Что важно знать о налогах при сдаче в аренду

Сдача квартиры в аренду, казалось бы, дело нехитрое: нашёл жильцов, взял деньги, пожал руки и заживи спокойно. Но нет — живём в России, а значит, за каждым рублём маячит налоговая. Даже если вы сдаёте квартиру «по знакомству», без объявлений и договоров, государству всё равно интересно: платите ли вы налоги? А если сдаёте помещение официально — готовьтесь, там и ставки, и режимы, и выбор формы налогообложения, и вообще вся бухгалтерская симфония. Поэтому разложим всё по полочкам — от простого к сложному, но обязательно с человеческим языком.

Аренда — это доход. А доход, как вы догадываетесь, облагается

Вот что важно сразу понимать: если вы сдаёте квартиру или коммерческое помещение, вы получаете доход. А значит — налог обязателен. Вариант «да это просто мои друзья пожили и отблагодарили» налоговую не устраивает. Особенно если «отблагодарили» регулярно и по фиксированной сумме.

Причём налоговая в последние годы стала серьёзно интересоваться арендой. Особенно после того, как цифровизация добралась до ЖКХ, кадастровых служб, платёжных систем и банков. Так что если вы рассчитываете проскользнуть незаметно — подумайте ещё раз.

Какие варианты налогообложения бывают

И вот вы решили — сдаю квартиру, хочу всё по-честному. Что дальше? Дальше — выбор пути. В России есть несколько способов заплатить налог с аренды. У каждого — свои плюсы и минусы, и тут не бывает универсального рецепта.

НДФЛ 13% — классика

Если вы физлицо и сдаёте жильё, не оформляя ИП или самозанятость — то по закону должны заплатить 13% с полученного дохода.

Допустим, вы сдаёте квартиру за 40 000 рублей в месяц. В год выходит 480 000. Значит, налог составит 62 400 рублей. Немало, но официально, прозрачно, и если вдруг что — договор, платёжки, всё в порядке.

Сдаёте не одно жильё, а несколько, да ещё и по высоким ставкам? Увы, ставка может подскочить до 15% на суммы свыше 5 млн рублей в год. Но это уже, скорее, история про бизнес-арендодателей.

Патент — для тех, кто зарегистрировался как ИП

Если вы сдаёте несколько квартир или помещение, и при этом готовы стать индивидуальным предпринимателем — можно купить патент. Это специальный налоговый режим для малого бизнеса.

Плюсы патента:

• Не надо считать 13% — платите фиксированную сумму в год.

• Можно сдавать несколько объектов, если указали в патенте.

• Нет обязательной отчётности каждый месяц.

Минусы:

• Надо быть ИП.

• Не во всех регионах действует.

• Размер патента зависит от площади, места и вида объекта.

И ещё нюанс — если сдаёте кому-то, кто не просто живёт, а ведёт бизнес (например, под офис), то это уже не жилое — и патент может не подойти.

Самозанятость — модно, удобно, но не для всех

Режим для самозанятых — это что-то вроде налоговой версии «лайт». Регистрируетесь через приложение «Мой налог», платите 4% (если арендует физлицо) или 6% (если арендует компания), и всё.

Плюсы:

• Очень удобно.

• Нет отчётности, деклараций, бухгалтерии.

• Мгновенно видно, сколько вы должны.

Минусы:

• Доход — не больше 2,4 млн в год.

• Нельзя сдавать в аренду имущество, если оно оформлено как ИП-актив.

• Нельзя сдавать жильё юридическим лицам, если они ваш бывший работодатель.

К самозанятым налоговая относится пока с нежной улыбкой. Но не обольщайтесь — контроль там всё равно работает, просто чуть мягче.

А если сдаю без договора? То есть вообще никак не оформлено?

Вы имеете право сдавать квартиру даже устно. Закон этого не запрещает. Но если нет письменного договора — вы не сможете доказать сумму, сроки, условия. А значит, налоговая может посчитать по-своему. Или, что хуже, считать, что вы скрываете доход.

Тут возможны две крайности:

• Вы сдаёте, никто не жалуется, налоговая ничего не знает. Живёте спокойно. Но это до первого доноса или банковского запроса.

• Кто-то пожаловался — вас вызывают, просят объяснения. Не покажете документы — доначислят, добавят пени и штраф.

Так что в 2025 году играть в прятки с налогами — идея сомнительная.

Аренда коммерческой недвижимости — совсем другой разговор

Если вы сдаёте не квартиру, а, скажем, нежилое помещение (офис, магазин, склад), история сложнее. Доход всё так же облагается — но налоговые режимы уже не такие мягкие.

Вариантов здесь два:

• ИП с УСН или патентом.

• Юрлицо, платящее налог на прибыль + НДС (если применимо).

Нельзя быть самозанятым, сдавая нежилое юрлицу — это запрещено.

Налоговая особенно пристально следит за арендой коммерции. Потому что ставки выше, суммы крупнее, и есть соблазн сдавать «вчёрную». Но и проверяют таких активнее.

Как налоговая узнаёт, что вы сдаёте

А вот тут самое интересное. Многие до сих пор думают, что если не светить объявления и получать деньги на карту с подписью «за сыр», то никто не узнает. Увы, мир изменился.

Налоговая может узнать, что вы сдаёте недвижимость, следующими способами:

• Соседи пожаловались — классика.

• Арендатор не заплатил налог и заявил, что живёт «по договору».

• Платёжки приходят регулярно и одни и те же — банк обязан сообщить.

• Коммуналка идёт на третьих лиц — странно.

• Кто-то подал заявление, а договор у вас липовый.

И это только часть. Сейчас всё цифруется, поэтому «не попасться» становится всё труднее.

Что грозит за неуплату налога

А вот и палка, которая за морковкой. Если налоговая выясняет, что вы сдаёте жильё и не платите налог — последствий может быть много.

• Начислят налог за три последних года.

• Поставят пеню — за каждый день просрочки.

• Присовокупят штраф — 20% от суммы, если вы не скрывали умышленно, и 40%, если это уже доказанная хитрость.

• Могут возбудить административное дело.

Иногда доходит и до уголовного преследования — если суммы большие, а схема сдачи — наглая и массовая.

Как уменьшить налог — законно

Есть несколько способов снизить налоговую нагрузку, если вы всё-таки решили быть законопослушным гражданином.

• Самозанятость — 4% или 6% против 13% выглядит вполне гуманно.

• Патент — фиксированная сумма, которая может быть ниже налога при 13%.

• Учёт расходов — если вы ИП и тратите на содержание объекта (ремонт, охрана), можно вычесть это из налогооблагаемой базы.

• Сдача квартиры родственникам — налог сохраняется, но доказать факт аренды сложнее (однако и вычеты тоже не применимы).

Но самый главный способ — не пытаться «обмануть по-маленькому». Это редко работает и всё чаще заканчивается неприятностями.

Налоговые каникулы и поблажки: мечта или реальность?

Иногда в регионах вводят налоговые льготы, особенно если речь о сдаче в аренду в сельской местности или в рамках программ по поддержке молодых семей, студентов и т.п. Но чаще всего — это капля в море.

Физлицу, которое сдало квартиру на год, не стоит надеяться на каникулы. Но если вы сдаёте помещение под детский центр, и оно действительно соответствует критериям — можно попробовать.

Аренда через агентство: снимает ли оно с вас налоговую нагрузку?

Нет. Хоть вы и передаёте заботы агентству, обязанность платить налог остаётся за вами. Агент может взять комиссию, найти арендатора, подписать договор. Но налог — ваше личное дело. Ни одно агентство не будет платить за вас НДФЛ или регистрировать вас как самозанятого.

Так что не надейтесь, что раз заплатили риелтору, значит всё официально.

Финальная подборка

Чтобы легче было запомнить, вот что важно:

• Сдаёте — платите налог. Иначе — последствия.

• Есть выбор: 13% НДФЛ, патент, самозанятость.

• Сами выбираете, быть ли ИП или самозанятым — это влияет на ставку.

• Даже без договора налоговая может узнать всё.

• Наказание — не миф. Долги, штрафы и пени реальны.

По-честному — не значит по-глупому

Если сдавать по уму, платить налоги вовремя и выбрать удобный режим — это не страшно. Да, хочется иногда «по-старинке», налом и без договоров. Но времена такие — цифровые. Поэтому, если вы сдаёте жильё, не прячьтесь. Оформите всё грамотно и спокойно зарабатывайте. Государство ведь не против, чтобы вы получали доход. Оно просто хочет знать об этом. И чуть-чуть поучаствовать.