Как проверить квартиру перед покупкой

Когда вы покупаете квартиру, особенно если это первая в жизни, вы, по сути, не просто влезаете в ипотеку или подписываете бумаги — вы покупаете себе головную боль или рай, и всё зависит от того, как вы проверили эту недвижимость. Переезд потом можно устроить красиво — с шариками, шампанским и тостом «наконец-то своё!», а можно — с юристом, риелтором, сантехником и плиточником, и всё это в первый же день после получения ключей. Так что давайте лучше сразу всё сделаем по уму, чтобы не искать скрытые косяки уже в тапочках и с новой пропиской.

Не начинайте с пола и потолка

Да-да, вы заходите в квартиру и первым делом смотрите на обои и диван. А надо — в документы и в подъезд. Потому что красивая люстра ещё не значит, что никто не будет вас выселять через полгода.

Сначала смотрим:

• Право собственности. Это должно быть не «документы в процессе», а зарегистрированное, чистое, с датами и подписями. 
• Количество собственников. Один — хорошо. Два — тоже ничего. Пять — уже повод задуматься, особенно если среди них кто-то несовершеннолетний. 
• Историю переходов. Если квартиру продавали каждые полгода, как горячие пирожки, — странно. 
• Есть ли обременения. Это всякие ипотеки, залоги, долги. Если есть — выясняем, как будут снимать, и не верим на слово. 

Юридическая проверка — это как проверка фастфуда: снаружи всё выглядит вкусно, но никто не хочет потом неожиданного сюрприза.

Соседи — это почти как родственники

Вы не обязаны любить соседей, но лучше заранее знать, с кем вы будете жить стенка в стенку. Потому что именно они определят, будет ли у вас жизнь или сериал «Ремонт без перерыва».

Спросите у продавца:

• Кто живёт сверху и снизу. 
• Есть ли «свои» места на парковке. 
• Были ли конфликты по поводу шума, ремонта, курения в подъезде. 
• Кто председатель ТСЖ (и не возглавляет ли он одновременно секту и чат в мессенджере на 300 сообщений в день). 

Если есть возможность — поболтайте с соседями у лифта. Скажите, что «приехали посмотреть». Реакция скажет больше, чем все отчёты.

Дом, в котором вы покупаете — не просто коробка

Он тоже важен. У некоторых домов характер. Бывает — новый, красивый, но с вечным лифтом, который ломается через день. Бывает — старенький, но с приличными людьми и чётким управлением. Смотрим:

• Год постройки. Новостройка или вторичка — это не только про запах краски, но и про риски. 
• Техническое состояние. Течь в подвале, трещины в подъезде, уставший лифт — это повод задуматься. 
• Коммуналка. Какие тарифы, какие расходы, как часто делают ремонты и как они это согласовывают. 
• Управляющая компания. Кто они, что о них говорят в отзывах, как решают проблемы. 

Иногда лучше взять квартиру в доме попроще, но с ТСЖ, которое работает, чем в блестящем жилом комплексе, где на заявку по батарее отвечают через месяц.

Осмотрите квартиру как частный детектив

Не стесняйтесь ничего. Вы не на свидании. Вам тут жить, а не производить хорошее впечатление. Поэтому смотрим всё: ковыряем, нюхаем, щупаем. Нет, серьёзно.

• Проверьте все краны. Горячая вода должна быть горячей, а не «чуть теплее комнаты». 
• Слейте воду в унитаз. Он не должен хрипеть, пузыриться и подавать сигналы в морзе. 
• Посмотрите потолки. Особенно в углах — нет ли следов подтёков или ремонта «в спешке». 
• Проверьте розетки. Не на вид — а реально. Возьмите с собой зарядку от телефона, включите. 
• Пройдитесь по полу. Нет ли глухих звуков, не проваливается ли где-то, не шатается ли мебель. 

Особое внимание — к запахам. Если пахнет краской или освежителем — возможно, что-то пытаются замаскировать. Пахнет едой — живут люди. Пахнет плесенью — всё, разворачиваемся.

Вентиляция и окна — underestimated вещи

Вы можете не обращать внимания, а зря. Потому что если у вас в ванной душно, а в комнате дует как с Байкала — жить будет тяжко. Проверяем:

• Есть ли тяга в вентиляции. Прикладываете салфетку — она должна втягиваться. 
• Открываются ли окна. Легко? Плотно ли закрываются? Дует ли при закрытии? 
• Не запотевают ли стеклопакеты. Это значит, что всё совсем плохо. 

Если всё это кажется ерундой — поживите потом месяц в квартире, где не открываются окна, и вы сразу станете фанатом проверки до сделки.

Не бойтесь спросить про странное

В квартире может быть масса нюансов, о которых вам не расскажут. Иногда не потому что скрывают, а потому что считают «а зачем говорить, это же мелочи». А вы потом столкнётесь.

Спросите прямо:

• Почему продают? 
• Как давно живут? 
• Были ли какие-то переделки? 
• Есть ли шум от улицы? 
• Не отключают ли воду/свет/газ регулярно? 

Люди часто отвечают честно, если вы спрашиваете по-дружески. Иногда продавцы даже выдыхают: «Ну, честно, мы уезжаем потому что соседи сверху — ад». И это может спасти вам нервы и деньги.

Юридическая проверка — не для галочки

Если вы думаете, что можно просто скачать договор с интернета и расписаться — не надо. Так делают те, кто потом ходит по судам. Лучше так:

• Наймите юриста. Да, это стоит денег, но меньше, чем суд. 
• Проверьте чистоту сделки. Судимости, банкротства, опека, аресты, долги — всё должно быть проверено. 
• Проверьте продавца. Он не должен быть в розыске, под следствием или в разводе (неоформленном). 
• Запросите выписку из ЕГРН. 
• Проверьте, кто прописан в квартире. Особенно дети и пенсионеры. Их потом не выселишь просто так. 

Да, звучит напряжно. Но один день проверки — это лучше, чем год судов.

Ипотека, если она есть

Если квартира в ипотеке — это не значит, что её нельзя покупать. Но нужно понимать как:

• Узнать, в каком банке ипотека. 
• Получить справку о сумме остатка. 
• Узнать, как будет гаситься. Обычно — часть суммы вы отдаёте банку, часть продавцу. 
• Убедиться, что обременение снимут сразу после сделки. 

Если всё грамотно оформлено, проблем не будет. Но если продавец сам не знает, как закрывать ипотеку — бегите. Это история из серии «мы всё потом решим», а потом будете решать вы.

Не влюбляйтесь раньше времени

Вот серьёзно. Люди заходят в квартиру и начинают представлять: «А вот тут я поставлю ёлку…». И всё, включается режим эмоций, отключается рациональность. А квартира — это не романтика. Это не только ёлка, но и батареи, и соседи, и документы.

Просто поставьте себе правило: пока не проверили — не влюбляемся. Это спасёт вас от плохих решений.

В завершение — как уехать с квартиры без депрессии

Когда всё посмотрели, все стены потрогали, все краны покрутили, и даже соседи уже рассказали вам про почтальона и дядю Колю из третьего — не бегите оформлять. Уйдите. Переспите с мыслью. Подумайте.

А потом:

• Спросите мнение друга, которому вы доверяете. 
• Сравните с другими квартирами. 
• Выпишите плюсы и минусы. 

Если через сутки вы всё ещё хотите именно эту — тогда вперёд. Но только после всех проверок.

А если всё надоело, и сил нет — передохните

Покупка квартиры — это марафон. Это утомляет. Если вы чувствуете, что всё бесит, ничего не хочется, и хочется взять «что угодно, лишь бы всё закончилось» — это тревожный звоночек. Лучше сделать паузу, чем купить не то.

Выбирайте с умом, проверяйте как для себя. Потому что, в отличие от аренды, тут уже назад не сдашь.