Что такое кадастровая стоимость и зачем она нужна

Слово «кадастровая стоимость» звучит как что-то из сериала про налоговую. Звучит внушительно, немного пугающе и вроде как связано с деньгами. На деле всё не так страшно, но знать, что это за зверь и с чем его едят, точно стоит. Особенно если вы — счастливый владелец квартиры, дома, дачи или только собираетесь стать таковым. А ещё — если хотите платить налоги без слёз, не нарваться на переплату и понимать, почему в документах ваша квартира стоит одну сумму, а по рынку — другую. Разберёмся в этой теме как друзья на кухне: просто, по-человечески и с примерами.

Что вообще значит «кадастровая стоимость»

Кадастровая стоимость — это такая официальная цена вашей недвижимости, которую устанавливает государство. Это не рыночная цена и не та, за которую вы купили или собираетесь продать квартиру. Это как бы взгляд государства на то, сколько стоит ваш уголок в этом мире, если отбросить эмоции, обои и наличие панорамных окон.

Говоря по-простому, это оценка объекта недвижимости, основанная на его характеристиках, месте расположения, типе постройки, площади и других факторах, и внесённая в государственный реестр. Считается она по методике, утверждённой властями, и обновляется время от времени.

А главное — от этой цифры зависит куча всего: налоги, пошлины, стоимость выкупа, возможность получить льготы и так далее.

Кто её считает и почему мы не можем сами

Нет, кадастровую стоимость не придумывает бухгалтер Пётр из соседнего офиса, не рисует риелтор, и даже вы сами, как бы ни хотелось, не можете сказать: «А давайте, у меня будет стоимость поменьше». Этим занимается специальное учреждение — орган государственной кадастровой оценки, назначенный региональными властями.

Проводится такая оценка обычно раз в несколько лет. При этом в дело идут не только метры и этаж, но и:

• Район, где расположен объект.

• Тип здания.

• Год постройки.

• Близость к метро или, наоборот, к свалке.

• Назначение — жилое или коммерческое.

• Общие экономические условия региона.

И как результат — каждому объекту присваивается кадастровая стоимость. Эта информация официально заносится в базу Росреестра и становится основой для расчётов. И тут у некоторых начинается лёгкое волнение: «А если мне насчитали слишком много?»

Почему эта стоимость отличается от рыночной

Это один из самых частых вопросов. Человек заходит на сайт объявлений, видит, что аналогичная квартира продаётся за 12 миллионов, а в его выписке из ЕГРН написано — 8 миллионов. И начинается: «Меня обделили?» Или наоборот: «Почему у меня кадастровая стоимость больше, чем я могу продать?»

А всё просто. Рыночная цена зависит от желаний и договорённостей между людьми. Сегодня вы продаёте за десять, завтра — за девять с торгом, а послезавтра — за одиннадцать, потому что у вас шикарный балкон.

А кадастровая стоимость — это усреднённый, обезличенный взгляд государства. Он не учитывает, что у вас паркет из дуба, что из окна видно парк, а соседи не шумят по ночам. Там цифры, формулы и статистика.

Поэтому и бывают расхождения. Иногда существенные. Но именно от кадастровой стоимости, а не рыночной, считаются налоги и прочие платежи.

Зачем вообще она нужна, кроме как злить владельцев

Кадастровая стоимость — это не просто прихоть чиновников. Она выполняет несколько вполне конкретных функций, без которых в стране началась бы полная анархия в сфере недвижимости.

Вот где она реально нужна:

• Для расчёта налога на имущество. Именно на её основе считается ежегодный налог, который вы платите как собственник.

• Для расчёта налога при продаже недвижимости. Если вы продали дороже кадастра, то платите налог с дохода.

• Для определения выкупной стоимости, если участок или дом попал под изъятие для государственных нужд.

• При оформлении наследства. Если нет рыночной оценки, берут кадастровую.

• Для расчёта госпошлин. Например, при оформлении сделки.

• Для споров в суде, если делите имущество.

Так что да, это вроде как сухая цифра, но за ней стоит много последствий. Именно поэтому её не стоит игнорировать или относиться к ней, как к абстракции.

Где посмотреть свою кадастровую стоимость

На счастье, мы живём не в каменном веке. Чтобы узнать кадастровую стоимость своей квартиры или участка, вам не нужно стоять в очереди с пачкой бумаг. Есть минимум три способа:

• Зайти на сайт Росреестра. Там можно вбить адрес или кадастровый номер — и вы увидите всё, что нужно.

• Обратиться в МФЦ и запросить выписку из ЕГРН. Там будет указана актуальная стоимость.

• Использовать сервис Госуслуг или региональные кадастровые порталы.

Найти информацию — дело пары минут. Главное — ввести данные точно и без ошибок. А если вдруг стоимость вызывает шок и недоумение — читайте дальше.

А если не согласен? Можно ли её оспорить?

Конечно, можно. Вы же не обязаны безропотно соглашаться с тем, что ваша двушка в старом доме оценена дороже, чем соседская в новостройке. Ошибки случаются, и довольно часто.

Для начала проверьте дату последней оценки. Если она устарела — можно подать заявление на проведение новой оценки. Если стоимость завышена или занижена по ошибке — подавайте заявление на пересмотр.

Как это сделать:

• Заказать независимую оценку недвижимости у лицензированной компании.

• Подготовить пакет документов (отчёт об оценке, заявление, выписка из ЕГРН).

• Подать всё это в комиссию при управлении Росреестра.

• Или сразу в суд, если комиссия отказала.

В случае положительного решения кадастровая стоимость будет пересчитана, и вы будете платить меньше налогов. Или больше — но тут уж как пойдёт.

Как часто её пересчитывают

По закону, кадастровая оценка проводится каждые 4 года. В некоторых регионах — раз в 5 лет. Но если регион активно застраивается, экономика меняется, районы развиваются — оценку могут провести досрочно.

Кроме того, вы сами можете инициировать пересчёт, если считаете, что что-то не так. Например, если квартира давно не переоценивалась, а рыночные реалии изменились. Или если ваш район вдруг стал центром ночной жизни, и вы теперь спите под басы из соседнего бара.

Влияет ли она на продажу недвижимости

Опосредованно — да. Даже если вы продаёте квартиру за рыночную цену, покупатель всё равно может посмотреть на кадастровую стоимость и задуматься: «А не слишком ли дорого?» Особенно это касается ситуаций, когда нужно платить налог с продажи.

Покупатели иногда запрашивают эту информацию, чтобы проверить: соответствует ли цена реальному положению дел. А продавцы, в свою очередь, стараются вписать в договор адекватную сумму — либо рыночную, либо близкую к кадастровой, чтобы потом не было вопросов у налоговой.

И что по налогам — снова?

С налогами всё просто и одновременно запутанно. Вот несколько важных моментов:

• Налог на имущество (квартиры, дома, нежилые помещения) считается по кадастровой стоимости.

• Чем выше кадастровая стоимость, тем выше налог.

• Есть льготы — пенсионеры, инвалиды, ветераны могут не платить или платить меньше.

• Если вы продали квартиру, и цена продажи меньше кадастровой — налог считают не от продажи, а от 70% кадастровой.

• Поэтому при продаже выгодно, чтобы кадастровая стоимость была адекватной.

Проще говоря, кадастровая стоимость напрямую влияет на ваш кошелёк. И если она завышена, лучше заняться этим вопросом, пока налоговая не пришла с приветом.

Как не потеряться во всей этой системе

Если вам всё это кажется слишком сложным, вы не одиноки. Многие владельцы недвижимости не вдаются в детали и просто платят то, что выставляют. А потом удивляются, откуда такие суммы, и почему у соседа меньше.

Чтобы не попасть впросак:

• Проверяйте свои данные в реестре хотя бы раз в год.

• Сравнивайте стоимость с аналогичными объектами.

• Если что-то не так — собирайте документы и подавайте на пересмотр.

• Не ленитесь изучать, как работают налоги — это не так уж сложно.

• Советуйтесь с юристами, если есть сомнения.

Иногда разница между правильной и неправильной стоимостью — это десятки тысяч в год. И зачем переплачивать, если можно заплатить ровно столько, сколько положено?

Ну и в завершение — по-человечески

Кадастровая стоимость — штука, которую не видно глазами, не пощупаешь руками, но которая влияет на вашу недвижимость каждый день. Это не просто цифра в выписке. Это ваш налог, ваш официальный ценник, ваша точка отсчёта в документах.

Да, она может быть несправедливой. Да, в ней могут быть ошибки. Но она — реальность, с которой лучше подружиться, чем воевать. А если не дружится — хотя бы знать, где она живёт, как себя ведёт и что делать, если она вдруг решит, что ваша хрущёвка стоит как пентхаус в центре.

Так что держите руку на пульсе, проверяйте свои данные, не ленитесь спорить и пересчитывать. И тогда никакие кадастровые сюрпризы не застанут вас врасплох.