Когда не нужно платить налог при продаже недвижимости

Продал квартиру — и расслабился… Но налоговая не всегда даёт такой расслабон. Вот когда вы можете с этим налогом не сталкиваться вообще, и не заполнять декларации, и не платить. Главное — чётко понимать, под что входит ваше положение, и что не нужно бояться «двойного касания» от государства.

Сейчас всё объясню так, чтобы даже двум стульям, стоящим в углу, стало понятно — платить нужно или не нужно. Поехали!

Когда не нужно платить налог: сроки владения

Самый распространённый случай, когда налог платить НЕ надо — вы владели квартирой определённое время.

1. Если вы получили её в дар от близких родственников (родители, бабушки-дедушки, дети), в наследство, по приватизации или договору социального найма — нужно владеть минимум 3 года.

2. Если вы купили сами — владеть нужно 5 лет. Были нюансы в законе, но сейчас именно так.

Считается не с момента подписания договора, а с момента регистрации в Росреестре. А если подряд продавать весь жилой комплекс за пару дней — привет, налог.

Не её цена, а цена покупки — почему важно

Если вы купили квартиру и продали её через 4 года — налога нет, если вы купили дороже, чем продали. Даже если прошло меньше 5 лет.

Например, купили за 5 млн, через 4 года продали за 4,5 млн — ваша прибыль отрицательная. Значит налог не нужен, и декларацию даже не подавать стоит.

Но если продали дороже, придётся заплатить 13% от прироста, даже если срок меньше.

Когда вычет спасает — миллион в помощь

Есть волшебное правило: любой собственник при продаже может вычесть из суммы продажи 1 000 000 рублей — и платить налог не нужно, если прибыль после вычета — ноль или меньше.

Пример:

Продали за 3 млн — вычетили 1 млн, осталось 2. Налог от 2 млн = 260 тыс. Но если вы продали всего за 800 тыс — прибыль = −200 тыс — и налог ноль.

Учтите: вычет вычетаете только один раз в год, и только при продаже. Он не распространяется на наследство и подарки.

Когда официальные покупатели-родственники

Если продали квартиру близкому родственнику — можно договориться купить её дешевле или даже оформить дарение (тогда он платит пошлину, а не налог). Но это тонкий момент: органы могут потребовать цену не ниже кадастровой. Так что использовать семейные махинации — рискованно.

Когда налог платить нужно, даже если кажется «урон в цене»

Даже если вы продали за меньшую сумму, чем купили, проще всё равно задекларировать. Потому что формально прибыль нулевая, но налоговая может попросить документы на покупку. И если их нет — могут пересчитать, не учитывая расходы. И тогда налог уже вдруг появился.

Когда резиденты других стран продают здесь

Если вы не являетесь налоговым резидентом РФ — налог при продаже недвижимости составляет 30% (на дипломатических резидентов ставка ниже, смотрите закон). После — можно пожаловаться, но готовьте объяснения по факту проживания. Да, в 30% налог не убирается ни какими вычетами, даже при любви к дедушке.

Если же вы резидент России — налог 13%, и такие условия, как сроки владения и вычеты, применимы.

Безналоговая продажа доли

Если у вас доля унаследована или получена в дар — те же сроки применяются. Но если вы продаёте долю самому себе (или родственнику), это формально всё равно сделка купли-продажи. Значит, налог по ситуации может понадобиться, если сроки не выдержаны.

Почему налог может быть неожиданным

Иногда налог пугает, потому что:

• Вы забыли срок владения и поленились проверить дату регистрации.

• Продали через все схемы — и посчитали прибыль неправильно.

• Не подали декларацию вовремя — и теперь пеня, штраф.

• Перерасходовали вычет (например, использовали его уже по другой продаже этот год).

Короче — отвечайте себе за собственные цифры.

Как не запутаться: простой чек-лист

• Проверили дату регистрации собственности.

• Установили, какое время прошло с срока владения.

• Сравнили цену покупки и продажи.

• Вычли 1 млн, если срок меньше положенного.

• Подали декларацию, если требуется.

• Заплатили налог вовремя.

Если всё не хочется делать самостоятельно — можно обратиться к налоговому консультанту или юристу, чтобы стоил дешевле, чем штраф за просрочку.

И вообще — чем белее сделка, тем спокойно

Легенды про «не платить никому» и «оформить на дочку, чтобы не платить» — это не советы, а ловушки. Даже банки, даже нотариусы, даже родственники смотрят, чтоб всё было по закону.

И когда вы всё честно сделали — короче жить веселее. Нет нервов, нет рисков. А если вдруг к вам с проверками — вы точно знаете, что ответить, предоставить документы и жить дальше.

Тонкий момент: когда продавать вовсе не стоит

Да, закон позволяет держать квартиру столько, сколько живёшь. Если вы продадите слишком рано и заплатите налог, может оказаться выгоднее просто подождать нужное время и выйти на ноль или совсем без платежей. Стоит оценить ситуацию хотя бы за месяц до сделки и пересчитать цифры. Это может сэкономить сотни тысяч.

Подведём результаты

Ситуации, когда налог не нужен:

• Продажа через 3 года унаследованной/дарённой квартиры.

• Продажа через 5 лет купленной квартиры.

• Если нет роста цены.

• Если прибыль не выше 1 млн рублей и использован вычет.

• Если не резидент — только 30%, но до вычетов ваша зарплата в РФ не влияет.

В других случаях налог 13% — и декларация обязательна.

Напоследок — зачем вообще знать всё это

Когда вы точно понимаете, когда платить, а когда нет — избегаете лишних расходов, неожиданных просрочек, штрафов и нервов. Налог при продаже — это не страшно. Главное — не сделка, а как вы её оформили.

И если вы продали внезапно, не подумав, а теперь сидите и жуёте лапшу о штрафах — потратьте час, разберитесь сегодня. И спите спокойно.

Продажа недвижимости — это не конец, а начало следующего этапа, а не нервного подъёма из-за «налога из ниоткуда».