Оформление общей долевой собственности

8 минут чтения

Если вы когда-нибудь участвовали в делёжке пирога с родственниками — вы примерно представляете, что такое общая долевая собственность. Только вместо «мне уголок с вишней» — «мне ½ квартиры и балкон по четвергам». Юридически — штука серьёзная. На практике — часто поле для конфликтов и неожиданностей. Но если подойти к вопросу с умом и без иллюзий, всё можно оформить грамотно, по-человечески и без вечных «а я думал, это моя комната».

Что это вообще такое

Общая долевая собственность — это когда недвижимость (чаще всего квартира, но не только) принадлежит сразу нескольким людям. Не как у пчёл в улье — всё общее и каждый по чуть-чуть. А конкретно: у одного ⅓, у второго ⅔, у третьего — хвостиком, но с претензией на ванну.

Это не значит, что каждому отведён угол с табличкой «собственность Пети». Просто в праве собственности это зафиксировано — у кого сколько. А вот пользоваться этой квартирой, как вы понимаете, всем нужно как-то совместно. И вот тут начинается веселье.

Когда возникает долевая собственность

Она может появиться по разным поводам. Вот самые популярные:

Наследство. Один умер, трое получили, и начинается «а баба Зина говорила, что это будет моя комната».
Покупка в складчину. Двое сбросились, купили, оформили по долям. Или даже пятеро — всё бывает.
Развод. Делят, режут, пилят имущество — в итоге каждому по куску квартиры.
Приватизация. Особенно в девяностые — тогда каждому прописанному вручали долю, как хот-дог на празднике.
Подарки и сделки с частями. Один подарил свою часть кому-то — и вот новый сосед.
Маткапитал. Отдельная песня: тут обязательное выделение долей детям, даже если они пока и не знают, что такое «доля».

И всё это оформляется в Росреестре. Там сидит человек, который, возможно, уже ненавидит фразу «оформление долевой собственности», но продолжает терпеливо ставить печати.

Чем отличается от совместной собственности

А вот тут важный момент. Совместная — это когда собственность не делится по долям заранее. Например, у супругов. Пока не развелись — всё общее, без расчётов. А вот долевая — когда у каждого в документах написано: тебе ⅓, тебе ⅔, а тебе спасибо за участие.

Совместную можно превратить в долевую, если, например, хочется выделить каждому свою часть официально. Особенно актуально при разводе, завещании, продаже и других юридических приключениях.

Как оформляется долевая собственность

Процесс зависит от причины возникновения. Но в целом алгоритм примерно такой:

Покупка в долевую

Заключаете договор купли-продажи, где указываются доли каждого покупателя.
Все покупатели участвуют в сделке лично или через доверенность.
Деньги платятся в соответствии с долями (иногда одной суммой — тогда оформляется внутреннее соглашение).
Подписываете заявление в Росреестр.
Ждёте около 7–10 дней и получаете выписки, где у каждого — его часть.

Вот и всё, теперь вы с кем-то на равных. Или неравных, если доли отличаются.

Приватизация

Здесь всё проще — кто был прописан, тот и получает. Прописываются доли пропорционально или по договорённости. Отказаться можно, но только письменно.

Наследство

Если один завещал нескольким — нотариус выдаёт свидетельства о праве на доли. Если завещания нет — делят по закону, через ту же нотариальную контору.

Подарки

Можно подарить часть квартиры, например, ⅕ сестре. Для этого заключается договор дарения, как обычный, только с уточнением доли. И, да, не забывайте — получатель может быть обязан заплатить налог.

Как жить с долями

Жить в долевой собственности — это как жить с соседями, которые могут прийти и сказать: «Я тут хозяин туалета на ⅓, не занимайся там ерундой дольше 10 минут». В теории — у каждого есть право пользоваться всей квартирой. Но по факту приходится договариваться.

И вот тут начинаются челленджи:

Кто занимает какую комнату?
Кто платит за ремонт и коммуналку?
Можно ли сдать свою часть?
А продать?
А пустить друзей на выходные?

Ответ: если все согласны — можно. Если не согласны — здравствуйте, суд.

Можно ли продать свою долю

Можно. Это, пожалуй, один из самых спорных пунктов.

Если вы решили продать свою долю постороннему — сначала обязаны предложить её другим сособственникам. Письменно. У них есть 30 дней на ответ. Если не захотят — тогда можете продавать кому хотите.

Но есть нюанс: покупатель доли — это не «новый сосед», это может быть инвестор, перекупщик или просто странный человек, который в один день появляется и говорит: «Теперь у меня здесь ¼, дайте ключи от кухни». И начинается…

Поэтому доли часто продают со скидкой. Потому что продать ⅓ квартиры, в которой живут трое, непросто. Даже если вы очень обаятельны.

Можно ли выделить долю в натуре

То есть: «Вот моя комната, и я тут царь». Теоретически можно. Называется это «выдел доли в натуре». Но это:

Долго.
Через суд.
Подходит не для всех квартир.

Суд должен установить, что выделяемая часть обособлена, есть отдельный вход, доступ к коммуникациям и всё такое. Для однушки — нереально. Для частного дома — возможно.

Если выделить невозможно, можно добиться компенсации. Или просто договориться и жить спокойно.

Коммуналка и доли

Кажется, это уже не про право, а про психологию. Но нет. Коммунальные платежи, налог на имущество, капремонт — всё начисляется пропорционально долям. Если у вас ¼ квартиры — платите 25%. Но бывают случаи, когда кто-то не платит, и остальным приходится выкручиваться. Решается это только через суд или «мировое соглашение с элементами ультиматума».

Материнский капитал и дети

Если вы покупаете квартиру с использованием маткапитала — обязаны выделить доли детям. Это требование ПФР. Когда именно — зависит от сделки, но чаще всего после погашения ипотеки. Если не выполните — могут признать сделку недействительной.

Важно: доли детям — это навсегда. Чтобы продать квартиру потом, нужно разрешение опеки. Справки, обещания, доказательства — всё как положено.

Как избежать проблем

Вот пара советов, которые могут спасти вам кучу нервов:

Сразу оформляйте доли правильно, с указанием размеров.
Заключите соглашение о порядке пользования (в нём прописать: кто где живёт, кто что платит, кто с кем здоровается).
Не пускайте «левых» людей в свою долю без согласия остальных — иначе будут жалобы.
В случае конфликта — сначала попытайтесь договориться. Только если никак — суд.

И ещё — не покупайте долю у незнакомого человека, если не готовы жить в режиме постоянного сюрприза.

Что можно оформить у нотариуса

Не всегда обязательно, но иногда полезно:

Соглашение о порядке пользования.
Согласие супругов.
Договор дарения доли.
Продажу доли (в некоторых случаях обязательно).

Это даёт уверенность в том, что сделка потом не посыпется, как карточный домик.

На закуску

Оформление долевой собственности — это не страшно. Это просто надо делать внимательно и не на коленке. Особенно если вы не хотите потом участвовать в реалити-шоу «Соседи по доле».

Понимание, документы, немного терпения — и всё будет работать. Ну, или хотя бы не рухнет в первый месяц. Вы ведь не просто оформляете бумажку — вы строите будущие отношения с людьми, которые будут с вами делить не только квадратные метры, но и ответственность.

Так что оформляйте с умом, не гонитесь за удобством сегодня в ущерб здравому смыслу завтра, и пусть ваша доля будет не просто частью квартиры, а частью спокойной жизни.