Как не стать жертвой мошенников при сделке

Покупка недвижимости — это как первый прыжок с парашютом: страшно, дорого и один раз ошибёшься — будет больно. Только если с парашютом есть инструктор, который не даст натворить глупостей, то в вопросах недвижимости всё зависит от вас. На кону — не просто квадратные метры, а миллионы, мечты, уют и спокойствие. А вокруг, как грибы после дождя, растут мошенники. Одни — с дипломами, другие — с убедительными лицами, третьи — вообще в тапочках, но с юридической ухмылкой. Как не попасться? Как не подарить свои деньги человеку, которого потом никто не найдёт? Сейчас разберёмся, как действовать с умом, на что смотреть, кому не верить и когда лучше сказать: «Спасибо, но нет».

Кто эти самые мошенники и как они действуют

Прежде чем защищаться, надо знать врага в лицо. Мошенники бывают разными: от грубых аферистов до гладко выбритых «риелторов», которые смотрят в глаза и уверенно жмут руку. У них одна задача — оставить вас без квартиры и/или без денег. А способов у них предостаточно.

Сценарии могут быть разные:

• Продажа по поддельным документам. Квартира — как будто настоящая, документы вроде в порядке, а на деле — копии, подделки или вообще квартира не принадлежит «продавцу».

• Несуществующие собственники. Продавец говорит, что он единственный, а на деле квартира — в долевой собственности с бабушкой, которой никто ничего не сказал.

• Пропущенные наследники. Квартира досталась по наследству, но кто-то из претендентов оказался «временно в Польше» и теперь хочет свою долю.

• Продажа по доверенности, которую уже отменили. Или подделали. Или она действовала только до вчерашнего дня.

• Обременения, аресты, ипотеки — но никто о них не говорит, и вы узнаёте уже после сделки.

• Двойные продажи. Когда квартиру продают сразу двум (или трём!) покупателям. Кто первый зарегистрировал — тот и молодец. Остальные — в суд.

• Продавцы-двойники. Простой, но коварный способ — подделать паспорт и продать не свою квартиру, пока настоящий владелец в отпуске.

Это, конечно, не полный список. Фантазия у мошенников богата, и схемы развиваются вместе с технологиями. Сегодня вы думаете, что защищены, а завтра уже идёте в суд с кипой бумаг.

Первая линия обороны — документы

Как бы пафосно это ни звучало, документы — это ваша броня. Не ленитесь читать, сверять, сравнивать и перепроверять.

Проверьте:

• Паспорт продавца. Оригинал. Без заломов, странных печатей и выцветших фото. Посмотрите, чтобы не было дубликата на другое имя с тем же лицом.

• Выписку из ЕГРН. Это просто святое. Там должно быть видно, кто владелец, есть ли обременения, ограничения, аресты, доли и прочее.

• Основание собственности. Это может быть договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве. Почитайте, на каком основании продавец вообще стал владельцем.

• Доверенность, если действует представитель. И обязательно проверьте, действительна ли она, не отменена ли и есть ли там полномочия на продажу.

• Справку о зарегистрированных жильцах. Иногда кто-то прописан, и его потом не выпишешь даже с ОМОНом.

• Квитанции об отсутствии долгов. Коммуналка, налоги, капремонт — лучше всё сверить заранее.

Если хотя бы один документ вызывает сомнение — стоп. Лучше задержать сделку на день, чем потом годами отвоёвывать своё через суд.

Не торопитесь, даже если продавец спешит

Очень частый трюк — создавать ощущение срочности. «У нас ещё есть покупатель», «Надо срочно до конца недели», «Мы уезжаем». Когда вам капают на мозги, вы начинаете думать эмоциями, а не логикой. А это — идеальный момент для мошенников.

Запомните: недвижимость — не банан. Она не испортится. Спокойно изучайте, советуйтесь, дышите глубже и держите голову холодной.

Проверьте историю квартиры

Не поленитесь узнать, что было с квартирой раньше. Кто её продавал, сколько раз она переходила из рук в руки. Если за год она сменила трёх владельцев — повод задуматься. Почему так часто перепродаётся?

Можно проверить:

• Судебную историю (например, на сайте арбитражных судов).

• Историю сделок в выписке из ЕГРН (расширенной).

• Историю регистрации и прописки — кто жил, кто выписан.

• И даже поспрашивать соседей. Иногда они расскажут больше, чем любой юрист.

Лучше один раз заплатить юристу, чем потом адвокату

Да, это банально, но правда. Юрист, специализирующийся на недвижимости, может сразу увидеть то, что вы не заметите. Это особенно важно, если:

• Покупка проходит по доверенности.

• Квартира досталась по наследству.

• Есть доли и совладельцы.

• Используется материнский капитал.

• Продавец — юридическое лицо.

Не экономьте на безопасности. Один просмотр документов и консультация обойдутся вам в сумму, сопоставимую с вечерним походом в ресторан. А нервы сбережёт на годы вперёд.

Если берёте ипотеку — используйте возможности банка

Банк, оформляющий ипотеку, тоже не хочет попасть в историю. Поэтому они дотошно проверяют документы и продавца. Это дополнительная гарантия.

Если банк что-то заподозрит — он просто не одобрит ипотеку. Да, это может быть неприятно, но лучше так, чем купить кота в мешке.

Также банк требует регистрации сделки в Росреестре, а это — ещё один фильтр от мошенников. Кстати, через Госуслуги или МФЦ вы сами можете контролировать статус сделки.

Договор — ваш щит и меч

Будьте внимательны при подписании договора. Читайте всё. И то, что мелким шрифтом, — особенно.

Проверьте:

• Указан ли точный адрес и описание объекта.

• Чётко ли прописана сумма. Без «устных договорённостей» о второй части «в конверте».

• Кто когда передаёт ключи.

• Что именно передаётся: квартира с мебелью, без мебели, с арендатором.

• Как передаётся деньги: наличные, аккредитив, банковская ячейка.

• Что будет, если сделка сорвётся.

Если что-то непонятно — спросите. Если продавец раздражается — это повод усомниться в его честности. Честный человек всегда объяснит, а нечестный — начнёт давить.

Способы передачи денег — отдельная тема

Лучше всего использовать безопасные инструменты:

• Аккредитив. Деньги хранятся в банке, пока вы не получите квартиру.

• Ячейка. Деньги кладутся в ячейку, а ключи — только после регистрации права.

• Безналичный перевод. Через банк, с указанием назначения.

• Через нотариуса (если он участвует в сделке).

• Никогда не передавайте деньги «в руки» без расписки и документов. И особенно не в кафе, не в машине, не «на птичьих правах».

Сколько историй было, когда деньги «отдали на доверии», а потом продавец исчез. Деньги, увы, не любят наивных.

Кто может попасть под раздачу

Мошенники выбирают не по возрасту или внешности. Ошибиться может кто угодно: и пенсионер, и айтишник, и молодая семья. Особенно если:

• Впервые покупаете квартиру.

• Спешите.

• Считаете, что «такого со мной не случится».

• Доверяете словам больше, чем документам.

• Жалеете денег на проверку.

Запомните, что аферисты — психологи. Они чувствуют слабину. И именно поэтому ваша защита — это знание, внимательность и холодная голова.

Когда стоит насторожиться

Поставьте себе внутренний маячок на такие фразы:

• «Оформим всё быстро, без нотариуса».

• «Только сегодня, потом не будет».

• «Вы мне просто переведите деньги, а я сам всё сделаю».

• «Да не переживайте, у меня связи везде».

• «А вы что, мне не доверяете?»

• «Эта доверенность настоящая, просто без печати, но я вам честно говорю».

Как только что-то начинает идти не так — включайте режим «остановка и проверка». Если всё честно, сделка никуда не убежит.

Легче предупредить, чем потом лечить

Да, вы устали. Да, кажется, что уже всё проверили. Но именно в такие моменты чаще всего и случаются ошибки. Внимание притупляется, усталость берёт верх, и кажется: «Да ладно, подмахну и всё». А потом приходит суд, и вы открываете новый уровень жизни — без квартиры, но с юристами.

Так что:

• Никогда не торопитесь.

• Всегда перепроверяйте.

• Храните все документы.

• Используйте профессиональную помощь.

• Не бойтесь отказаться от сделки, если что-то не так.

Это ваш выбор, ваши деньги, ваша безопасность. И только от вас зависит, как закончится эта история — шампанским на новоселье или нервными слезами в коридоре суда.

Заканчиваем с умом

Покупка недвижимости — это не просто сделка. Это событие. А каждое событие должно быть оформлено по уму, с вниманием ко всем деталям. Вы покупаете не просто бетон с окнами. Вы покупаете часть жизни, своё будущее, спокойствие и уверенность.

Так что не дайте себя обмануть. Читайте, думайте, перепроверяйте. Мошенники любят тех, кто надеется на авось. А вы — не такой. Вы умный, осторожный и подготовленный человек. И квартиру купите без обмана, с уверенностью и с чувством: «Я сделал всё правильно».