Риски при покупке квартиры в новостройке

Купить квартиру в новостройке — идея, которая звучит как «начать новую жизнь». Новый дом, белые стены, никто до вас тут не жарил котлеты с луком, не вырывал плинтус, не наращивал балкон из алюминия, крашеного кисточкой. Всё с нуля, всё красиво. Но. Квартира в новостройке — это как коробка с сюрпризом. И сюрприз этот бывает не всегда радостным. Иногда там кран с горячей водой, а из него течёт холодная. Иногда вообще ничего не течёт, а застройщик куда-то уплыл. Давайте разберёмся, где тут можно поскользнуться и что лучше держать на контроле.

Застройщик с мутной репутацией

Первое, о чём стоит задуматься, — а кто вообще строит этот дом? Мы, конечно, все надеемся, что это добросовестный застройщик с крепкой репутацией, который сдаёт дома в срок и не делает перегородки из картона. Но на деле встречаются и такие, что строят весело, задорно, но исключительно на обещаниях и буклетах.

Проверяйте, кто они, сколько у них сданных объектов, были ли задержки, есть ли судебные тяжбы. И не поленитесь почитать форумы дольщиков — там люди пишут такое, от чего у юристов потом поднимается давление.

Перенос сроков сдачи

В договоре может быть указано: сдача дома — IV квартал 2024 года. И всё вроде красиво. Но! Есть ещё так называемый грейс-период — когда застройщик имеет право немного задержаться. Иногда это 3 месяца, иногда полгода. И если к IV кварталу не готовы — вас об этом никто не предупредит заранее. Просто стройка замедлится, и вы будете ходить мимо дома и гадать: а где, собственно, движение?

Плюс, если дом сдадут в декабре, это не значит, что вы в январе заселитесь. Ещё нужно оформить право собственности, подключить дом к сетям, пройти приёмку — и всё это занимает время.

Проблемы с документами

Весьма частая история: дом вроде построен, а вот разрешения на ввод в эксплуатацию нет. Или нет технического плана. Или кадастрового номера. Вроде как построили, а по бумагам — не существует. Иногда дом вообще оказывается на арендованной земле, у которой истёк срок аренды. И начинается весёлый юридический квест.

Поэтому не поленитесь проверить:

• Право собственности на землю.

• Разрешение на строительство.

• Договор долевого участия по 214-ФЗ (если его нет — уже тревожно).

• Кто страхует вашу покупку (или есть ли эскроу-счёт).

Не та квартира, что на картинке

На рендерах всё выглядит идеально: вид на парк, кухня с барной стойкой, большая лоджия. А в реальности — вид на парковку, стойка заменена на выступ из гипсокартона, а лоджия — узкая балконная клетушка. Ну и любимое: «планировка может быть изменена в связи с конструктивными особенностями». То есть вы можете получить квартиру со скошенной стеной, потому что в этом месте почему-то решили поставить вентиляционную шахту.

Попросите по возможности показать вам реальные планы БТИ, не только рекламную брошюру. И не стесняйтесь ходить на стройку (если допускают) или хотя бы смотреть свежие фото. А ещё — фиксируйте в договоре, что и как должно быть: окна, потолки, высота, метраж, отделка.

Отделка — это отдельная боль

Когда вам говорят «с отделкой» — уточняйте, с какой. Потому что иногда это:

• Линолеум, который на второй день отходит от пола.

• Обои, которые шуршат при ходьбе.

• Двери, похожие на декорации к школьной пьесе.

• Светильники, которых три на всю квартиру.

Зачастую такая отделка делается на скорости света и из самых недорогих материалов. Оно вроде красиво, пока не начнёте пользоваться. Потом уже и стены не те, и пол играет, и межкомнатные двери не закрываются. Так что если важен комфорт, проще купить без отделки и сделать нормально — зато под себя.

Эскроу-счёт или старый добрый ДДУ?

Раньше вы просто заключали ДДУ, отдавали деньги застройщику — и ждали, молясь, чтобы он не обанкротился. Теперь всё стало чуть надёжнее — деньги попадают на эскроу-счёт, и застройщик получает их только после сдачи дома. Теоретически это защищает покупателя. На практике же — если застройщик начал строить ещё по старой схеме, и у него нет банковского сопровождения, это значит, что ваши деньги уже у него. И если он не достроит — вернуть деньги будет уже через суд.

Уточните, какой у проекта механизм финансирования. Эскроу-счёт — однозначно безопаснее. А если не эскроу — подумайте дважды.

Замороженное строительство

Иногда дом просто перестают строить. Потому что у застройщика закончились деньги, потому что что-то случилось с разрешениями, потому что… да бог его знает, потому что. В таких случаях стройка «встаёт», и в ближайшие пару лет вам не светит ни ключей, ни окна, ни лифта.

Особенно стоит опасаться проектов, где:

• Стройка начинается до получения всех разрешений.

• Застройщик меняется посреди процесса.

• Есть проблемы с подрядчиком.

• Рабочих почти не видно на объекте — а вы за ними следите с веб-камеры.

Если стройка приостановилась — начинайте звонить, писать, объединяться с другими дольщиками. Чем раньше коллективно начнёте шуметь, тем выше шанс, что стройку всё же доведут до ума.

Хитрости с площадью

Купили квартиру 42 м², а потом, при оформлении собственности, выяснилось, что 39. А куда три ушло? А вот так. По плану были стены одни, а на деле — чуть иначе. Или балкон почему-то не считается, хотя вначале его включили. Или вообще вдруг поменяли площадь на бумаге при сдаче.

В договоре обязательно должна быть указана процедура перерасчёта площади — и кто кому что компенсирует. Обычно, если площадь меньше — вам возвращают часть денег. Если больше — с вас могут затребовать доплату. И это всегда сюрприз. Не всегда приятный.

Вопросы к инфраструктуре

Да, на макете был нарисован детский сад, школа, фонтан, магазин. А в жизни — грязное поле и временный забор. Инфраструктура может быть обещана, но не обязана. Часто застройщик говорит: «Потом достроим». А когда? И кто?

Смотрите, есть ли у проекта согласованный план развития территории. Иногда школы и сады строит город. Иногда — никто. Иногда вообще выясняется, что рядом пройдёт скоростная трасса. Так что заранее смотрите градостроительный план — и не верьте всему, что на буклете.

Коммунальные нюансы

Дом сдан, а отопление не подключено. Вода идёт тонкой струйкой. Электричества нет. Всё потому, что пока дом на временной схеме. А полноценные сети будут только через полгода. Жить-то можно, конечно, но как в походе.

Иногда бывает и так: дом сдали, но управляющая компания — от застройщика, и её условия слегка… удивляют. Платёжка приходит с цифрами, как в отеле. А поменять УК пока нельзя.

Читайте внимательно, какие условия по эксплуатации. Сколько будет стоить обслуживание, кто будет убирать подъезд и чинить лифт.

Можно ли всё это предусмотреть

Предусмотреть — нет. А вот минимизировать — да. Вот несколько пунктов, которые помогут спать спокойнее:

• Проверьте застройщика: суды, отзывы, история.

• Заключайте договор строго по 214-ФЗ.

• Уточните, есть ли эскроу-счёт.

• Смотрите реальные сроки строительства.

• Проверяйте документацию на участок.

• Оценивайте инфраструктуру не по буклету, а по факту.

• Не верьте только менеджеру — читайте договор.

Финал без пафоса

Новостройка — это рулетка. Можно выиграть квартиру мечты, можно остаться с нервами и ипотекой на несуществующий объект. Но если подойти с умом, с юристом (желательно), и с нормальной дозой здравого смысла — всё может пройти вполне успешно.

Да, риски есть. Но они управляемы. А значит, выбор за вами. Покупайте, но не вслепую. А лучше с фонариком и лупой. Тогда шансов пожалеть будет меньше. А радости — больше.