Особенности налогообложения коммерческой недвижимости

8 минут чтения

Купили вы, значит, бывший ларёк, поставили там кофейню с яркой вывеской и модным названием. Люди идут, кофе льётся, пахнет корицей и успехом. Но на горизонте — налоговая. Идёт неспешно, вежливо, но точно не с латте. Коммерческая недвижимость — это вам не дача в СНТ. Тут налоги серьёзнее, расчёты хитрее, и государство уже не смотрит на вас как на скромного владельца сарайчика. Оно видит предпринимателя, инвестора, игрока рынка. А это значит — будьте любезны, платите.

Что такое коммерческая недвижимость вообще

Под коммерческой недвижимостью обычно понимают любые здания, помещения и постройки, которые используются не для личного проживания, а для ведения бизнеса. Это может быть всё, что угодно:

Магазины и павильоны.
Кафе, бары, рестораны.
Салоны красоты, офисы, банки.
Склады, ангары, мастерские.
Отдельные этажи зданий, которые сдаются в аренду.

Если в этом месте никто не живёт и не выращивает картошку для себя — вероятнее всего, это коммерция.

Какие налоги придётся платить владельцу

Вот тут начинается математика. Если вы — счастливый обладатель коммерческой недвижимости, к вам применяются сразу несколько налогов. Не все сразу и не всем, но в разных комбинациях.

Основные налоги:

Налог на имущество физических или юридических лиц.
НДС (если сдаёте в аренду и применяете общую систему налогообложения).
Налог на прибыль (для юрлиц).
НДФЛ (для физлиц, получающих доход от аренды).
Земельный налог (если вы владеете участком под зданием).

Прямо целый букет. Самое важное — понимать, что налог на имущество платится всегда, даже если объект пустует, не сдаётся и приносит только заботы.

По какой стоимости считается налог на имущество

Раньше всё было по-человечески: налог считали от инвентаризационной стоимости. Она была смешная и никого не пугала. Но времена меняются. Теперь налоговая смотрит на кадастровую стоимость. А кадастровая у коммерческой недвижимости — это совсем другой масштаб. Иногда она в 3–5 раз выше рыночной.

Пример: если ваша маленькая кофейня по бумагам стоит 15 миллионов, налог за год может составить 1,5% от этой суммы. Это уже 225 000 рублей в год. За помещение размером с однушку. Весело? Не очень.

К тому же в некоторых регионах ставка может быть до 2%. Особенно если объект «в списке» — т. е. официально включён в перечень объектов, налог по которым считается от кадастровой стоимости.

Физлицо или юрлицо — разница есть

Если вы владелец как физическое лицо — платите налог на имущество раз в год. Квитанция придёт через «Госуслуги» или по почте. Главное — не забыть заплатить до 1 декабря.

Если вы юрлицо — всё серьёзнее. Вам нужно:

Платить налог на имущество поквартально.
Сдавать отчётность в налоговую.
Самостоятельно вести расчёты и не надеяться на письмо из налоговой.

Физлицам проще, но и возможности ограничены. С юрлицом можно применить амортизацию, списать расходы, но при этом налоговая к вам будет приглядываться тщательнее.

Если вы сдаёте помещение в аренду

Вы владеете офисом, но сами там не сидите — сдали в аренду под юридическую фирму или агентство недвижимости. Поздравляем, теперь вы арендодатель. Это значит, что ваш доход облагается ещё и налогом на доходы.

Если вы физлицо:

Платите 13% НДФЛ со всех полученных арендных платежей.
Можете оформить патент или самозанятость (если соответствуете условиям) — чтобы упростить всё.
В идеале заключить договор аренды, чтобы потом не доказывать, что вам не «просто так» перевели 40 тысяч рублей каждый месяц.

Если вы юрлицо:

У вас доход идёт под налог на прибыль (20%).
Сдача в аренду может облагаться НДС (20%), если не применяете спецрежим.

И если вы думаете, что можно всё сдавать «в конверте» — налоговая так не считает. Особенно если у арендатора вдруг вычеты, а у вас тишина в отчётности.

Земельный налог: ещё одна галочка

Если здание стоит на участке, который тоже у вас в собственности — будьте добры, платите земельный налог. Он рассчитывается отдельно от налога на само здание.

Ставки зависят от региона, но если участок в черте города и используется под коммерческую застройку — сумма может быть немаленькой. Например, участок в Москве может тянуть на 1,5% кадастровой стоимости в год.

А если ничего не работает?

Многие думают, что если помещение не сдается, там никого нет, всё стоит — и налогов не будет. Увы, не работает. Пока вы — собственник, вы платите налог на имущество независимо от того, работает ли объект, приносят ли он доход или просто стоит как печальное напоминание о неудавшемся бизнесе.

Даже если объект на ремонте, в запустении или под арестом — налог никто не отменяет. И да, многие судятся, особенно если помещение реально непригодно, но выиграть дело сложно.

Льготы и нюансы

Сразу скажем — коммерческой недвижимости не так уж и везёт с льготами. Это вам не квартира пенсионера, где можно платить по минимуму.

Но кое-что всё же есть:

Некоторые регионы вводят пониженные ставки налога на имущество для малого бизнеса.
В отдельных случаях можно обосновать снижение кадастровой стоимости — если она явно завышена.
При регистрации в качестве самозанятого можно сдавать нежилое помещение и платить налог 6% (но там много условий — нельзя иметь сотрудников, нельзя сдавать юрлицам и т.д.).

Как уменьшить налоговую нагрузку

Вот тут начинается самое интересное. Есть несколько стратегий, как не влететь на налоги с коммерции:

Пересмотрите кадастровую стоимость. Иногда она явно «космическая». Обратитесь к оценщику, соберите доказательства, подайте заявление в комиссию. Если повезёт — снизят.
Переведите объект на спецрежим — например, через ИП на УСН. Это не избавляет от налога на имущество, но может облегчить аренду.
Используйте патент, если сдаёте в аренду. Патент для ИП позволяет платить фиксированную сумму вместо 13% с дохода.
Учтите амортизацию, если работаете как юрлицо — это уменьшает налог на прибыль.

Что будет, если ничего не платить

Ну а если вы решили, что «ай, не буду ничего платить, авось пронесёт» — не пронесёт. Рано или поздно налоговая заметит. Особенно если объект официально зарегистрирован, и вы не подали никаких данных. Варианты развития:

Начисление задолженности и пени.
Штрафы за непредставление отчётности.
Блокировка счетов (если вы юрлицо).
Судебное взыскание и исполнительное производство.

Не стоит доводить до этого. Лучше сесть, разобраться, прикинуть бюджет и платить по-честному. Это сэкономит вам много нервов и денег.

Маленькая проверка на бодрость

Чтобы понять, насколько вы готовы к роли владельца коммерческой недвижимости, ответьте себе честно:

Вы знаете кадастровую стоимость своего объекта?
Вы понимаете, какой налог платите — как физлицо или юрлицо?
У вас есть план по сдаче в аренду, и он не на салфетке?
Вы подаёте декларации вовремя?
Вы уверены, что не переплачиваете?

Если хотя бы на половину этих вопросов вы сказали «ну, не совсем», то самое время навести порядок.

Что из этого вынести

Коммерческая недвижимость — это не просто дверь с кодовым замком. Это ответственность, налоги, планирование. Если всё настроено правильно, она может кормить вас десятилетиями. Но если пустить всё на самотёк — можно не только не заработать, но и остаться в долгах. Поэтому будьте внимательны, не игнорируйте налоговые нюансы и действуйте с расчётом. Вы ведь не просто владелец помещения. Вы — участник рынка. А значит, играйте по правилам, чтобы выигрывать.