Что такое кадастровая стоимость и как её оспорить

Есть в жизни взрослого человека несколько слов, от которых мороз по коже: «ремонт», «пенсия» и вот это — «кадастровая стоимость». Слово вроде официальное, но звучит как заклинание бухгалтера. И главное — вроде бы никого не трогаешь, живёшь себе в квартирке, а тут бац — налог, и такой, что непонятно, за что. А потом выясняется: «Так это из-за кадастровой стоимости». Ну а что она такое вообще и почему её считают как хотят — давайте разбираться по-человечески.

Кадастровая стоимость — это как?

Если совсем по-простому: кадастровая стоимость — это цена объекта недвижимости, которую государство считает «примерной рыночной». Но не по объявлениям на «Циане» или по разговору в лифте, а по расчётам, где учитываются характеристики объекта, район, инфраструктура, спрос и прочие штуки.

И тут кроется нюанс: эта стоимость нужна не для продажи или покупки. Она нужна государству. Чтобы считать налог на имущество, например. Или чтобы брать плату при вступлении в наследство. Или чтобы вы платили больше, если у вас вдруг оказался дворец под Москвой.

Всё бы хорошо, если бы кадастровая стоимость совпадала с реальной. Но, увы, реальность любит приколы. Особенно если у вас дом на отшибе, без газа, с соседями-лошадьми, а кадастровая стоимость как у элитной дачи. И вот тогда вы начинаете искать — как бы её оспорить.

Откуда берётся кадастровая стоимость

Кто-то себе это представляет так: чиновник идёт по улице, смотрит на дома и на глаз прикидывает, сколько стоит. Улыбнулся дому — будет 10 миллионов, нахмурился — три. На самом деле всё чуть сложнее.

Кадастровую стоимость определяют специальные государственные учреждения — в регионах это центры кадастровой оценки. Они раз в несколько лет делают массовую переоценку объектов недвижимости. Применяют кучу коэффициентов, методик и сложных таблиц. Учитываются:

• Район и его престижность.

• Этажность.

• Год постройки.

• Материал стен.

• Площадь.

• Наличие удобств и инфраструктуры.

А ещё — данные из открытых источников, похожие сделки, статистика. То есть на бумаге это всё должно быть логично. Но на практике, конечно, бывают фокусы.

Когда пора задуматься об оспаривании

Оспаривать кадастровую стоимость можно не просто «от скуки», а когда реально чувствуете, что с цифрами что-то не так. Вот несколько признаков, что вас «накрутили»:

• Налог внезапно вырос в 2–3 раза.

• Рыночная цена вашей квартиры заметно ниже, чем кадастровая.

• Вы живёте в старом доме без ремонта, а налог платите как за элитку.

• Вы только что оформили право собственности, и сумма кажется завышенной.

Есть и случаи, когда вы точно знаете, что недвижимость стоит меньше, но оценка упорно говорит обратное. Тогда да, можно и нужно действовать.

Что вообще можно сделать

Само по себе нытьё в духе «дорого, не согласен» ничего не даст. Нужно документально доказать, что стоимость завышена. Это можно сделать двумя способами: административно (через комиссию) или в суде. Первый путь проще и быстрее, второй — для тех, кто любит хардкор.

Для начала — шаги, которые стоит предпринять:

• Заходим на сайт Росреестра или Госкадастра и смотрим свою кадастровую стоимость.

• Сравниваем её с рыночной. Можно глянуть на похожие квартиры или дома в вашем районе.

• Если разница большая — оформляем независимую оценку.

И только после этого — подаём заявление.

Как подать заявление в комиссию

Комиссия при управлении Росреестра — это первая инстанция, куда можно пойти без суда. Там сидят скучные, но важные люди, которые решают, справедлива ли стоимость.

Чтобы туда обратиться, нужно:

1. Получить отчет от независимого оценщика (обязательно с экспертизой СРО).

2. Собрать документы: паспорт, выписку из ЕГРН, заявление и копию отчёта.

3. Принести всё в комиссию (адрес обычно есть на сайте регионального управления Росреестра).

Рассматривают всё это дело в течение месяца. Могут вызвать на заседание (но можно и без вас). Если одобрят — стоимость пересчитают, и выдохнете спокойно. Если откажут — вперёд в суд.

Суд — не конец света

Не бойтесь слова «суд». Там не всё так страшно, особенно если документы у вас в порядке. Лучше, конечно, нанять юриста — если не хотите сами разбираться в тонкостях. В суде вы подаёте иск, прилагаете всё то же самое, что и в комиссию. И ждёте решения.

Да, это дольше, да, муторно. Но зато решение суда обязывает Росреестр пересчитать стоимость. И часто такие дела выигрываются, особенно если действительно завышение налицо.

Есть ли дедлайн для оспаривания

Да. Обычно оспорить стоимость можно в течение пяти лет с момента её установления. Но чем быстрее вы это сделаете — тем лучше. Потому что в идеале вы не просто снижаете цифру «на будущее», но и можете вернуть переплату.

Да-да, если вы платили повышенный налог и доказали, что стоимость была завышена — можете подать заявление в налоговую на возврат части уплаченного. Приятный бонус, правда?

А если не оспаривать?

Ну, можно и не оспаривать. Просто каждый год платить больше, чем могли бы. Грустить, смотреть на цифры в квитанциях, ворчать на кухне. Но зачем? Особенно если разница большая. В некоторых случаях речь идёт о десятках тысяч рублей в год. Это уже не «копейки».

Особенно обидно, когда пожилые люди, пенсионеры, платят налог с завышенной стоимости просто потому, что не знают, что можно иначе. Или считают, что «против системы не попрёшь». Но в данном случае — как раз можно и нужно.

Часто задаваемые (и переживаемые) вопросы

Если оспорю, не оштрафуют ли меня?
Нет. Вы имеете полное право на это. Это не попытка «обмануть» государство, а абсолютно законная процедура.

Если кадастровую стоимость снизят, налог уменьшится сразу?
Да, со следующего налогового периода. Если подадите до 1 января — в этом же году.

А если я продам объект — новая стоимость передастся покупателю?
Да, она закрепляется за объектом, а не за владельцем. Так что ещё и польза для будущего покупателя.

Сколько стоит независимая оценка?
В среднем от 5 000 до 15 000 рублей, в зависимости от региона и типа объекта. Но если налог большой — эти расходы быстро окупаются.

Когда точно не стоит затевать оспаривание

Есть ситуации, когда лучше оставить как есть. Например:

• Если кадастровая стоимость уже ниже рыночной — смысла оспаривать нет.

• Если налог получается 500 рублей в год — овчинка не стоит выделки.

• Если объект у вас в собственности условно неделю — а завтра уже продадите.

В остальном — считайте калькулятором, прикидывайте выгоду и действуйте.

Заключение без занудства

Кадастровая стоимость — это как с погодой: вроде не вы её устанавливаете, но иногда хочется вмешаться. Хорошая новость — вмешаться можно. Если чувствуете, что вас где-то «нагрузили» — изучите документы, найдите оценщика и действуйте. Это не борьба с ветряными мельницами, это обычная житейская экономика.

Государство ошибается. Да, бывает. И когда оно ошибается в свою пользу — у вас есть возможность подправить это. Главное — не лениться. А если вам кажется, что всё сложно, просто вспомните, сколько денег можно сэкономить. Мотивация найдётся сама собой.