Как снизить налоговую базу при продаже

9 минут чтения

Если вы когда-нибудь продавали квартиру, дом, гараж или участок, вы, скорее всего, сталкивались с тем самым вопросом, который портит всё настроение от сделки: «А сколько я налогов заплачу?» Тут сразу начинаются сложные расчёты, воспоминания о цене покупки, бумагах, чеках и даже разговорах с бывшими владельцами — а вдруг получится сэкономить? И действительно, сэкономить можно. Только нужно понимать, как работает налоговая база и от чего она вообще зависит. В этой статье расскажу вам по-человечески, без занудства, что такое налоговая база при продаже недвижимости и как сделать так, чтобы не переплатить.

Что такое налоговая база, и с чем её едят

По сути, налоговая база — это сумма, с которой вам будут считать налог. То есть если вы продали квартиру за 6 миллионов, а купили её за 4 — налог посчитают с разницы, то есть с 2 миллионов. Это и есть ваша налоговая база.

Если вы владели недвижимостью меньше минимального срока (а он сейчас чаще всего 5 лет), налоговая скажет: «Друг, плати налог». Он составляет 13% для резидентов и 30% для нерезидентов. Прямо скажем, удовольствие дорогое. Поэтому вопрос снижения базы — это не жадность, а здравый смысл.

Когда можно вообще не платить налог

Самый надёжный способ — это выждать нужный срок владения. Если у вас в собственности недвижимость уже 5 лет (а иногда и 3 — об этом ниже), то налоговая база становится равна нулю. Потому что налог платить не нужно. Закон освобождает от уплаты налога в таких случаях:

Если вы владели недвижимостью более 5 лет.
Или более 3 лет, если имущество досталось вам по наследству, в дар от близкого родственника, или приватизировано.

Вот вы и думайте — продать сейчас или потерпеть годик-другой. Иногда ожидание — лучший налоговый консультант.

Стандартный вычет: 1 миллион для недвижимости

Если вы всё-таки продаёте раньше срока, можно воспользоваться вычетом. То есть уменьшить ту самую налоговую базу. Для недвижимости предусмотрен вычет в 1 миллион рублей. Это значит, что если вы продали квартиру за 3 миллиона, то налоговая будет считать налог с 2 миллионов.

Важно: этот вычет даётся не на каждую сделку, а в целом — один раз в год на все продажи недвижимости. Применить его можно только один раз в отношении каждого объекта.

Тут главное не перепутать: этот вычет — альтернатива вычету по расходам. То есть нельзя использовать сразу и его, и вычет по документально подтверждённым расходам. Выбирайте то, что выгоднее.

А если я докажу, что купил дороже?

Вот тут вступает в силу вторая волшебная опция: вычет по расходам. То есть если вы можете документально доказать, что покупали эту квартиру за 5,5 миллиона, а продаёте за 6 — налог считается с 500 тысяч. А не с полной суммы. Причём этот способ может быть выгоднее, чем просто вычет в 1 миллион.

Но тут налоговая любит бумажки. Только договор купли-продажи — это ещё не всё. Ей подавай:

Платёжные документы: квитанции, расписки, выписки с банковского счёта.
Договоры с подрядчиками, если вы что-то строили или ремонтировали.
Чеки на материалы, если вы делали ремонт за свой счёт.

Если есть всё это — отлично. Если нет, будет сложно доказать реальный размер расходов.

Как работает кадастровая стоимость

С 2020 года налоговая смотрит не только на цену в договоре, но и на кадастровую стоимость. Если вы вдруг указали цену меньше 70% от кадастра — налоговая скажет: «Ага, мухлюем? Тогда налог с 70% от кадастра, даже если вы продали дешевле».

Пример: кадастровая стоимость — 6 миллионов, вы в договоре указали 3,5. Это меньше 4,2 млн (то есть 70% от кадастра). Значит, налоговая скажет: «Платите с 4,2 млн, а не с 3,5».

Чтобы не попасть впросак, заранее проверьте кадастровую стоимость вашей недвижимости. Сделать это можно онлайн, по кадастровому номеру.

Что точно не сработает

Некоторые граждане думают, что можно указать в договоре символическую сумму — и налог будет минимальный. Классика жанра: «продал» брату за 100 тысяч. Но сейчас такое не прокатывает: вступает в силу правило про 70% от кадастра.

Другие хитрецы думают, что можно переоформить сделку как дарение — мол, это бесплатно, а значит, налогов нет. Но дарение тоже облагается налогом, если даритель и одаряемый не близкие родственники. Так что дарить тоже надо с умом.

Можно ли учитывать ремонт?

Да! Если вы делали ремонт и можете это доказать — расходы идут в зачёт налоговой базы. Главное, чтобы все чеки и договоры были оформлены на вас. Причём ремонт должен быть капитальный, а не «купил вазу и тюль». Например:

Замена сантехники.
Проведение электричества, воды, газа.
Отделочные работы с документами от подрядчика.

Чем больше потратили, тем меньше будет база. Иногда ремонт может полностью перекрыть прибыль от продажи, и налог сведётся к нулю.

Делим объект на доли — хитрость или закон?

Иногда продавцы делят объект на доли и продают по частям, чтобы уместиться в лимиты вычета. Например, продали 1/2 квартиры за 1 миллион в этом году, и вторую половину — в следующем. Тогда можно применить вычет дважды.

Это законно, если всё оформлено правильно. Но налоговая тоже не дремлет и смотрит, нет ли здесь искусственного дробления. Особенно если сделки идут подряд или между родственниками.

Пример с цифрами

Допустим, вы купили квартиру за 4 миллиона, владели ей 2 года и продаёте за 6. Разницу в 2 миллиона нужно облагать налогом. Но вы:

Пользуетесь вычетом по расходам (доказали 4 миллиона) — база 2 миллиона.
Применяете налог 13% — получаете 260 000 рублей к оплате.

А теперь представим, что у вас нет документов на покупку, но вы применяете вычет в 1 миллион. Тогда налоговая база — 5 миллионов. И налог — уже 650 000 рублей.

Чувствуете разницу? Поэтому бумажки надо беречь, а не выкидывать в коробку из-под обуви.

Особенности при продаже долей

Если вы продаёте долю, действуют те же правила. Но тут могут быть нюансы:

Понадобится уведомить других собственников.
Вычет применяется пропорционально — на вашу долю.

Если вы продаёте свою 1/3 в квартире за 2 миллиона, вычет в 1 миллион можно применить на эту сумму — и налог платить уже с миллиона, а не с двух.

Нюансы с новостройками

Продажа квартиры в новостройке, особенно до сдачи дома, может оказаться особым квестом. Пока нет регистрации собственности — формально вы продаёте не квартиру, а право требования. Это уже считается движимым имуществом, и вычет в миллион не применяется. Только вычет по расходам, если есть документы.

Если хотите продать новостройку с минимальными потерями — дождитесь, пока получите свидетельство, а потом уже продавайте как обычную недвижимость.

Налоговые ловушки

Есть несколько ошибок, которые совершают новички:

Думают, что налог платит покупатель. Нет — платит продавец.
Считают, что если не подать декларацию, налоговая не узнает. Узнает — по выписке из ЕГРН.
Надеются, что можно подать декларацию через год. Нельзя. Срок до 30 апреля следующего года.

В случае нарушения сроков — штраф 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки. Так что лучше не откладывать.

Не забывайте про 3-НДФЛ

Даже если вы не должны налог — например, потому что владели квартирой более 5 лет — иногда всё равно лучше подать декларацию. Чтобы зафиксировать отсутствие обязательства. Это даст вам спокойствие и бумажку на всякий случай.

Подать декларацию можно через личный кабинет на сайте налоговой. Удобно, быстро и без очередей.

Когда имеет смысл обратиться к специалисту

Если у вас сложная история:

Несколько сделок с разными объектами.
Продажа новостройки до ввода в эксплуатацию.
Невозможность доказать расходы.

В таких случаях лучше сходить к налоговому консультанту или юристу. Они помогут всё посчитать, проверить, не нарушаете ли вы чего-то. Иногда потраченные 10 тысяч на консультацию экономят сотни тысяч рублей налога.

Как подойти к делу с умом

Сохраняйте все документы на покупку и ремонт.
Следите за сроками владения, прежде чем продавать.
Проверяйте кадастровую стоимость заранее.
Используйте вычеты — стандартный или по расходам.
Подумайте о дроблении сделки на части, если это выгодно.

На всякий случай

Если вы ещё только планируете купить недвижимость — уже тогда подумайте о будущем. Чем лучше вы подготовитесь на старте (оформите платёжки, сохраните договоры, купите официально, а не «по расписке») — тем меньше вы заплатите при продаже. Всё в ваших руках.

Иногда это просто — добавить одну бумажку в папку, а иногда — целый год подождать. Но налоговая база — штука податливая, если вы к ней с уважением.

Если упростить совсем уж до народного уровня: чем вы честнее и предусмотрительнее, тем налог меньше. А значит, больше денег останется на ремонт, отпуск или хотя бы на вкусный ужин в день сделки. А это, согласитесь, уже неплохо.