности каждый может продать свою долю, но сначала должен предложить её другим собственникам.

То есть сначала ваш партнёр должен сказать: «Ты не хочешь выкупить мою долю?» Только если вы отказываетесь, он может предложить её сторонним лицам.

Покупка/продажа доли оформляется через нотариуса. И тут тоже лучше не тянуть, а всё сделать официально.

А если у вас совместная собственность (без долей) — сначала нужно будет её разделить. А это уже через суд или соглашение о разделе имущества.

А как быть с детьми

Если квартира покупается с использованием маткапитала, то тут вообще отдельный сериал. Государство строго следит, чтобы ребёнок не остался без жилья.

Правила простые:

• Обязательно выделить долю ребёнку.

• Сделать это в разумный срок после погашения ипотеки.

• Размер доли — на усмотрение родителей (но разумно, чтобы это не был один кирпич в кладовке).

• Без согласия органов опеки потом нельзя будет продать квартиру, поменять, подарить и т.д.

Так что если вы не готовы к этому — лучше не использовать маткапитал или проконсультироваться заранее с юристом.

Что делать после оформления

Когда все бумаги подписаны, доли зафиксированы, ипотека (если есть) оформлена — можно выдохнуть. Но не полностью. Нужно:

• Получить выписку из ЕГРН. Там должны быть указаны все собственники и доли.

• Зарегистрировать договор в МФЦ или через Госуслуги.

• Сохранить все чеки, платежки и документы — на всякий случай.

• Если платите ипотеку — не забывать про график и не задерживать платёж.

• Если доли неравные — вести учёт, кто сколько вложил, кто платит за коммуналку и ремонт. Чтобы потом можно было доказать свою позицию.

Совместная покупка — это как брачный договор. В идеале всё должно быть прописано. Даже если кажется, что «мы же всё равно вместе». Лучше зафиксировать — и не ссориться.

И что в итоге

Совместная покупка — это как путешествие на одной лодке. Пока плывёте в одном направлении — всё прекрасно. Но если начнёт штормить, лучше иметь карту, весла и инструкцию «что делать, если…»

Неважно, покупаете вы с мужем, женой, братом или просто хорошим другом — главное, чтобы у каждого была своя защита и понимание своих прав. Тогда и жить будет спокойнее, и отношения не пострадают.

Так что не стесняйтесь спрашивать, советоваться, подписывать бумаги. Это не недоверие — это уважение к себе и друг к другу. И тогда квартира будет радовать, а не напоминать о ссорах и суде.