Что такое кадастровый паспорт и зачем он нужен

Если вы хоть раз в жизни пытались купить, продать, подарить или даже просто «узаконить» свою недвижимость, то наверняка слышали загадочное словосочетание — кадастровый паспорт. У кого-то от него сразу начинается зуд в висках, у кого-то воспоминания о трёхнедельном походе по МФЦ, а кто-то просто делает вид, что знает, что это, но на всякий случай кивает. Сегодня разберёмся по-человечески: что это за зверь такой, зачем он вообще кому-то сдался и почему он иногда появляется, а потом исчезает, как утренний туман.

Откуда он взялся

Кадастровый паспорт — штука не новенькая. Он существовал как официальный документ, который подтверждал, что объект недвижимости внесён в государственный кадастр. А это такой реестр, где всё записано: кто владелец, сколько метров, где стены, где туалет, и вообще, можно ли эту постройку называть квартирой или это всё-таки хозблок.

Когда-то кадастровый паспорт был практически как паспорт гражданина — с ним ходили, его требовали в банках, без него не продавали, не дарили, не делали перепланировку. В нём были указаны характеристики недвижимости, план, адрес, номер, и всё, что касается объекта.

Но потом времена изменились. Документы стали электронными, жизнь упростилась (ну, местами), и теперь вместо кадастрового паспорта выдают выписку из ЕГРН. Но! И тут начинается весёлое. Термин «кадастровый паспорт» до сих пор жив. Его используют в объявлениях, в разговорах, в инструкциях. Иногда просят его в организациях по старой памяти. Иногда даже на полном серьёзе требуют предоставить «оригинал кадастрового паспорта».

Так что да, хоть документ и формально уже канул в лету, на практике он до сих пор встречается. Как старый знакомый, которого никто не приглашал, но он пришёл.

Что раньше было в кадастровом паспорте

Для тех, кто любит конкретику, давайте вспомним, что в этом пресловутом паспорте вообще писали:

• Кадастровый номер. Уникальный, как отпечаток пальца.

• Назначение объекта (жилая квартира, нежилое помещение, дом, участок).

• Адрес — официально и полностью.

• Площадь — до последнего сантиметра.

• Этажность (если это многоквартирный дом).

• План и схема объекта — вот тут прям рисуночек.

• Год постановки на кадастровый учёт.

• Иногда — дата и номер регистрации.

Короче, всё, что нужно, чтобы понять, что за объект перед вами, и стоит ли он тех денег, что за него просят.

А что теперь вместо него

Сейчас в России всё базируется на Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). И вместо кадастрового паспорта выдают выписку из ЕГРН. По сути — то же самое, но в современном цифровом формате.

Если быть точным, в выписке вы найдёте:

• Кадастровый номер.

• Характеристики объекта (площадь, этаж, назначение и т.д.).

• Адрес.

• Правообладателя (или нескольких).

• Информацию об ограничениях и обременениях.

• План помещения или участка.

Именно эта выписка сейчас является основным документом при сделках с недвижимостью. И её можно запросить даже не выходя из дома — на сайте Росреестра или через госуслуги.

Когда просят кадастровый паспорт и зачем

Вот тут и начинается путаница. Потому что вы приходите, допустим, подавать документы на перепланировку, а в списке — кадастровый паспорт. Вы спрашиваете: «А может, выписку?», а вам в ответ: «Нет, паспорт». И приходится вспоминать старую школьную привычку — не спорить с тётей за стеклом.

На самом деле в 99% случаев речь именно о данных кадастра. Просто кто-то до сих пор использует устаревшее название. И если вы предоставите актуальную выписку из ЕГРН — всё будет нормально. Главное, чтобы в ней было то, что нужно: план, площадь, назначение и номер.

Где его могут «попросить»:

• В банке, если берёте ипотеку.

• В БТИ, если оформляете перепланировку.

• В суде, если что-то доказываете.

• У нотариуса — если оформляете дарение.

• При продаже, особенно если покупатель дотошный.

В общем, все, кто любит бумажки, иногда спрашивают кадастровый паспорт. Но на деле — это просто старая привычка.

Как получить выписку (вместо паспорта)

Не надо бежать в МФЦ и занимать очередь с семи утра. Сейчас всё проще. Вот как можно получить нужную выписку:

• Через сайт Росреестра. Там всё официально, но платно.

• Через сайт госуслуг. Там тоже платно, но немного дешевле.

• В МФЦ — для тех, кто любит общаться с живыми людьми.

• Через нотариуса — если вы уже у него, и по пути.

В выписке будет всё то же самое, что раньше было в кадастровом паспорте. Главное — проверьте, чтобы в ней была нужная информация (например, план помещения).

А если у объекта нет кадастрового учёта?

Вот тут начинается другая история. Бывает, что квартира или участок в природе есть, а в кадастре — нет. Тогда вам сначала придётся поставить объект на учёт. Для этого вызывается кадастровый инженер, который всё измеряет, чертит, считает. Потом подаёте заявление, платите пошлину, ждёте — и через пару недель ваш объект появляется в реестре.

Без этого — увы — никакого паспорта, никакой выписки, никакой сделки. Даже если всё остальное идеально.

Частые вопросы

А можно ли купить квартиру без кадастрового паспорта?
Если объект есть в ЕГРН — можно. Просто получите выписку и всё. Но если нет даже учёта — тогда покупка невозможна, пока не внесут объект в реестр.

А у квартиры с 90-х годов может не быть кадастрового номера?
Запросто. Особенно если её ни разу не продавали, не дарили, не оформляли после приватизации. Тогда придётся начать с постановки на учёт.

А участок ИЖС — это тоже объект с кадастровым номером?
Конечно. Любой кусок земли, пригодный для жизни, должен быть в реестре. А иначе — считай, его нет.

Можно ли подделать кадастровый паспорт?
Ну, теоретически всё можно. Но сейчас с QR-кодами и цифровыми подписями подделки быстро вскрываются. Так что смысла особо нет.

Зачем вообще всё это нужно

Вроде бы — документ как документ. Но на деле он решает много вопросов:

• Подтверждает, что объект существует официально.

• Позволяет его продать, подарить, обменять.

• Помогает провести сделки — банки, нотариусы, суды всё сверяют по кадастру.

• Показывает, есть ли обременения (ипотека, арест, запрет на продажу).

• Помогает при перепланировках, стройках, ремонтах.

По сути, это как техпаспорт у машины. Вы можете ездить без него, но однажды вас остановят и скажут: «А ну-ка покажи!». Так же и тут.

Случаи из жизни

— «Купили дом, а потом выяснилось, что баня стоит на соседском участке. Потому что в кадастровом паспорте — старая схема».
— «Пытались оформить ипотеку, банк требует кадастровый паспорт. Пришли в МФЦ — говорят, такого не дают, берите выписку. Хорошо, что знакомая юрист подсказала».
— «Хочу подарить квартиру дочке, нотариус просит план. А плана нет. Выписка без схемы. Пришлось отдельно заказывать технический план у инженера».

Вот такие мелочи. А ведь всё начиналось с фразы: «Да зачем мне это, у меня всё по-честному».

Под занавес

Если вы путаетесь в терминах — не вы одни. Кадастровый паспорт, выписка из ЕГРН, кадастровая выписка, техпаспорт, технический план — всё это звучит как будто от одного производителя, но с разным вкусом.

Главное — понимать суть. На сегодняшний день кадастровый паспорт как документ уже не выдают. Но его функции никуда не делись — просто теперь это называется «выписка из ЕГРН». И если вам кто-то говорит: «Принесите кадастровый паспорт», — не бегите искать в архиве. Просто закажите актуальную выписку. В большинстве случаев это сработает.

Живите спокойно, проверяйте данные, не бойтесь слов «кадастр» и «учёт». Это не проклятие, а всего лишь порядок. А порядок, как известно, всегда чуть-чуть спасает.