Покупка недвижимости по доверенности: нюансы

Ситуации бывают разные. Кто-то работает за границей, кто-то лежит с температурой, а кто-то просто не любит бумажки и очереди. В такие моменты на сцену выходит могучая сила — доверенность. Выглядит она как один листок, а возможностей в ней столько, что можно купить квартиру, продать дом, да ещё и кредит оформить. Вот только с такими широкими полномочиями приходит не менее широкий список нюансов. Если вы решаете купить недвижимость по доверенности — будь то за себя или через кого-то — стоит понимать, в какую игру вы вступаете. Она вроде и не шахматы, но без тактики точно не обойтись.

Что вообще такое доверенность и зачем она нужна

Доверенность — это не магический свиток, но довольно близко. Это документ, которым один человек (доверитель) уполномочивает другого (представителя) делать от его имени разные важные дела. В нашем случае — купить или продать недвижимость.

Надо ли говорить, что государству вообще всё равно, кто подписывает договор, пока у этого кого-то есть бумажка с нужной печатью? Но вот вам — как покупателю — должно быть не всё равно. Потому что от доверенности до головной боли один шаг. Особенно если не знать, на что смотреть.

Как не попасть на поддельную доверенность

Если вы думаете, что у нас никто не подделывает доверенности — подумайте ещё раз. Подделывают. И подписи, и печати, и даже паспорта. Причём иногда — талантливо, с выдумкой. И самое страшное: Росреестр может спокойно зарегистрировать сделку по такой бумажке. А потом выяснится, что настоящая бабушка Петрова ни о чём не знала, квартиру не продавала, внука у неё нет, а вы живёте в чужой собственности.

Поэтому правило номер один — не доверяйте доверенности на слово. Вот что нужно обязательно проверить:

• Оригинальность доверенности (никаких копий, только бумага с синим штампом).

• Дату выдачи и срок действия.

• Паспортные данные доверителя — сверяйте с паспортом.

• Полномочия: должны быть чётко прописаны «на приобретение недвижимости», а не «на ведение дел».

• Обязательно — нотариальное заверение.

Да, доверенность бывает и простая письменная, но для сделок с недвижимостью нужна нотариальная. Это не обсуждается. Всё, что без нотариуса — в мусорную корзину.

Особые признаки «подозрительной» доверенности

Есть нюансы, которые должны сразу напрячь. Например:

• Доверенность выдана недавно, но уже активно используется.

• Доверитель — пожилой человек, инвалид или вообще живёт в другом городе и не выходит на связь.

• Продавец настаивает, что «всё в порядке, такие сделки делаем каждый день».

• Не могут предоставить контакт с самим доверителем.

• Доверенность выдана за границей, но без перевода и апостиля.

Тут уже можно смело включать тревожную сирену в голове. Если вас не хотят знакомить с настоящим владельцем — бегите. Или хотя бы привлеките юриста, пока не стало поздно.

Можно ли купить через своего представителя

Можно — и это как раз часто встречается. Например, вы живёте в другом городе, а покупаете квартиру в Москве. Или просто не хотите вникать. Тогда вы оформляете нотариальную доверенность на представителя, и он бегает по инстанциям вместо вас. Удобно? Конечно. Но:

• Вам нужно точно прописать, что он имеет право делать — подписывать договор, передавать деньги, подавать документы в Росреестр.

• Лучше ограничить срок действия доверенности.

• Не давайте «генеральную доверенность» просто так, если это не родственник или человек, которому вы безоговорочно доверяете.

Нотариус вам всё это расскажет, но всё же проверьте сами. Чем конкретнее прописаны полномочия — тем лучше.

А если продавец — по доверенности?

Вот тут начинается веселье. Покупка квартиры у человека, который действует по доверенности — обычное дело. Например, собственник — за границей, а его дочь продаёт квартиру по доверке. Вроде бы нормально. Но! Вам нужно убедиться, что:

• Доверитель жив и дееспособен на момент сделки.

• Он не отзывал доверенность (это можно проверить через реестр нотариальных доверенностей).

• У него не отняли дееспособность (через суд).

• Квартира не заложена и не под арестом.

И да, важно: даже если сделка пройдёт регистрацию, это не значит, что через два месяца не появится реальный собственник с фразой «А вы кто такие?».

Почему важна дата и срок доверенности

Нотариальные доверенности обычно действуют до трёх лет, если в тексте не указано иное. Но может быть и на год, и на месяц — тут как договоритесь. Главное — чтобы на момент подачи документов в Росреестр доверенность была действующей. Если срок истёк — всё, до свидания, сделка в топку.

А ещё доверенность может быть отозвана. И об этом вы можете даже не узнать. То есть вроде у вас на руках бумажка, всё красиво, вы идёте в МФЦ, а там — сюрприз: доверенность аннулирована. Поэтому всегда проверяйте её актуальность в реестре доверенностей. Бесплатно, кстати.

Деньги по доверенности: ещё веселее

Допустим, вы решили, что представитель продавца примет деньги. Ну, удобно, человек на месте. Но можно ли так? Да, если в доверенности прямо написано: имеет право получать деньги за проданную недвижимость. Причём желательно указать сумму и способ (наличными, безнал, в ячейке и т.д.). Без этого — нельзя. Передадите деньги, а потом окажется, что у вас нет подтверждения, что вы вообще платили. Ну, то есть есть, но суду этого мало.

Лучше всего:

• Платить на счёт, указанный в договоре.

• Получать расписку — не от представителя, а от доверителя (если возможно).

• Хранить все платёжки и переписку, особенно если сумма большая.

А как быть с ипотекой?

Вот тут банковская сторона — очень чувствительная. Не все банки любят доверенности. Некоторые вообще требуют личного присутствия покупателя на всех этапах. Если всё же оформляете через представителя — придётся сначала получить одобрение у банка на такую схему.

Кроме того, при ипотеке ещё участвует нотариус, страховая, оценщики и куча других людей. Представитель может замучиться всё это организовывать. Но формально это возможно.

Только не забудьте, что на доверенности должна быть запись о праве подписывать ипотечный договор. Без неё банк просто откажет.

Часто встречающиеся ошибки

Чтобы не наступать на грабли, вот несколько ошибок, которые часто встречаются:

• Покупка по просроченной доверенности (в спешке не проверили дату).

• Отсутствие права на приём денег.

• Несогласованность действий с доверителем (тот не знал, что вообще что-то происходит).

• Игнорирование нотариальной формы.

• Попытка сэкономить на проверке — «и так сойдёт».

Всё это потом оборачивается беготнёй, судом, отменой регистрации и крепким стрессом. Так что проверяйте, проверяйте и ещё раз проверяйте.

Что делать, если всё-таки сомневаетесь

Если чувствуете, что в истории слишком много «но» — не бойтесь отложить сделку. Возьмите паузу. Или пригласите юриста. Или поговорите с нотариусом. Это дешевле, чем потом сидеть в съёмной и судиться с человеком, которого вы в глаза не видели.

В крайнем случае — можно настоять на личной встрече с доверителем. Даже онлайн. Просто поговорить. Если он жив, бодр, адекватен и всё подтверждает — окей. Если трубку не берёт, на связь не выходит — уже звоночек.

Немного спокойствия напоследок

Покупка по доверенности — это не зло. Это удобный инструмент. Но как и всякий инструмент, он может быть как отверткой, так и пилой. Всё зависит от того, кто им пользуется и как. Так что не бойтесь доверенностей — просто относитесь к ним, как к незнакомому йогурту: читайте состав, проверяйте срок годности и не берите у подозрительных личностей в подворотне.

Если всё оформлено по закону, нотариально, понятно и прозрачно — проблем быть не должно. Но если что-то выглядит как «ой, потом разберёмся» — лучше не разбираться. Лучше не ввязываться.

Берегите себя, свои нервы и недвижимость