Договор купли-продажи: что важно знать покупателю

7 минут чтения

Покупка квартиры — это не прогулка по магазину с корзинкой, где максимум риска — взять не тот йогурт. Здесь ставки повыше: вы не просто тратите кучу денег, вы подписываетесь на новый этап жизни, ипотеку, коммунальные войны с ТСЖ и загадочные звуки из соседнего стояка. А начинаться всё будет с одной тоненькой стопки бумаг под названием «договор купли-продажи». Казалось бы, просто бумажка. На деле — целая история.

Если вы думаете, что этот документ — формальность, которую кто-то за вас заполняет, и можно просто расписаться, подмахнуть и побежать покупать торшер, — увы, всё немного иначе. Именно в договоре прописываются все те пункты, которые потом могут либо спасти, либо конкретно испортить вашу жизнь.

Так что давайте разбираться, что там должно быть, почему «не глядя» — это плохая стратегия, и какие пункты должны вас насторожить.

Что это вообще за бумага такая

Договор купли-продажи — это официальный документ, по которому одна сторона (продавец) передаёт вам квартиру, а вы (покупатель) передаёте деньги. И вроде бы всё просто: вот объект, вот сумма, вот дата — расписались, пожали руки. Но если бы всё было так, юристы на сделках не сидели бы с глазами ястреба, высматривая лишнюю запятую.

В договоре фиксируются все условия: кто продаёт, кому, что именно (и это важно), за сколько, когда и как. Каждое «что», «когда» и «в каком виде» имеет значение, потому что любая неточность потом может вылиться в «а квартира была с долгами», «а она под арестом», «а право собственности не так зарегистрировали» и прочие прелести.

Самое важное: не спешите

Многие люди, особенно если сделка долгожданная, стараются «ускорить процесс». Ну, чтобы уже всё было, расписались и пошли клеить обои. Но не торопитесь. Самое уязвимое состояние — это «я хочу квартиру и ничего больше не важно». Это как влюблённость, только вместо сердца вы рискуете квадратными метрами.

Если вас подгоняют, говорят, что «все подписывают, это стандартный шаблон» или «зачем читать, тут всё ясно» — включайте тревожный звонок. Да, 80% договоров стандартные. Но вот те 20% — это сюрприз, которого вы не захотите.

Какие пункты нельзя пропускать глазами

Вот прямо основные, которые стоит прочитать дважды. Или, лучше, пять раз, и не одному, а хотя бы с юристом или другом, у которого ипотека уже года три.

1. Предмет договора

Там должно быть ясно и чётко прописано, что именно вы покупаете: адрес, этаж, метраж, кадастровый номер, количество комнат. Всё до последней антресоли. Если где-то будет ошибка — в дальнейшем это может помешать регистрации.

2. Цена

Не просто «три миллиона», а прописано: как именно она передаётся, какой способ расчёта, есть ли аванс, когда платится основная сумма. Особенно внимательно — если есть ипотека. Тут подключается банк, аккредитивы, и это уже не шутки.

3. Сроки

Когда вы передаёте деньги, когда получаете квартиру, когда идёте в Росреестр. Если вы планируете заехать в квартиру 1 сентября, а в договоре написано «через 30 дней после регистрации права собственности», то есть шанс, что 1 сентября вы будете не на новоселье, а в съёмной квартире с коробками.

4. Отсутствие долгов

Очень важный пункт: квартира должна быть свободна от обременений, арестов, долгов за ЖКХ. Лучше прямо указать в договоре: «На момент заключения договора задолженности по коммунальным платежам нет». Потому что бывает, что «забыли сказать», а потом вас же вызывают в суд.

5. Кто там зарегистрирован

Если в квартире прописаны несовершеннолетние, это совсем другая история. Их выписать просто так нельзя, и если продавец это скрыл — дело может пойти в суд. Так что проверьте, чтобы в договоре было указано, что «в квартире никто не зарегистрирован» или есть обязательство снять с регистрации всех до сделки.

Что может вызвать подозрение

Будьте осторожны, если:

Продавец настаивает на устных договорённостях и не хочет фиксировать их письменно.
Цена в договоре занижена. Это делается якобы «чтобы платить меньше налогов», но на деле — подстава для покупателя, особенно если потом будет суд.
Вам дают только копию, а оригинал «забыл дома». Не верьте. Никаких «забыл».
В договоре есть фразы типа «по устной договорённости стороны согласовали…» — это не работает в суде.
Продавец просит подписать «черновик», чтобы потом «переделать». Не подписывайте ничего, что не прошло полную проверку.

Как не налететь на подводные камни

Самый простой совет — подключить юриста. Он увидит то, что обычный человек пропустит. Но если вы всё делаете сами, тогда:

Проверяйте кадастровый номер на сайте Росреестра.
Сверяйте данные собственника с паспортом.
Не ленитесь перечитать договор на свежую голову, без спешки и вечера после работы.
Если что-то непонятно — спрашивайте. Вам должны объяснить, не ворча, не раздражаясь, а спокойно и чётко.

Ипотека и договор

Если вы берёте ипотеку, то учтите: банк будет внимательно следить за договором. Он не пропустит явных ошибок. Но банк смотрит со своей колокольни — ему важно вернуть деньги. А вам важно не только это, но и чтобы вам реально досталась та самая квартира, без приключений.

С банком договор будет стандартный, с аккредитивом или ячейкой. Но всё равно читайте: иногда условия доступа к деньгам могут быть «по факту регистрации», а иногда — «по передаче ключей». Важно, чтобы вы понимали, когда продавец получит деньги и как это связано с вашим въездом.

Акт приёма-передачи

Да, это не часть самого договора, но он работает в паре. В акте указывается, что вы осмотрели квартиру, приняли её в таком-то состоянии. Очень желательно туда вписать:

Что всё работает.
Что не осталось мусора, чужих вещей, поломок.
Что счётчики по нулям или по конкретным значениям.

А если акт подписан, а потом вы нашли лужу в ванной и отключенный бойлер — доказать что-то будет сложно.

Кому не стоит верить на слово

Продавцу, который говорит: «Я честный, у меня всё прозрачно».
Риелтору, который «всё делает за вас».
Знакомому юристу, который «такое уже видел».
Подруге, которая говорит: «Мы вообще ничего не смотрели, всё прошло отлично».

Возможно, им повезло. Но лучше, чтобы повезло и вам. Поэтому — читайте, проверяйте, не ленитесь.

Мини-чеклист покупателя

Вот несколько пунктов, которые стоит обязательно пройти перед подписанием:

Убедиться, что продавец — действительно собственник.
Проверить, есть ли обременения.
Уточнить, нет ли долга по коммуналке.
Прочитать договор лично.
Понять, как передаётся оплата.
Подготовить акт приёма-передачи заранее.

Вместо вывода — совет по-человечески

Покупка квартиры — это стресс. Это дорого, страшно, и всегда немного кажется, что вас где-то «намахивают». И именно поэтому стоит не откладывать «почитать договор потом», а сделать это вовремя, пока ещё можно внести правки. Потому что потом, как вы сами понимаете, начнётся: «а вы сами подписали», «а мы вас предупреждали», «а вон тут, в пятом абзаце, всё написано мелким шрифтом».

Читайте, спрашивайте, перепроверяйте. Это ваш дом, ваши деньги и ваше спокойствие.

И пусть ни один квадратный метр не станет источником головной боли.