Регистрация прав на новостройку

9 минут чтения

Покупка квартиры в новостройке — это одновременно праздник и марафон с препятствиями. Сначала вы выбираете между студией с видом на парковку и однушкой с кухней по диагонали. Потом вы три месяца переписываетесь с банком, штурмуете застройщика, переживаете из-за сроков сдачи, следите за окнами по камере на стройке. А когда, казалось бы, всё уже позади, вас внезапно догоняет ещё один обязательный пункт: регистрация права собственности. И тут у многих начинается лёгкое головокружение — вроде уже купил, уже живёшь, даже чайник включается от хлопка в ладоши… а по бумагам — не собственник. Так не пойдёт.

Поэтому давайте по-человечески разберёмся, как правильно и без паники зарегистрировать своё право на новенькую квартиру в новостройке. Без юржаргона, но и без упрощений в духе «ну там всё просто». Потому что просто — это не про нашу реальность.

Почему регистрация прав — это не просто формальность

Многие искренне думают, что раз у них на руках договор, ключи и даже пара коробок с вещами — значит, всё, теперь они владельцы. Но нет. Пока в Росреестре не стоит ваша фамилия напротив нужной ячейки, вы — просто счастливый дольщик, но не собственник. Как бы обидно это ни звучало.

Регистрация прав — это финальная точка в длинной эпопее под названием «новостройка». После неё квартира становится вашей не только по ощущениям, но и по закону. Именно с момента регистрации вы можете:

Продать жильё, подарить или заложить.
Прописаться сами и прописать кого угодно.
Вносить в кадастр перепланировки, изменения и прочие радости.
Наконец-то оформить налоговый вычет и почувствовать себя взрослым.

Так что не тяните с регистрацией. Это не просто «для галочки» — это ваша юридическая броня.

Когда вообще можно начинать регистрировать

Регистрация права собственности на квартиру в новостройке возможна только после того, как дом введён в эксплуатацию. Вот пока дом ещё в статусе «строящийся объект» — вы покупаете долю. А как только дом принят госкомиссией, получил акт ввода в эксплуатацию, прошёл регистрацию объекта в Росреестре — только тогда можно переходить к регистрации конкретных квартир.

Это может происходить по-разному:

Иногда застройщик сам отправляет документы на регистрацию — особенно в крупных проектах.
Иногда всё ложится на плечи покупателя. Вам выдают акт приёма-передачи, и дальше — действуйте.
Бывает, что банк, если ипотека, оформляет всё сам через свои каналы.

Так что первым делом — уточните у застройщика, кто отвечает за регистрацию. А то вы сидите, ждёте выписку, а они — вашего визита в офис.

Какие документы нужны

Вот тут начинается то, чего многие боятся — бумажная рутина. Но всё не так страшно, если подойти с умом. Список документов, который вам скорее всего понадобится:

Паспорт. Ваш, с живой пропиской и читаемыми страницами.
Договор долевого участия (ДДУ) — зарегистрированный, с печатями и штампами.
Акт приёма-передачи квартиры. Без него вы не докажете, что вообще въехали.
Заявление о регистрации права собственности. Его обычно заполняют в МФЦ.
Квитанция об оплате госпошлины (для физлиц — 2 000 рублей).
При ипотеке — закладная и договор с банком.
Если есть — доверенность, если оформляет кто-то за вас.

Иногда может понадобиться бумага от застройщика, что объект поставлен на кадастровый учёт. Но чаще сейчас всё автоматом подтягивается из реестра.

Куда идти с этим добром

Тут всё стандартно:

В МФЦ — это самый популярный вариант. Записались, пришли, подали, получили расписку и пошли пить кофе.
Через Госуслуги — если вы владеете электронной подписью и не боитесь бюрократического экстрима.
Через нотариуса — если документы оформлялись у него, и он может всё сделать за вас.
Иногда застройщик отправляет всё в электронном виде — тогда вы вообще никуда не ходите, только проверяете почту.

Самый надёжный путь — это всё-таки МФЦ. Там вас примут, проверят, подскажут и не потеряют документы. Главное — не приходите в понедельник утром или в пятницу вечером, если не хотите сидеть рядом с бабушками, оформляющими дачные участки.

Сколько ждать и как узнать результат

Срок регистрации — от 7 до 9 рабочих дней. В отдельных случаях — до 12, если что-то сложное или не хватает данных. После подачи документов вам дадут расписку с номером, по которому можно отслеживать статус регистрации.

Если всё прошло нормально, вы получите выписку из ЕГРН. Это теперь главный документ. Раньше был красивый розовый бланк, теперь — просто лист с QR-кодом. Но по закону — именно он подтверждает, что квартира ваша. Не сертификат, не акт, не договор, а именно выписка.

Выписку можно получить:

В МФЦ — если оформляли лично.
В личном кабинете Госуслуг — если подавали онлайн.
По почте — если указали доставку.
У нотариуса — если он вас оформлял.

Проверьте всё: ФИО, адрес, кадастровый номер, этаж, метраж. Бывают ошибки — и лучше их поймать сразу, чем потом, когда вы уже продаёте квартиру.

Особенности при ипотеке

Если вы брали ипотеку, то при регистрации будет оформляться обременение. Это такая запись в реестре, что квартира заложена банку. Без неё нельзя. Даже если вы уже считаете её своей, юридически она будет «в банке», пока не выплатите весь кредит.

Это не страшно, просто имейте в виду:

Без согласия банка вы не сможете продать, подарить или завещать объект.
Если у вас два и более объекта — залог распространяется только на тот, который в ипотеке.
После полной выплаты нужно будет снять обременение — это отдельная регистрационная процедура.

Зато, когда всё будет оплачено, вы можете торжественно получить выписку без всяких закладных. И это правда приятно.

Что делать, если застройщик оформляет регистрацию сам

Это удобно, но будьте начеку. Иногда застройщик просит доверенность. Иногда обещает «всё оформить за вас» и исчезает на три месяца. А иногда оформляет, но не туда. Поэтому:

Всегда берите расписку, что документы приняты.
Уточняйте сроки и порядок передачи выписки.
Узнавайте, нужно ли вам лично куда-то идти, или всё сделают без вашего участия.

Некоторые компании делают всё по уму: вы приходите, подписываете, через две недели получаете документы. Но встречаются и мастера недоделок, которые теряются, забывают или просто не спешат. Не стесняйтесь напоминать о себе. Лучше выглядеть занудой, чем остаться без прав.

А если вы покупали по переуступке?

В этом случае у вас не ДДУ с застройщиком, а договор уступки прав требования. То есть вы купили не у застройщика, а у другого дольщика. Всё то же самое, только документов будет чуть больше:

Договор уступки.
Согласие застройщика на уступку.
Акт приёма-передачи.
Квитанция об оплате пошлины.
Иногда — копии документов первого дольщика.

С этим тоже идут в МФЦ или подают онлайн. Главное — чтобы предыдущий собственник не успел оформить право раньше вас. Тогда придётся переоформлять как обычную вторичку.

Возможные подводные камни

Как и в любой бюрократии, здесь могут быть сюрпризы:

Дом ещё не поставлен на кадастровый учёт. Ждите.
В акте приёма-передачи ошибка — неправильно указана площадь или этаж.
Паспорт просрочен, имя с ошибкой, подпись не совпадает — возвращайтесь на старую ступень.
Госпошлина не оплачена или не привязана к вашему заявлению.
Ипотека не зарегистрирована должным образом, банк не отправил закладную.

Не паникуйте. Всё решается, просто теряется время. Будьте внимательны, проверяйте всё перед подачей, и тогда никаких «приостановок» у вас не будет.

Что делать дальше, когда всё готово

Вот вы получили выписку. Теперь вы собственник. Что дальше?

Можно прописаться — через МФЦ или портал Госуслуг.
Можно оформлять налоговый вычет — до 260 000 рублей обратно.
Можно начинать ремонт — вы теперь вправе всё менять (в рамках закона).
Можно сдавать, продавать, дарить — всё по желанию.

И главное — можно наконец-то выдохнуть. Вы прошли всю дистанцию: от выбора новостройки до регистрации права. Это почти как забег с медалью. Только вместо медали — выписка. Зато с ней вас теперь можно поздравить официально.

Заключительный аккорд

Регистрация прав на новостройку — это не страшно. Да, немного бумажек, немного походов и один платеж в 2000 рублей. Но всё это стоит того, чтобы получить реальное подтверждение: вот она, ваша квартира. Не в мечтах, не в договоре, не в рекламе с видом на парк — а по-настоящему, с документами и юридической печатью.

Не бойтесь задавать вопросы. Не стесняйтесь проверять. Не ленитесь контролировать. И тогда ваше право собственности будет не только по бумаге, но и по ощущению: «Да, это моё».