Как проверить «чистоту» продавца

Вам предлагают квартиру. Красивая, окна во двор, розетки на месте, соседи вроде не кричат. Продавец — обаятельный, уверенный, кофе наливает. Всё отлично, но где-то в глубине души зудит тревожный звоночек: а всё ли тут по-честному? И вот этот момент — самый важный. Потому что купить можно не просто квартиру, а кучу проблем в комплекте. А потом — суды, письма в прокуратуру, слёзы в подушку и разговоры в духе «а я чувствовал(а), что что-то не так».

Чтобы не попасть в такую душераздирающую историю, проверка продавца — обязательный этап. Необязательный разве что для тех, кто любит приключения. Остальным — инструкция, как выяснить, с кем вы вообще собираетесь подписывать договор.

Начинаем с паспорта

Первое, что вы должны сделать — попросить у продавца паспорт. Нет, не из любопытства. А потому что по нему вы поймёте, кто перед вами. Есть ли прописка. Есть ли несовпадения с документами на квартиру. Бывает, что в паспорте одна фамилия, а в выписке из ЕГРН — другая. И тут начинается длинная песня про смену фамилии, утерянный документ и «да мне лень было менять». Но лень продавца — это не ваш риск.

Проверьте:

• Совпадают ли паспортные данные в договоре, выписке и других документах. 
• Не просрочен ли паспорт. 
• Не выглядит ли он подозрительно — вклейка, странные печати, повреждённые страницы. 

Если продавец показывает паспорт, прикрывая руками фото и номер, и говорит «мне так спокойнее» — это тревожный звон. Это не скромность. Это может быть не тот человек, за кого он себя выдаёт.

Право собственности — смотрим внимательно

Следующий шаг — документы на квартиру. Самый главный — это выписка из ЕГРН. Лучше заказать её самому, через «Госуслуги» или сайт Росреестра. Не полагайтесь на бумажки, которые даёт вам продавец. Даже если они на пергаменте и с блёстками.

В выписке должно быть чётко указано:

• Кто собственник. 
• С какого года он владеет квартирой. 
• На каком основании — покупка, дарение, наследство. 
• Есть ли обременения — ипотека, арест, запрет на регистрацию. 

Если квартира только что перешла к продавцу, и он срочно хочет её продать — это повод насторожиться. Особенно, если это дарение от дальнего родственника, которого никто никогда не видел.

История квартиры — важна не меньше

Иногда квартира может выглядеть как сахар, но за ней — цепочка из восьми владельцев за два года. Это повод задать вопросы. Потому что нормальные люди не продают жильё каждые три месяца. А вот если были разводы, наследственные дела, или дела по суду — уже интереснее.

Заказываем архивную выписку. Там будет видно:

• Кто раньше владел. 
• Были ли судебные споры. 
• Есть ли нестыковки между собственниками. 

Если вдруг в этой цепочке всплывает ребёнок, недееспособный гражданин или бабушка, которую якобы выписали «по согласию» — тормозим. Это не значит, что сделка невозможна, но проверять нужно на 300%.

Судимости и долги

Звучит, конечно, как шпионаж, но да, продавца стоит пробить по базе ФССП. Это делается онлайн. Вбиваете ФИО и регион — и смотрите, не должен ли он кому-нибудь что-нибудь. Особенно банку, бывшей жене, налоговой или, скажем, за коммуналку.

• Есть ли открытые исполнительные производства. 
• Нет ли наложенного ареста на имущество. 
• Не в процессе ли он банкротства. 

Если продавец в долгах, как в шелках, а квартиру продаёт дёшево и срочно — не спешите радоваться. Возможно, он просто пытается избавиться от актива, чтобы потом сказать в суде: «А у меня ничего нет!».

Прописка — кто там живёт

Справка из домовой книги или форма №9 — ещё один обязательный документ. Нужно понять, кто прописан. Особенно если это несовершеннолетние дети. Их нельзя выписать без согласия органов опеки. Это вам не просто «ой, мы потом разберёмся».

Если вам говорят: «Там прописан мой племянник, он живёт у бабушки, это всё формально» — формально, говорите? С формальным племянником вы потом будете формально судиться за доступ к санузлу.

Жили ли в квартире люди с особыми обстоятельствами

И тут не шутки. Если в квартире когда-то жили подопечные ПНИ, инвалиды, психически больные или просто те, кто потом может оспорить сделку — вам нужно знать об этом заранее.

Бывает, квартиру продавали с нарушением их прав, и тогда даже через пять лет сделку могут признать недействительной. А вы — без квартиры, но с ипотекой.

Как проверить?

• История перехода прав. 
• Официальные основания продажи. 
• Беседа с соседями (да-да, это реально полезно). 

Соседи, кстати, многое расскажут. Кто жил, кто кричал, кто жаловался. С ними стоит поговорить хотя бы ради профилактики.

Доверенность — ахиллесова пята всех сделок

Если продавец действует по доверенности, а настоящий собственник якобы в другой стране/на даче/в рейсе — это повод устроить проверку.

• Проверить доверенность у нотариуса — жив ли доверитель. 
• Совпадает ли текст с тем, что предъявляют. 
• Не просрочена ли она. 
• Не отозвана ли. 

Уже были случаи, когда доверенности подделывались, а потом собственник заявлял: «Я ничего не подписывал, меня не было, квартира моя». В таких делах редко кто выигрывает, кроме адвокатов.

Настоящие намерения

Иногда продавец вроде бы открыт, но странно нервничает, если вы начинаете задавать вопросы. Не любит уточнять детали. Говорит: «Вы первый, кто так заморачивается». Это плохой знак. Хороший продавец наоборот — всё расскажет, покажет, лишний раз напомнит: «Вот ещё справка, вдруг пригодится».

Плохой продавец:

• Избегает встречи лично. 
• Не хочет показывать документы. 
• Торопит с подписанием. 
• Путается в истории квартиры. 

Хороший продавец:

• Даёт оригиналы. 
• Готов идти в МФЦ, нотариус, куда скажете. 
• Не просит предоплату без расписок. 
• Не боится проверок. 

Если что-то смущает — лучше не торопиться

Проверка продавца — это не недоверие. Это здравый смысл. Никто не покупает авто без техосмотра. А тут — недвижимость. Миллионы. Судьба. Даже если продавец — ваш бывший учитель физики. Или троюродный дядя по линии тёти Зины.

Если есть сомнения — подключайте юриста. Лучше один раз заплатить юристу, чем потом всю жизнь юристу платить ипотеку за квартиру, которой у вас нет.

Итого

Проверка продавца — это цепочка простых шагов. Не надо быть Шерлоком. Достаточно внимательности и спокойствия.

• Смотрите документы. 
• Сверяйте даты и данные. 
• Проверяйте выписки. 
• Не верьте на слово — всё должно подтверждаться. 
• Не бойтесь казаться «подозрительным». Это ваша сделка. 

Чтобы потом не было «а я не знал»

Лучше потратить пару вечеров на проверки, чем пару лет на суды. Уверенность — вот ради чего это всё. Потому что «чистый» продавец — это не миф. Это просто тот, у кого всё в порядке. И тот, кто не боится, если вы спросите лишний раз: «А можно я посмотрю копию?». Вы же не просто квартиру покупаете — вы покупаете себе спокойствие. А оно, как известно, самое ценное.