Как оформить договор задатка правильно

Если вы когда-нибудь покупали квартиру, дом, комнату или хотя бы просто делали вид, что собираетесь, вы точно слышали это волшебное слово — задаток. Оно такое… уверенное, взрослое, с налётом серьёзных намерений. Продавцы от него тают, покупатели чувствуют себя почти хозяевами, а юристы хлопают себя по лбу, потому что знают: в половине случаев задаток оформлен так, что проще было вообще ничего не писать. И вот чтобы вы не попали в тот самый сценарий с «ой, мы же договорились, а он теперь говорит, что не говорил», давайте спокойно разберёмся — как правильно оформить договор задатка, чтобы потом не бегать по судам и не писать в чатах «ребят, помогите, кто сталкивался».

Чем задаток отличается от всего остального

Давайте для начала разберёмся, что вообще такое задаток. Нет, это не аванс и не залог. Это совершенно самостоятельная зверушка, со своими правилами. По сути, задаток — это такая мини-гарантия: если вы покупатель и решили передумать, вы теряете задаток. Если продавец передумал — он возвращает вам в двойном размере. Такой себе денежный стимул для всех не соскочить.

Главное, что нужно запомнить — задаток оформляется письменно. Никакие «мы договорились по телефону» не сработают. Хотите, чтобы сработало — садитесь, берите ручку или клавиатуру, и пишите договор. Внятно. Без «ну ты же понимаешь».

Ситуации, когда без задатка лучше не суетиться

Иногда люди на эмоциях сразу бегут в МФЦ оформлять куплю-продажу, не подписав ни одного предварительного документа. Особенно когда влюбились в кухню с барной стойкой. А потом выясняется, что продавец «ещё думает», или у него ипотека, или тёща не согласна. Вот тут задаток был бы кстати. Он нужен, когда:

• Вы уже договорились о цене и сроках, но сделка будет позже. 
• Нужно время на одобрение ипотеки. 
• Продавец собирает документы, или ждёт альтернативную покупку. 
• Все хотят зафиксировать намерения, но ещё не дошли до основного договора. 

Задаток — это как скрепка на будущее соглашение. Пока основного договора нет, он держит стороны в тонусе: «давай не передумывай, пожалуйста, у меня уже планировка на стене висит».

Почему договор важнее, чем просто «передали деньги»

Вроде бы всё ясно: перевёл человеку деньги, написал в сообщении «задаток за квартиру», и готово. Угу. А потом в суде это сообщение показывают, а судья говорит: «Так это просто перевод. Где договор?» И всё. Прощай, твои 100 тысяч.

Задаток без договора — это как торт без начинки: вроде бы есть, но не то. Поэтому:

• Сначала — бумага. 
• Потом — деньги. 
• И только потом — чувство спокойствия. 

Причём бумага не просто «договор задатка» в заголовке, а настоящий документ, где всё расписано: кто кому, за что, когда, в каком размере, и что будет, если кто-то передумает.

Что обязательно должно быть в договоре

Вот вы сели за стол переговоров (или, скорее всего, за кухонный стол), открыли Word и пишете. Что туда включить?

• ФИО и паспортные данные обеих сторон. Без сокращений и «все знают, кто такой Витя». 
• Полное описание объекта. Адрес, метраж, этаж, кадастровый номер. Никаких «вот та квартира, что на углу». 
• Сумма сделки. Не только задаток, а вся стоимость квартиры или дома. 
• Размер задатка. Обычно это от 1% до 10% от стоимости недвижимости. 
• Срок, в течение которого должен быть заключён основной договор. 
• Условия: что будет, если продавец откажется. Что будет, если покупатель откажется. 
• Подписи, дата, два экземпляра. Один себе, второй — оппоненту. 

Без этих пунктов договор — это просто лист бумаги с фантазиями. А мы же хотим не фантазий, а ясности.

Какую сумму вообще давать в виде задатка

Тут всё зависит от контекста. Кто-то даёт 50 тысяч, кто-то 300. Но важно понимать: задаток — это не вся сумма. Это только часть. Он должен быть заметным, но не критичным. Чтобы при необходимости никто не рвал волосы и не закладывал машину ради компенсации.

• Если сумма сделки 5 миллионов — задаток может быть 100–200 тысяч. 
• Если квартира дешёвая или в ипотеке — можно ограничиться 50 тысячами. 
• Главное — чтобы сумма была реальной, не смешной, но и не смертельной при потере. 

Ещё важно: если участвует ипотека, сначала согласуйте задаток с банком. Некоторые банки нервничают, если до одобрения вы уже отдали деньги кому-то.

Задаток или аванс — что лучше?

Всё зависит от того, хотите ли вы «жёсткой привязки». Аванс — это мягко. Если кто-то передумал, деньги возвращаются, все пожали руки и ушли. Задаток — это жёстко. Кто передумал — тот и пострадал.

Так что:

• Если уверены друг в друге и в сделке — делайте задаток. 
• Если есть сомнения или ещё не всё понятно — начните с аванса. 

Главное — не путайте. Потому что в суде потом будет всё решать одно слово. Написали «аванс» — всё, вы беззащитны. Написали «задаток» — и сразу появляется ответственность.

А можно ли просто перевести на карту?

Можно. Но только если есть договор. И лучше — сначала договор, потом перевод. Перевели деньги без договора — вы просто отправили кому-то деньги. Без контекста. Даже если в комментарии к переводу написали «задаток», этого недостаточно. Комментарий — это не юридическая сила.

Идеальный вариант:

• Подписали договор. 
• Сделали перевод с пометкой «по договору задатка от [дата]». 
• Сохранили чек, сделали скрин. 

Вот тогда — да, тогда это доказательство. А иначе — спорная ситуация, которую юрист будет разбирать по частям, как старый шкаф из Икеи.

А если вдруг продавец передумал?

Ну вот вы всё оформили, задаток передали, планировали ехать выбирать шторы — и тут звонок: «Слушай, мы тут подумали…». Что делать?

• Напоминаете про договор. 
• Требуете задаток в двойном размере — если это прописано. 
• Если отказывается — идёте в суд. И суд чаще всего поддержит именно вас, если всё оформлено. 

Только не кричите по телефону, не угрожайте. Всё спокойно, письменно, с выдержкой. Пусть нервы сдают у них, а не у вас.

А если вы передумали сами?

Бывает и такое. Увидели другое жильё, или просто осознали, что рано. Тогда — извините, но задаток остаётся у продавца. Это его компенсация за потраченное время и упущенные возможности.

Вот поэтому не торопитесь с задатком. Убедитесь, что готовы. А то потом будет обидно: и денег нет, и квартиру не купили.

Можно ли вернуть задаток, если не дали ипотеку?

Вот тут уже посложнее. Всё зависит от того, что написано в договоре. Если там указано: «в случае отказа в ипотеке задаток возвращается» — тогда да, всё ок. Если нет — тогда нет. Формально это считается отказом покупателя, и продавец может оставить деньги себе.

Так что перед тем как подписывать, подумайте: точно ли вы получите одобрение? Если нет — добивайтесь, чтобы это условие было в договоре. Не бойтесь просить. Это нормальная практика.

А можно ли оформить всё у нотариуса?

Можно. И в некоторых случаях даже нужно. Например, если сумма большая, или вы не очень доверяете друг другу, или если покупатель — иностранец, и хочется стопроцентной уверенности.

Нотариус проверит документы, оформит всё по закону, заверит подписи. Да, это стоит денег. Но зато потом никто не скажет: «Я не то подписал», «я не видел», «меня не предупредили».

Особенно полезно, если продавец — пожилой человек. Чтобы потом не возникли обвинения в «введении в заблуждение» и прочие истории.

Что говорят люди, которые уже через это прошли

• «Мы с мужем подписали договор на коленке, а потом продавец сказал, что нашёл покупателя получше. Мы в суд, а суд сказал — “это не задаток, а аванс”. Остались без денег и без квартиры». 
• «Отдали задаток без договора, по дружбе. Потом начались качели, продавец исчез. В итоге — ни квартиры, ни денег. Даже заявление в полицию не помогло». 
• «Оформили всё через нотариуса. Долго, нудно, но зато всё чисто. Сделка прошла, получили ключи, спим спокойно». 

Учитесь на чужих ошибках. Это дешевле.

Маленький, но полезный чек-лист

• Подпишите письменный договор. Без него — ничего не считается. 
• Убедитесь, что написано именно «задаток». 
• Пропишите последствия отказа для каждой стороны. 
• Укажите срок заключения основного договора. 
• Сохраняйте все переводы, чеки, скрины. 
• Не торопитесь — один вечер на чтение договора сэкономит месяцы проблем. 

Финальный штрих

Договор задатка — штука несложная. Но только если не делать её тяп-ляп. Это как с супом: если положить в него всё по порядку и варить правильно — будет вкусно. А если просто кинуть в кастрюлю всё подряд — потом удивляйтесь, почему болит живот.

Оформляйте документы, читайте внимательно, не бойтесь уточнять формулировки. Даже если вас уверяют, что «все так делают». Пусть лучше подумают, что вы занудный, чем потом скажут, что вы наивный.

И главное — берегите нервы. Они вам ещё пригодятся, когда вы будете объяснять соседям, почему теперь нельзя курить в подъезде. Вы же новый собственник.