Кто платит налог при продаже недвижимости

Продажа недвижимости — событие не рядовое. Для кого-то — долгожданный шаг к новой жизни, для кого-то — головная боль с документами и переговорами, а для кого-то — просто способ заработать. В любом случае, рано или поздно, когда вы уже почти подписали договор купли-продажи, возникает простой, но убийственно важный вопрос: а кто же платит налог? Покупатель? Продавец? Бабушка, у которой вы когда-то купили участок за пирожок?

И тут начинается настоящее юридическое «шоу»: вроде все слышали что-то про 13%, вроде кто-то говорил, что после 3 лет ничего платить не надо, кто-то вообще уверен, что если переписать на троюродного племянника, то налог испаряется. В народе бытует много версий, от вполне адекватных до откровенно фантастических. Поэтому давайте разложим всё по полочкам, по-человечески, без пафоса и заумных слов.

Чтобы вы знали: платить или не платить, как платить меньше, кого можно освободить от налога, и что вообще делать, если налоговая вдруг вспомнит про вашу сделку спустя пару лет и постучит в электронный ящик.

Кто обязан платить налог при продаже

Сразу снимаем интригу: налог при продаже недвижимости платит продавец. Всё просто. Купили — платите налоги позже. Продали — платите налог сейчас, если нужно. Именно тот, кто получает доход от сделки, обязан поделиться с государством. А в глазах государства доход — это разница между тем, за сколько вы продали, и сколько когда-то вложили (или вообще ничего не вложили, если это была дарственная).

Если вы физлицо, а не ИП, то ставка налога составляет 13% от полученного дохода (если вы резидент России) и 30% (если вы нерезидент). Никаких скидок за улыбку инспектору — всё чётко по ставкам.

Но ведь не всегда надо платить?

Правильно. И вот тут начинается то самое «но», за которое все держатся, как за спасательный круг. Важно понять: не любая продажа недвижимости облагается налогом. Есть ситуации, когда платить не нужно. Главное — знать, попадаете ли вы в них.

Всё дело в сроке владения. Если вы владели квартирой достаточно долго, государство считает, что вы не спекулировали, а просто продали, потому что время пришло. И тогда — налогов нет.

Какие сроки владения освобождают от налога

Срок зависит от того, как вы получили недвижимость. Сразу предупреждаю — логика там не всегда очевидная, но запомнить можно.

5 лет — стандартный срок владения.
Если вы просто купили квартиру, дом или участок и спустя пять лет решили продать — налог платить не надо. Даже если цена выросла в два раза. Главное — чтобы прошло ровно 5 лет со дня регистрации права собственности.

3 года — сокращённый срок.
Он действует, если вы получили недвижимость:

• В наследство от близкого родственника (родители, дети, супруги и т.д.).

• По договору дарения от близких родственников.

• В порядке приватизации.

• По договору пожизненного содержания с иждивением.

Если вы попадаете под эти условия — уже через три года после получения можете продать имущество и не платить ни копейки налога.

Важно помнить: срок считается не с момента подписания договора, а с даты, когда право собственности зарегистрировано в Росреестре. Вот там, в выписке — ищите дату. Именно она будет стартом отсчёта.

А если срок меньше — сколько платить?

Если до заветных 3 или 5 лет вы не дотянули, налоговая ждёт вас с распростёртыми объятиями. Придётся подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить 13% с дохода. Но и здесь есть варианты сэкономить. Государство — оно не только взымает, но иногда и даёт лазейки. Главное — знать, как себя защитить.

Как уменьшить налог при продаже

Здесь есть два законных инструмента, которые позволяют платить меньше:

1. Уменьшение налога с помощью вычета.
   Вы можете воспользоваться имущественным вычетом:

• До 1 миллиона рублей при продаже квартиры, дома, комнаты.

• До 250 тысяч рублей при продаже земельного участка, гаража и прочего.

То есть если вы продали квартиру за 1,5 миллиона, вы можете вычесть 1 миллион — и заплатить 13% только с оставшихся 500 тысяч.

2. Уменьшение на расходы.
   Второй способ — это показать налоговой, что вы сами потратили деньги на эту квартиру: покупали её, ремонтировали, платили ипотеку. Все расходы, подтверждённые документально (чеки, договоры), можно вычесть из дохода. И налог будет считаться с разницы.

Пример:
Купили квартиру за 3 миллиона, продали за 3,5 миллиона — налог с 500 тысяч.
Если вы докажете, что 3 миллиона — ваши расходы, то платить придётся не с полной суммы.

Важно: вы можете выбрать только один вариант. Или вычет, или расходы. Комбинировать нельзя.

А если продал дешевле, чем купил?

Тоже возможно. Бывает, жизнь заставила. Квартиру покупали за 4 миллиона, продали за 3,5 — получается, вроде бы, убыток. Но налоговая всё равно скажет: «Покажи документы». Без них они могут посчитать, что вы продали с прибылью. Да-да, особенно если в договоре указана низкая цена, а реальная сумма была выше (всем привет, кто делал «серую» схему).

Чтобы доказать убыток и не платить налог, сохраняйте все документы: договоры, расписки, акты, выписки по банковским платежам. Это ваша броня.

Кто обязан подавать декларацию

Даже если вы налог платить не должны — декларацию 3-НДФЛ подать всё равно придётся. Государство хочет убедиться, что всё было по правилам. Не подали — штраф.

Подают декларацию:

• Все, кто продал недвижимость, которой владели менее 3 или 5 лет.

• Все, кто получил доход от продажи — независимо от формы (договор, дарение и так далее).

Декларация подаётся до 30 апреля года, следующего за годом продажи. То есть если продали квартиру в 2024 году — декларация должна быть подана до 30 апреля 2025 года. А сам налог нужно заплатить до 15 июля 2025 года.

А если не подать?

Вот здесь начинается бюрократическая песня с плохим концом:

• Штраф — 5% от суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не больше 30%.

• Пени — начисляются каждый день от суммы недоимки.

• Проблемы при выезде за границу, при оформлении ипотеки и так далее.

• Да и просто — нервы, письма из налоговой, возможные проверки.

Оно вам надо? Лучше подать вовремя. Даже если вы не уверены — подайте и разберитесь потом.

Кто освобождается от налога

Есть категории граждан, которым особенно повезло. Они либо не платят, либо получают особые условия.

• Пенсионеры — только если они продают недвижимость, которой владели более 3 или 5 лет. Никаких «скидок за возраст» при продаже раньше срока.

• Участники программы реновации — освобождаются.

• Продавшие жильё, полученное в наследство или по дарственной от близких родственников, и подождали 3 года — освобождаются.

Ещё одна интересная ситуация — если вы продали имущество, но полученная сумма была ниже кадастровой стоимости. Вот тут налоговая может пересчитать ваш «доход» по-своему, и вот как.

Что за кадастровая стоимость и зачем она?

С 2020 года налог при продаже недвижимости рассчитывается, в том числе, с учётом кадастровой стоимости. Это делается, чтобы люди не занижали цену в договоре. Работает так:

• Если сумма, указанная в договоре, меньше 70% от кадастровой стоимости — налог считают от 70% кадастра.

• Если выше — считают от суммы в договоре.

Так что хитрить с занижением — не получится. Налоговая смотрит и туда, и сюда, и выбирает то, что больше.

Пример:
Кадастровая стоимость квартиры — 5 миллионов.
70% от неё — 3,5 миллиона.
Вы указали в договоре 3 миллиона.
Значит, налоговая будет считать налог от 3,5 миллиона.

Продавцов несколько — кто платит?

Если квартира оформлена на двоих — скажем, на мужа и жену, или на брата и сестру — то и налог платится каждым со своей доли. Налоговая видит, кто сколько получил, и с этой суммы считает 13%. Главное — чтобы каждый подал свою декларацию.

Можно договориться, кто именно будет платить, но официально каждый несёт ответственность за свою часть сделки. И если кто-то не подаст документы, это уже его проблема, не общая.

Важные моменты, о которых часто забывают

Вот несколько нюансов, которые часто упускают:

• Нельзя продать долю и рассчитывать, что налоговая не заметит. Она как раз на доли смотрит особенно внимательно.

• Если вы продали не одну квартиру, а, например, три за год — налоговая может заподозрить предпринимательскую деятельность. А это уже другие налоги и совсем другие ставки.

• Не стоит занижать цену в договоре. Это уже похоже на уклонение от уплаты, и последствия могут быть серьёзнее, чем просто штраф.

Как заплатить налог

Если вы поняли, что платить надо — не паникуйте. Порядок простой:

• Подайте декларацию 3-НДФЛ.

• Заполните её онлайн в личном кабинете налогоплательщика.

• Система сама рассчитает сумму.

• Сформируйте платёжку и оплатите через банк или портал.

Главное — не тянуть до последнего. Налоговая система хоть и автоматизирована, но время на обработку нужно.

Всё по-честному — залог спокойной жизни

Конечно, никому не хочется платить налог. Особенно если вы и так квартиру купили за свои кровные, ещё и ремонт сделали, ещё и три года сосед сверлил по выходным. Но — такие правила. И если играть по ним, то в будущем у вас не будет проблем ни с налоговой, ни с судом, ни с покупателями.

А те, кто пытаются схитрить — могут и пролететь. И потом бегать с бумажками, объяснять, разбираться, платить штрафы и пени. Гораздо проще всё сразу сделать правильно.

Так что когда будете продавать свою квартиру, вспомните: налог — это не кара небесная, а часть системы. Понял правила — живи спокойно. А там, глядишь, и на новую квартиру хватит. Уже с видом на парк. Или на море. Или хотя бы без соседа с дрелью.