Как продать квартиру с прописанными людьми

Когда решаешь продать квартиру, хочется, чтобы всё прошло по маслу: нашёл покупателя, хлопнули по рукам, деньги в кассу — и вуаля. Но реальность любит подкидывать сюрпризы, и один из самых хитрых называется «прописанные люди». Вроде квартира твоя, ты её купил, платишь налоги, жильё твёрдо стоит на фундаменте — а в выписке значатся какие-то граждане, которые живут там по документам, а иногда ещё и в реальности. И всё бы ничего, но когда речь идёт о продаже, покупатель при виде прописанных лиц может разве что вежливо улыбнуться и сказать: «Спасибо, но я, пожалуй, поищу без бонусов в виде тёщи продавца и какого-то Василия, который числится с 1997 года».

Продажа квартиры с прописанными — это отдельный квест. Он не невозможен, но требует смекалки, знаний и иногда терпения святого. Проблема в том, что покупатели боятся, а продавцы не всегда знают, что с этим делать. Одни боятся навсегда поселить кого-то, кого нельзя выписать, другие — нарваться на суды и конфликты.

Так что давайте спокойно и по-человечески разберёмся, можно ли вообще продать квартиру с прописанными, какие бывают подводные камни, как действовать, чтобы не вляпаться, и что делать, если один из «прописанных» живёт в другой стране и давно потерялся.

Почему наличие прописанных — это проблема

На первый взгляд кажется, что прописка — это всего лишь отметка в паспорте. Ну, проживает человек по этому адресу, и что? Квартира-то оформлена на вас! Но не всё так просто. Прописка — это не просто формальность, это регистрация по месту жительства. А значит, у человека могут быть определённые права. Особенно если он не просто заскочил переночевать, а прописан по закону и давно.

Для потенциального покупателя наличие прописанных — как бельмо на глазу. Никто не хочет купить квартиру, в которой потом внезапно объявится какой-нибудь Сергей Петрович с чемоданом и скажет: «А у меня тут постоянная регистрация, и вообще, я здесь жил, живу и буду жить».

Чем это чревато:

• Придётся выписывать через суд.

• Человека нельзя выселить просто так, особенно если он несовершеннолетний или инвалид.

• Иногда прописанный имеет право проживать бессрочно, даже не будучи собственником.

• Может всплыть история с дарением, рождением ребёнка в этой квартире или долгами по алиментам.

Так что не удивляйтесь, если покупатель, узнав о таких нюансах, сбежит без оглядки. Это не капризы, а здравый смысл.

Какие бывают прописанные

Чтобы понимать, как действовать, нужно понять, с кем мы имеем дело. Не все прописанные одинаково проблемны. Вот основные категории:

Собственник и зарегистрированный одновременно
Это вообще не проблема — он продаёт и выписывается. Всё легко.

Прописан, но не собственник
Вот тут начинается интересное. Если человек просто зарегистрирован, но прав на собственность не имеет — его можно выписать, но в зависимости от обстоятельств.

Несовершеннолетние дети
Самый чувствительный случай. Выписка несовершеннолетнего требует разрешения органов опеки. И просто по заявлению родителей это не всегда делается — нужно показать, куда ребёнок переезжает и что там условия не хуже.

Бывшие члены семьи
Если человек когда-то был прописан как член семьи собственника — например, бывший муж или жена — у него могут быть пожизненные права пользования, особенно если он вкладывался в ремонт, был прописан до приватизации и прочее. Такие случаи — самые сложные.

Человек, которого давно нет, но он числится
Классика жанра: уехал в другую страну, сидит в тюрьме, исчез без следа. И в выписке он всё ещё есть. На деле — нет, но юридически — присутствует.

Как проверить, кто прописан

Для начала — не гадайте. Возьмите выписку из домовой книги. Она делается в паспортном столе или МФЦ по запросу собственника. Также можно запросить форму №9. Иногда приходится делать запрос в ЖЭК или управляющую компанию. Это важно, потому что сюрпризы в виде «ещё один человек» потом вам боком выйдут.

Если квартира оформлена на несколько человек — желательно, чтобы все собственники присутствовали и согласовывали сделку. А если кто-то прописан, но права на жильё не имеет — нужно понимать, как он туда попал.

Можно ли продать квартиру с прописанными людьми

Технически — да, можно. Нотариус или Росреестр не проверяют наличие зарегистрированных лиц при оформлении сделки. То есть можно продать, даже если в квартире числится футбольная команда.

Но на практике — никто такую квартиру покупать не хочет. Особенно если речь о покупке с ипотекой — банки категорически против прописанных в приобретаемой недвижимости. Ипотеку просто не одобрят.

Так что продать можно, но покупателя найти будет сложнее. И даже если он найдётся — он, скорее всего, попросит вас: «Давайте вы сначала выпишите всех, а потом продавайте». Или снизит цену, и не на тысячу рублей, а основательно.

Как действовать, если человек прописан, но не хочет выписываться

Тут возможны разные пути. Всё зависит от обстоятельств.

Вариант 1: Человек готов выписаться — оформите заявление
Берёте его, идёте вместе в МФЦ, пишете заявление о снятии с регистрации. Всё решается за один визит.

Вариант 2: Человек в другой стране или городе
Он может выписаться по доверенности или направить заявление по почте. Долговато, но реально. Главное — убедить его это сделать.

Вариант 3: Отказывается выписываться
Придётся идти в суд. Особенно если человек там не живёт, но прописан. Подаёте иск, собираете доказательства (что он там не проживает, не платит за коммуналку, не имеет прав собственности), и суд может признать его утратившим право проживания.

Вариант 4: Прописан несовершеннолетний
Только через опеку. Показываете, что ребёнку будет предоставлено новое жильё не хуже. Если условия соблюдены — опека даст добро. Если нет — отказ.

Особые случаи, когда выписать почти невозможно

Есть такие сценарии, где всё осложняется:

• Человек был прописан до приватизации, но от приватизации отказался — у него пожизненное право пользования.

• Зарегистрированный жилец участвовал в оплате квартиры, ремонте — суд может учесть это.

• Бывший супруг, проживавший в квартире после развода, но оставшийся зарегистрированным.

В этих случаях без юриста лучше не соваться. Потому что даже если вы пойдёте в суд — не факт, что выиграете.

Если выписать не удалось, но вы всё же хотите продать

Вариант, конечно, не идеальный, но возможный. Главное — быть с покупателем предельно честным. Сказать: «Да, у нас прописан вот такой человек. Вот документы, вот история. Хотите — идите в суд после покупки. Мы вам подпишем всё, что надо».

Иногда покупатели соглашаются, особенно если цена существенно снижена. Но будьте готовы, что:

• Вам придётся делать дополнительные договорённости.

• Сделка может затянуться.

• Вас могут просить дать гарантии, заверенные у нотариуса.

А вообще — если хотите всё сделать по уму, лучше сначала разобраться с прописанными, а потом выходить на рынок.

Как правильно оформлять договор, если кто-то прописан

Если вы всё же решились продавать, а выписать не успели, вот что обязательно:

• Укажите в договоре, что покупатель осведомлён о зарегистрированных лицах.

• Пропишите, кто именно прописан и какие права имеет (или не имеет).

• Если покупатель согласен — оформите отдельное соглашение, где он берёт на себя действия по выписке.

• При продаже доли обязательно уведомляйте других собственников. Не сделали — могут оспорить сделку.

И, пожалуйста, не скрывайте этот факт. Потому что если покупатель узнает об этом уже после сделки — это не просто конфликт, а потенциальный суд с возвратом квартиры.

А если покупатель настаивает: «Сначала выпишите — потом продам»

Самый разумный подход. Да, не всегда легко. Особенно если один из прописанных живёт на Марсе, а другой принципиально не идёт в МФЦ. Но если вы хотите продать без скидок, без скандалов — лучше всё же идти этим путём.

Можно договориться с покупателем на аванс — он даёт задаток, вы обещаете выписать всех к дате сделки. В этом случае обе стороны в выигрыше. Только оформляйте аванс через договор. Суммы немаленькие, а доверие нынче хрупкое.

Важные советы напоследок

Вот без чего нельзя, если вы решили продать квартиру с прописанными:

• Не пытайтесь скрыть факт регистрации. Всё равно всплывёт.

• Не обманывайте покупателя. Суд — штука дорогая и нудная.

• Не тяните с выпиской. Чем дольше человек там зарегистрирован, тем больше у него шансов остаться.

• Если не уверены — идите к юристу. Особенно в спорных случаях.

• Помните: прописка — это не просто запись. Это юридически значимое действие.

Как вырулить из сложной ситуации

Если ситуация запутанная, а «прописанные» не идут навстречу — не отчаивайтесь. Судебная практика полна примеров, где собственники всё же выписывали жильцов, доказывая, что те не проживают, не участвуют в содержании квартиры и давно уехали. Главное — быть настойчивыми, собрать документы, быть готовыми потратить время. В конце концов, речь идёт о серьёзных деньгах и вашем праве распоряжаться своим имуществом.

И пусть ваша продажа не станет триллером «Прописка: обратного билета нет», а пройдёт спокойно, с подписанным договором, довольным покупателем и пустой графой «зарегистрированные лица».