Разница между правом собственности и правом пользования

Иногда кажется, что всё просто: если ты живёшь в квартире — значит, она твоя. Ага, как бы не так. В реальности можно жить, платить коммуналку, клеить обои, покупать ковры, но собственником так и не быть. И наоборот — можно быть полноправным владельцем квартиры, но никогда не заходить в неё, потому что там живёт кто-то другой и у него, внимание, «право пользования». Вот это и есть та тонкая грань, которую мы сегодня будем аккуратно разбирать, не забывая улыбаться и не запутаться в юридических терминах.

Право собственности и право пользования — это два совершенно разных понятия. Они могут совпадать, могут не совпадать, могут меняться местами в процессе сделки, а могут вообще никуда не переходить. И всё это имеет прямое отношение к вашей квартире, даче, гаражу или даже месту на кладбище — да, и такое бывает.

Что такое право собственности: по-настоящему ваше

Право собственности — это когда вы не просто пользуетесь вещью, а можете с ней делать всё что угодно (в рамках закона, конечно). Продать, подарить, сжечь, оставить в наследство, сдать в аренду, забрать с собой на Марс. Ну, если Марс примет.

У собственника есть три священные штуки:

• Право владения — это когда вы обладаете имуществом физически. Условно говоря, ключи от квартиры — у вас.

• Право пользования — вы живёте, едите, спите, паркуетесь, копаете грядки — в общем, пользуетесь.

• Право распоряжения — а вот это самое главное. Вы можете изменить судьбу объекта. Продать, поменять, разрезать на доли, подарить племяннику.

Вот если у вас есть все три — поздравляю, вы собственник. Это как «золотой билет» в мире недвижимости.

Что такое право пользования: вроде бы и можно, но не всё

Право пользования — это когда вы можете пользоваться чем-то, но распоряжаться не можете. Прямо как в съёмной квартире: живёте, пьёте чай, смотрите Netflix, но стену снести — извините, нельзя. Да и продать — ну, это будет странно.

Есть много ситуаций, когда люди имеют только право пользования:

• Арендаторы. Живут, платят, но собственником остаётся хозяин.

• Родственники собственника, зарегистрированные в квартире. Особенно пожилые родители, дети, братья-сёстры.

• Наследники по завещанию с «правом пожизненного проживания» — часто встречается.

• Те, кто получил право пожизненного пользования по решению суда или закона.

То есть по факту — вы можете жить, даже иногда не платить (если собственник разрешит), но не имеете права с этим объектом ничего делать на уровне государства.

Как это работает в реальной жизни

Вот вам бытовой пример. Допустим, мама подарила квартиру дочке, но с условием: «я в ней доживаю». Это и есть классика. Дочка — собственник. У неё на руках выписка из Росреестра, она может заложить квартиру, продать (с ограничениями), передать по наследству. А мама — не собственник, но у неё право пользования. И просто так выселить её невозможно. Даже если дочка вдруг решит жить там со своим бойфрендом и кошкой — не выйдет.

Другой случай — съёмное жильё. Вы снимаете квартиру у дяди Васи. Он — собственник. А вы — с правом пользования на срок действия договора. Васю раздражает, что вы сушите бельё на батарее, а вас бесит, что он приходит проверять, сколько раз вы пылесосите. Но при этом каждый из вас действует в рамках закона. Он — распоряжается, вы — пользуетесь.

А можно ли быть собственником, но не пользоваться?

Да сколько угодно. Особенно если вы сдаёте квартиру или купили домик в Анапе, но живёте в Химках. Ваше право собственности от этого никуда не девается. Хотите — заходите, хотите — не заходите. Главное — вы можете делать с объектом всё, что пожелаете.

Случается и так, что люди владеют несколькими объектами, а пользуются только одним. Или вообще — оформляют жильё на детей, но сами там продолжают жить. Это тоже распространённая история: формально дети — собственники, а родители — пользователи. Всё работает, пока никто не решит «всё продать и уехать на Бали».

Почему это важно понимать перед покупкой

Потому что можно купить квартиру с хвостом. То есть с людьми, у которых есть право пользования, но нет собственности. И они не обязаны уходить. Вы вроде купили объект, а на кухне уже сидит дядя Гена с газовой горелкой и греет себе тушёнку, потому что «меня тут прописали ещё в 1992 году». И вы ему ничего не сделаете, пока не пройдёте адский круг судов.

Чтобы не вляпаться в такую историю, всегда:

• Проверяйте, кто прописан.

• Узнавайте, есть ли права пользования (особенно если собственник — не единственный).

• Требуйте выписку из домовой книги.

• Спрашивайте, были ли сделки с условиями «пожизненного проживания».

Лучше показаться дотошным, чем потом жить в одной квартире с чужими родственниками.

А что с коммуналкой?

О, вот тут начинается цирк. Потому что по закону платить за коммуналку должен не обязательно собственник, а тот, кто пользуется. То есть если квартира сдаётся — платит арендатор. Если вы там просто прописаны, но не живёте — можно доказывать, что вы не пользовались. Но иногда всё падает на плечи собственника, особенно если пользователи исчезли в закат.

Вот поэтому часто в договорах аренды пишут отдельным пунктом: кто и за что платит. Иначе начнутся «а я думал, вы», «а я не знал, что там счётчик» и другие милые семейные диалоги.

Можно ли продать объект, если кто-то в нём зарегистрирован?

Можно. Но с оговорками. Если это просто временная регистрация — без права проживания — то ничего страшного. А вот если человек имеет право пользования (например, на основании договора ренты или пожизненного проживания) — продать можно, но покупатель получит «комплект» вместе с жильцом.

И снова — в договоре купли-продажи должны быть все эти нюансы. Не стесняйтесь читать, уточнять и задавать вопросы. Потому что потом именно вы будете решать, как объяснить ребёнку, почему в его комнате живёт тётя Марина, которая «не собирается никуда уходить».

Что делать, если вы собственник, а пользоваться не дают?

Иногда бывает и такое. Особенно если вы владеете долей в квартире, а другие сособственники против, чтобы вы появлялись в коридоре. Тут уже всё зависит от ваших действий:

• Если вы хотите пользоваться — можно требовать выделения порядка пользования.

• Если невозможно договориться — идёте в суд.

• Если хотите отдать свою долю — продавайте. Но сначала предложите другим сособственникам.

Смешно, но факт: вы можете быть владельцем ½ квартиры, а доступ туда вам будут перекрывать. Закон на вашей стороне, но придётся потратить нервы и время.

А если вы только пользуетесь, но чувствуете себя как дома?

Ну, вы можете чувствовать себя как угодно. Но по закону — пока у вас нет права собственности, вы зависимы. Вас могут попросить, выселить, не пустить обратно. Даже если вы жили там двадцать лет, сделали ремонт, меняли трубы и вызывали сантехника в Новый год.

Если хотите что-то серьёзнее — оформляйте договор, просите прописку, фиксируйте права. Потому что иначе это просто бытовое согласие: «ну живи пока». А «пока» в России заканчивается внезапно.

Сравнение в лоб: чтобы точно запомнить

• Право собственности — это «моё». Пользуюсь, распоряжаюсь, продаю.

• Право пользования — это «не моё, но можно пожить». Без права распоряжения.

Собственник может отказаться от пользования, но всё равно останется владельцем. Пользователь может жить, но не стать собственником, даже если его кот привык к подоконнику.

И главное — эти два права могут быть у одного человека, а могут быть у разных. Вот в чём вся суть.

Просто, но важно

Когда вы разбираетесь с недвижимостью — своей или чужой — всегда уточняйте: кто собственник, кто пользователь, кто зарегистрирован, и есть ли какие-то обременения. Это не придирки и не паранойя. Это здравый смысл.

Потому что потом всё это всплывает — в момент сделки, при дележке наследства или при попытке сделать перепланировку. И тогда начинается юридический сериал в десяти сериях: с разбирательствами, адвокатами и фразами типа «он мне обещал».

Так что лучше заранее разобраться — что вам действительно принадлежит, а что вы просто занимаете. Хоть и с видом на закат.