Налоговые последствия дарения недвижимости

Когда кто-то дарит вам квартиру — это не всегда только радость, коробка конфет и ключи с ленточкой. Иногда вместе с жильём в комплекте идёт ещё одна «приятная мелочь» — налог на доходы физических лиц. А если вы сами решили кого-то порадовать своим квадратным метром, то вам тоже может прилететь неожиданное письмо из налоговой. В этой статье разберём, в чём суть налога при дарении недвижимости, кому сколько платить и как вообще оформить всё так, чтобы потом не остаться ни с чем, кроме воспоминаний и недоумения.

Что считается дарением недвижимости

Дарение — это не «я тебе дал, но ты там ещё десять лет взносы выплачивай». Это не «мы на тебя оформили, но только пока не продадим». И это уж точно не «ты у нас живёшь, но если что — ты никто». Юридически дарение — это безвозмездная передача имущества от одного физического лица другому. Безвозмездная — это когда даритель ничего не получает взамен. Ни денег, ни гаража, ни обещания заботы в старости.

Дарение оформляется договором дарения, и если это недвижимость — он обязательно должен быть в письменной форме и зарегистрирован через Росреестр. Иначе с юридической точки зрения это просто болтовня на кухне.

Кто и когда должен платить налог

Вот тут и начинаются самые вкусные подробности. Давайте сразу по-простому: налог возникает у того, кто получает подарок. То есть, если вам подарили квартиру — поздравляем, вы теперь ещё и потенциальный должник перед налоговой. Потому что по закону дарение считается доходом. А доход — это то, что государство очень любит обложить налогом.

Ставка — стандартная, 13% от стоимости недвижимости. Причём не от той, что указана в договоре (можно ведь написать, что подарили комнату за 1 рубль), а от кадастровой стоимости. А у кадастровой, как мы знаем, своё мнение о вашей однушке на втором этаже.

Когда налог платить не нужно

Но не всё так плохо. Закон даёт поблажки, если вы дарите недвижимость близким родственникам. И вот тут внимание:

Близкие родственники, которым можно подарить недвижимость без налога:

• Супруг или супруга.

• Родители и дети (в том числе усыновлённые).

• Бабушки, дедушки, внуки.

• Родные братья и сёстры (если доказано документально, что родные — по крови или по родителям).

Если вы в этом списке — можно выдохнуть. Никаких 13%, никакой декларации. Живите и радуйтесь. Но если, допустим, вы решили подарить квартиру племяннику или любимому крестнику — готовьтесь.

Дарение между «не совсем близкими»

Вот это самая распространённая ловушка. Люди уверены: «Ну это же моя племяшка, я её с рождения знаю!» — но налоговая с вами не согласится. Потому что по закону племянники — не близкие родственники. Двоюродные братья — тоже мимо. Свекровь, зять, невестка — всё это не считается.

В таких случаях одариваемый должен будет:

• Подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.

• Уплатить 13% налога до 15 июля.

Не заплатите — получите пени. Затянете сильно — могут подать в суд, а потом и приставы на порог зайдут.

Подводные камни

А теперь — несколько моментов, о которых почему-то никто не предупреждает, но они могут испортить праздник.

• Дарение между друзьями, даже если вы знакомы сто лет — облагается налогом.

• Если вам подарили долю в квартире — налог считается со всей кадастровой стоимости этой доли.

• Если в договоре дарения указана заниженная стоимость — налоговая всё равно возьмёт ту, что в Росреестре.

• Если договор оформлен как «купля-продажа за 10 рублей», налоговая может переквалифицировать сделку в дарение.

Часто задаваемые вопросы

А если я продам подаренную квартиру — будет налог?

Да, если вы владеете квартирой меньше минимального срока (5 лет, а в некоторых случаях — 3 года). Тогда ещё и с продажи заплатите налог.

Можно ли как-то «обойти» налог?

Есть такие схемы — например, оформлять квартиру на бабушку, а потом на вас. Но это может сработать только в строго определённых случаях, и с юридической точки зрения — не всегда безопасно. Могут признать сделку мнимой, особенно если видно, что цель — только налоговая выгода.

Что будет, если не подать декларацию?

Сначала придёт письмо счастья. Потом начислят пени. Потом — штраф 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30%. Потом могут прийти приставы. Да, звучит пугающе, но на самом деле налоговая не всегда успевает заметить, если вы не подали, особенно если недвижимость не очень дорогая. Но надеяться на это — не самый разумный план.

Как оформить договор дарения, чтобы всё было чётко

Не поленитесь, сходите к юристу или в МФЦ. В договоре должны быть чётко указаны:

• Паспортные данные обеих сторон.

• Описание недвижимости: адрес, метраж, кадастровый номер.

• Условия передачи (что передаётся безвозмездно).

• Отсутствие обременений.

• Подписи обеих сторон.

Если всё сделано грамотно, договор регистрируется в Росреестре, и право собственности переходит. Потом получатель идёт домой, варит чай и думает, где взять деньги на налог, если он не родственник.

Какие документы понадобятся

• Паспорта дарителя и одаряемого.

• Свидетельство о праве собственности на жильё.

• Выписка из ЕГРН.

• Если дарите близкому родственнику — документы, подтверждающие родство (свидетельства о рождении, браке и т.д.).

• Квитанция об оплате госпошлины (сейчас — 2 000 рублей).

Совет из жизни

Если у вас реально добрые отношения с тем, кому вы хотите передать жильё — сначала посоветуйтесь. Объясните, что дарение — это не просто милый жест, а юридическая процедура с налоговыми последствиями. Может быть, лучше будет оформить завещание, или хотя бы расписать всё заранее. Потому что потом начинается веселье: «Ты мне подарил, но я не знал, что мне платить!», «Ты не сказал, что налог надо в следующем году платить, а я деньги на отпуск потратил!» — и вот вы уже не родственники, а участники драмы.

Чтобы не было сюрпризов

• Дарение — это всегда безвозмездно. Если где-то на заднем плане маячит обмен или услуга — это уже не дарение.

• Убедитесь, что у жилья нет долгов, обременений или претензий от третьих лиц.

• Не стесняйтесь оформлять всё официально. Рукопожатие и слово чести — это прекрасно, но не в Росреестре.

• Если вы получаете недвижимость не от родственника — готовьтесь платить налог.

И всё-таки…

Дарение — это не просто жест любви или доброй воли. Это документ. Это ответственность. Это возможно — головная боль, если вы не подготовились. Но если вы всё делаете правильно, оформляете как положено, не хитрите и заранее считаете возможные расходы — никаких катастроф не произойдёт.

Просто запомните: дарённой квартире в паспорт не заглядывают, но в налоговую — обязательно. И пусть эта шутка останется просто шуткой, а не началом неприятного опыта.