Наследование недвижимости: порядок и риски

9 минут чтения

Момент, когда вам говорят: «Вы теперь наследник квартиры», может быть и грустным, и неожиданным, и слегка нервным. Особенно если вы понятия не имеете, что теперь делать. Казалось бы, подарок судьбы — собственная жилплощадь! Но на практике оказывается, что вместе с квадратными метрами вы получаете ещё и ворох бумажек, головную боль, иногда скелет в шкафу (в юридическом смысле) и массу родственников, которые внезапно «тоже что-то слышали про завещание».

Наследование недвижимости — это не только «заветный ключик от квартиры», но и квест с юридическими правилами, сроками, подводными камнями и иногда — с драками за квадратные метры. Поэтому если вдруг вам досталось жильё по наследству или вы только в перспективе на это рассчитываете, лучше заранее знать, как всё устроено. Чтобы потом не пришлось в панике гуглить «можно ли отказаться от наследства, если там долги» в три часа ночи.

Что вообще считается наследством

Наследство — это всё, что осталось после смерти человека. И вот тут сразу важное уточнение: не только хорошее. Наследство включает и квартиру, и долю в доме, и участок, и машину, и даже долги. Да-да, бывает и такое: получили трёшку в центре, а вместе с ней — два миллиона кредитов. Весело? Не очень. Закон — суров, но прямолинеен: вы либо принимаете всё, либо отказываетесь от всего.

Поэтому если в наследстве есть недвижимость, не надо сразу прыгать от радости. Сперва — оценка, потом — решение.

Два пути: по закону и по завещанию

Наследование бывает двух типов:

По закону — когда завещания нет.
По завещанию — когда оно есть.

Если завещания нет, всё делится по очередям. Есть строгая система:

Первая очередь — дети, супруг, родители.
Вторая — братья, сёстры, дедушки, бабушки.
Третья — дяди, тёти.
Потом — кузены, троюродные, и так далее.

Если завещание есть — наследует тот, кто в нём указан. Даже если это сосед, собака или фонд защиты бегемотов. Но с одним нюансом: есть обязательные наследники. Это несовершеннолетние, нетрудоспособные или иждивенцы. Их нельзя «выписать из жизни», даже если они не указаны в завещании.

Шаг 1. Узнали — не тяните

Обычно всё начинается с новости: кто-то из родных скончался, и вы — потенциальный наследник. На этом этапе многие делают главную ошибку: думают, что всё оформят «потом», «когда станет понятнее». Но у закона нет понятия «потом». У вас есть ровно шесть месяцев с момента смерти наследодателя, чтобы подать заявление о принятии наследства.

Пропустили? Шансов мало. Восстановить срок можно только через суд, и то — если есть веские причины: лежали в коме, были в экспедиции, не знали о смерти. Просто «не хотелось» — не сработает.

Шаг 2. Идёте к нотариусу

Наследство оформляется у нотариуса по месту последней регистрации умершего. Причём не обязательно ваш — не тот, к которому вы привыкли. А конкретный по адресу. Уточняйте через нотариальную палату.

Что берёте с собой:

Паспорт.
Свидетельство о смерти.
Документы, подтверждающие родство.
Документы на недвижимость.
Завещание (если есть).
Квитанцию об оплате госпошлины (в большинстве случаев она есть).

Нотариус открывает дело и говорит вам: «ждите шесть месяцев». Это стандарт. Пока могут объявиться другие наследники, спорящие лица и прочие сюрпризы.

Шаг 3. Проверяете состав наследства

Вы можете принять наследство не только формально, но и фактически. То есть, начать платить по коммуналке, жить в квартире, ухаживать за имуществом. Это тоже считается «принятием». Так что не надо думать, что пока вы «ничего не подписали», вы вне игры. Если живёте и оплачиваете счета — вы уже в процессе.

Но важно понять, что именно входит в наследство. Если это квартира — отлично. А если вместе с ней висят долги, залоги, споры — уже хуже. Перед тем как соглашаться, лучше сделать:

Выписку из ЕГРН.
Справку из банка (если была ипотека).
Запрос в управляющую компанию — есть ли долги по ЖКХ.

Иначе через полгода вас удивит повестка от коллекторов, а не письмо счастья.

Шаг 4. По итогу — свидетельство и регистрация

Через шесть месяцев нотариус оформляет свидетельство о праве на наследство. Это ваш главный документ. Без него вы никто. С ним — вы новый владелец, официально.

Но даже на этом этапе не всё закончено. Чтобы реально стать собственником, нужно зарегистрировать это право в Росреестре. Да, снова бумажки, опять заявление, паспорт, квитанция, документы от нотариуса. И снова ожидание — от 5 до 9 рабочих дней.

После регистрации вы получаете выписку из ЕГРН. Вот тогда — можно считать, что вы действительно владеете недвижимостью. Только с этого момента можно продавать, сдавать, оформлять в залог.

Подводные камни, в которые люди стабильно врезаются

Приняли наследство, но не зарегистрировали право. Живут, а юридически — ничего не произошло.
Начали ремонт до регистрации — и оказалось, что не они собственники.
Продали долю без согласия других наследников — привет, суд.
Получили квартиру с долгами и не проверили — теперь судятся с банком.
Не знали про других наследников — потом приходят и говорят: «А у нас тоже есть доля».

Особенно весело, когда наследников несколько и у каждого — своё мнение, как всё поделить. Кто-то хочет продавать, кто-то — жить, кто-то требует компенсацию. Здесь без юриста не обойтись.

А если вы не хотите наследство?

Можно отказаться. Это оформляется у нотариуса — заявление об отказе. Но только без условий: нельзя сказать «я отказываюсь от квартиры, но давайте мне гараж». Или «пусть мне дадут деньгами». Закон работает по схеме «всё или ничего». Отказ оформляется тоже в течение шести месяцев.

Кстати, если не подавать заявление, не оплачивать коммуналку, не жить в квартире — это считается «молчаливым отказом». Только доказывать потом придётся через суд, а это не весело.

Наследство и налоги: а это кто у нас?

Налога на наследство как такового в России нет. Не надо платить с полученной квартиры 13%. Но есть госпошлина — 0,3% от стоимости для близких родственников и 0,6% для остальных. И максимум — 100 тысяч рублей. То есть если квартира стоит 20 миллионов, больше сотни вы всё равно не заплатите.

И ещё: если вы потом продаёте унаследованную недвижимость, нужно помнить о налогах на доход. Если с момента смерти прошло меньше трёх лет — придётся платить 13% с разницы между продажной ценой и кадастровой (с кое-какими вычетами). Так что не бегите сразу в риелторское агентство — разберитесь, как всё оформить.

Что с ипотекой и обременениями

Если наследодатель умер, а квартира была в ипотеке — долг никуда не делся. Банк не говорит «ну, мы же люди, оставим как есть». Нет. Наследник вступает в наследство вместе с обязательствами. Придётся платить. Или продавать и гасить долг из полученного. Или договариваться с банком о переоформлении кредита.

То же самое с арестами, залогами, ограничениями. Всё переходит по наследству. Поэтому не стесняйтесь проверять объект перед принятием. Выписка из ЕГРН и юрист вам в помощь.

А если завещание странное?

О, это отдельная песня. Бывает, завещание составлено в 2005 году, в нём указана тётя Глаша из Тамбова, с которой давно никто не общается. Или вообще — сосед по даче. Это законно. Но можно оспаривать:

Если завещание написано под давлением.
Если наследодатель был в неадекватном состоянии.
Если есть подозрения на фальсификацию.

Только суд, экспертиза, юристы. Часто долго и дорого. И не всегда результативно. Лучше заранее всё оформлять понятно и прозрачно. А не в духе «пусть они там потом разберутся».

Не очевидное, но важное

Если у наследодателя была доля в квартире — вы унаследуете только её, остальное — чужое.
Если квартира находится в сельской местности, но при этом у неё нет кадастрового номера — будете оформлять параллельно.
Если недвижимость находится за границей — наследование по законам той страны. Добро пожаловать в международное право.

Да, всё это не весело. Но зато — без сюрпризов. Вы понимаете, что делаете. А не просто «подписали у нотариуса и ждём чуда».

Поставим жирную точку

Наследование недвижимости — это не просто «мне досталась квартира». Это чёткий порядок действий, где важно не тупить, не тянуть и не надеяться, что «само всё оформится». Само — не оформится. Более того — может запутаться.

Поэтому подходите к вопросу с холодной головой. Спрашивайте у нотариуса, проверяйте документы, консультируйтесь с юристами. Да, не всё будет просто. Но зато — прозрачно и без судов. А главное — с документами, которые подтвердят: да, вы теперь не просто «наследник», а собственник. Полноценный, законный, и с правом решать, что делать с этой недвижимостью дальше.