Как оформить дарение квартиры

7 минут чтения

Подарить квартиру — звучит красиво, особенно если вы тот, кому её дарят. На деле это не просто «держи ключи и живи», а вполне себе юридическая операция с кучей бумаг, нюансов и иногда — подозрительно прищуренными родственниками. Если хотите, чтобы всё прошло по закону и без головной боли, читайте дальше. Обещаем: будет с шутками, по-человечески и без занудства.

Зачем вообще оформлять дарение

Начнём с азов. Почему дарение, а не, например, продажа за 1 рубль? Всё просто: с точки зрения закона дарение — безвозмездная передача собственности. Это значит, что никто никому ничего не должен, не выплачивает, не торгуется, не платит НДФЛ (в большинстве случаев). Особенно удобно внутри семьи. Не надо придумывать легенды типа «мы продали бабушкину квартиру внуку за цену холодильника, но только в рассрочку и на доверии».

Дарение — это честно. Ну, почти всегда.

Кто может подарить, а кто — получить

Формально — любой дееспособный гражданин. То есть:

Даритель должен быть в здравом уме, совершеннолетний и владелец квартиры по документам.
Одаряемый может быть кем угодно — хоть племянник, хоть подруга, хоть вообще человек, с которым вы познакомились в очереди в МФЦ. Главное, чтобы не был судим за мошенничество с жильём (шутка, но с намёком).

Ограничения бывают, но редкие. Например, нельзя подарить квартиру сотруднику детского сада, если вы родитель ребёнка, которого туда водите. Или госслужащему в знак благодарности за хорошую работу. Закон такие подарки не одобряет.

Дарственная и договор дарения — это одно и то же?

Если по-простому — да. В народе это называют «дарственной», а официально — договор дарения недвижимости. В нём вы прописываете, что передаёте квартиру, на каких условиях (без условий), и обе стороны с этим согласны. Никаких «но» быть не должно.

Иногда в договоре указывают, что квартира переходит после смерти дарителя. Так нельзя. Это уже завещание, и суд такое дарение признает недействительным. Если решили дарить — дарите при жизни. Взяли и отдали. С концами.

Как оформляется дарение квартиры

Вся процедура укладывается в несколько этапов. Главное — не пытаться обойти шаги, а то потом замучаетесь всё переделывать.

Шаг первый — готовим документы

Вот список, без которого вас даже к столу не допустят:

Паспорт дарителя и одаряемого.
Документ на квартиру (свидетельство о праве, выписка из ЕГРН).
Кадастровый паспорт или выписка.
Технический паспорт (не всегда, но иногда просят).
Согласие супруга (если собственность совместная).
Если даритель — пожилой человек, не лишним будет справка о дееспособности.

Иногда ещё нужна доверенность — если кто-то из участников действует не лично.

Шаг второй — составляем договор

Можно:

Написать самим. Главное — не забудьте указать адрес, площадь, этаж, реквизиты сторон, формулировку «безвозмездно» и подписи.
Обратиться к юристу. Стоит, как стрижка в хорошем салоне, но нервы экономит.
Сделать у нотариуса. Особенно если квартира с долями или несовершеннолетними — тут нотариус обязателен.

Кстати, если квартира в долевой собственности, каждый владелец должен подарить свою долю. Просто так одной бумажкой на всех не обойтись.

Шаг третий — подаём документы на регистрацию

С дарственной на руках и пачкой документов — марш в МФЦ или Росреестр. Сейчас можно и онлайн через Госуслуги, если любите квесты с электронной подписью.

Обычно список документов такой:

Паспорт обеих сторон.
Договор дарения.
Правоудостоверяющие документы на квартиру.
Заявление на регистрацию.
Квитанция об оплате госпошлины (2 000 рублей).

Всё это сдаётся, и через 7–10 рабочих дней — вуаля! — у одаряемого в руках выписка из ЕГРН, где он уже числится как хозяин.

Шаг четвёртый — уведомляем налоговую

Не пугайтесь, но при дарении недвижимости может возникнуть налог. Если квартира подарена не родственнику — получатель обязан заплатить 13% с её кадастровой стоимости. Да-да, даже если ему её просто отдали. Закон таков. Поэтому:

Родственникам в пределах первой степени (родители, дети, бабушки, внуки, братья, сёстры) — налог не платится.
Остальные — увы, должны.

И ещё — с 2024 года налоговая всё видит. Не стоит надеяться, что «прокатит».

Дарение между супругами — отдельная история

Если квартира куплена в браке, то считается совместной. Даже если оформлена на одного. И просто так её подарить нельзя. Нужен либо брачный договор, либо письменное согласие второго супруга. Причём заверенное нотариально. Без него — всё мимо.

Даже если вы в ссоре и давно не живёте вместе, пока не развелись официально — квартира общая. Тут уж извините.

Дарение несовершеннолетним

Можно, но с нюансами:

Дарить им — можно.
Получать от них — нельзя, потому что несовершеннолетние не имеют полной дееспособности.
Если даритель — родитель, то всё просто. Если чужой — может понадобиться согласие органов опеки.

И главное — квартиру, подаренную ребёнку, потом просто так не продать. Даже если вы его мама или папа. Нужно разрешение тех же органов опеки, справки, объяснения, куда пойдут деньги, и желательно — чтобы у ребёнка была замена не хуже. Иначе не разрешат.

Можно ли передумать

Вот тут внимание. Дарение — это не «ну ладно, пока поживи, а потом вернёшь». Это юридически оформленная передача собственности. И если всё зарегистрировано, обратно не откатить. Разве что через суд, и то при серьёзных причинах:

Если одаряемый покушался на жизнь дарителя.
Если угрожал или обманывал.
Если намеренно испортил имущество.

А вот просто потому что «обидел» — извините, в суде не работает. Дарите — думайте.

Дарение и долги

Некоторые пытаются использовать дарение, чтобы избавиться от квартиры перед банкротством. Так не выйдет. Если дарение совершено за 3 года до процедуры, сделку могут оспорить и вернуть квартиру в конкурсную массу.

То же самое — если даритель должен деньги, а дарение совершено в обход кредиторов. Это может быть признано мошенничеством.

Так что никаких хитростей — всё должно быть чисто.

Частые ошибки

Вот вам мини-список того, чего лучше не делать:

Не дарите «на словах» — обязательно нужна регистрация.
Не ставьте в договоре условия — иначе дарение признают недействительным.
Не забывайте про согласие супруга.
Не путайте дарение и завещание.
Не прячьте налог, если дарите не родственнику.

Вы же взрослый человек, всё понимаете.

Плюсы дарения

На всякий случай — почему вообще стоит выбрать именно эту форму передачи:

Быстро — без согласий, нотариусов (если не нужно) и торгов.
Просто — одна бумага, и вы свободны.
Без налога, если в семье.
Не подлежит оспариванию третьими лицами (почти никогда).

Главное — обдуманно подойти. Квартира — не тапочки, обратно не обменяешь.

На прощание

Дарение — штука мощная. Это не просто жест доброй воли, а настоящая сделка, оформленная по всем правилам. Если вы решили сделать такой шаг — оформляйте грамотно. Не жалейте времени на договор, на проверку документов, на регистрацию.

Потому что когда вы кому-то дарите квартиру — вы не просто подписываете бумагу. Вы отдаёте кусочек своего имущества, своей истории, своей жизни. Пусть даже с радостью. Но, как говорится, дареному коню — делайте паспорт.

Так что дарите с умом, получайте с благодарностью, и пусть ни у кого из участников потом не возникнет желания встречаться в суде. Лучше — на новоселье.