Чем опасны «серые» схемы в сделках

9 минут чтения

Всё началось с того, что кто-то когда-то решил: а зачем платить налоги, оформлять всё честно, ждать кучу бумажек, когда можно чуть-чуть схитрить? И пошло-поехало. На рынке недвижимости, как и в других серьёзных сферах, всегда найдутся «умельцы», которые предложат обойти закон — по-дружески, без формальностей, зато «с выгодой». Кто-то расскажет вам, что так делают все. Кто-то подмигнёт и скажет: «Не переживайте, схема надёжная». А кто-то просто вежливо предложит: «Давайте часть суммы в договоре, остальное в конверте — так быстрее и без лишних вопросов». Знакомо?

Серые схемы — это не только про налоги. Это ещё и про фальшивые браки, фиктивные дарения, хитроумные ипотеки, поддельные справки, а порой и про совершенно фантастические истории с двойными продажами. Если вы считаете, что это не про вас — подождите. Даже один пункт, даже один «незаметный» ход может превратить вашу покупку или продажу в судебную драму. А то и трагикомедию.

Давайте откровенно и простым языком разберёмся, что такое серые схемы в сделках, почему они так популярны и чем именно они опасны. И стоит ли рисковать ради иллюзии выгоды, если потом можно остаться с пустым кошельком, без квартиры и с кругами под глазами от бессонных ночей.

Что вообще называют серой схемой

Серая схема — это когда всё вроде бы выглядит законно, но на деле нарушает один или несколько законов, правил или здравого смысла. Это не чёрная афера с явным криминалом, но и не белоснежная сделка, как в учебнике. Такие схемы строятся на лазейках, умолчаниях, подписях «задним числом» и документах, где цифры имеют два значения: «на бумаге» и «в реальности».

Примеры, от которых волосы шевелятся:

Указание в договоре заниженной стоимости квартиры — остальное передаётся «в чёрную».
Оформление сделки купли-продажи как дарения, чтобы не платить налог или обойти другие обязательства.
Продажа по доверенности от «продавца», который об этом не знает.
«Выгодная» сделка с жильём, на которое есть обременение, но это никто не проверил.
Прописка чужих людей ради получения кредита.
Сдача жилья в аренду без договора и с расчётом на «авось».

На первый взгляд, все участники довольны. Но потом начинается жизнь — и вот тут всё может всплыть. Сюрприз, как говорится, не из приятных.

Почему вообще люди на это соглашаются

Причины разные. Кто-то хочет сэкономить, кто-то — ускорить процесс, кто-то вообще не в курсе, что происходит, потому что «всё делает риелтор». Вот типичные мотивы:

Желание не платить 13% налога с продажи.
Уход от обязательств в бракоразводном процессе.
Уменьшение стоимости в договоре, чтобы не платить госпошлину или налог.
Банальное незнание закона.
Желание обмануть банк, покупателя или государство.

Да, часто продавцы уговаривают покупателей на серую схему, обещая «честную скидку» или «всё как у людей». Некоторые ведутся, особенно если покупают квартиру мечты. Но потом эта мечта может обернуться очень дорогим кошмаром.

Чем опасны серые схемы для покупателя

Если вы покупатель и вам предлагают схему с красивыми обещаниями, при этом где-то упоминаются слова «налом», «в конверте», «мы всё подпишем потом» — будьте начеку. Вот какие проблемы вас могут ждать:

Реальную сумму вы никому не докажете. В договоре стоит 2 миллиона, а вы отдали 5 — официально вы отдали только 2. В случае спора, развода, суда, конфликта — вы потеряете 3 миллиона. Печально, правда?
Вы не получите нормальный налоговый вычет. Сколько в договоре — с той суммы и будет рассчитываться возврат. А все «наличные» не учитываются.
Вам могут отказать в ипотеке или признать сделку ничтожной. Банк требует честности. Если всплывёт подлог — всё, до свидания ипотека.
Возможен отказ в регистрации сделки. Росреестр может не принять документы, если видит очевидное расхождение или фальшь.
Сделку могут оспорить. Например, родственник продавца может доказать, что его права нарушены, и потребовать всё вернуть.
Вас просто обманут. Заберут нал и скажут: «Увидимся». Но вы не увидитесь.

А если вдруг продавец окажется банкротом, или на квартиру наложен арест — то весь спектакль закончится, и вы останетесь без квартиры и без денег.

Чем рискует продавец

Продавцам тоже стоит не расслабляться. Вроде бы всё в их руках, деньги в счётчике, квартира продана. Но:

Если покупатель решит оспорить сделку — будет сложно доказать, что вы получили всю сумму.
Налоговая может заинтересоваться сделкой, если цена сильно отличается от рыночной.
Могут заставить платить налоги с полной суммы — да ещё и пени сверху.
А если покупатель подаст заявление в полицию о мошенничестве — вы и вовсе станете фигурантом дела.
При банкротстве покупателя суд может вернуться к вашей сделке и признать её сомнительной.

Ну и просто — жить с мыслью, что где-то обманули, не всем легко. Особенно если придётся объяснять детям, почему квартира ушла, а денег нет.

А если в серой схеме участвует банк?

Такое тоже бывает. Например, когда оценивают квартиру выше, чем она стоит, чтобы выдать ипотеку на бóльшую сумму. Или когда часть сделки оформляется по завышенной справке о доходах. Это называется ипотечная афера. Иногда с этим соглашаются даже сами сотрудники банков. Но:

Если схема вскроется, договор могут признать недействительным.
Кредит вам придётся вернуть весь и сразу.
Скоринговая система заблокирует вам кредиты на несколько лет.
Можно попасть под уголовную статью за мошенничество.

И вместо уютной квартиры вы окажетесь в зале суда, объясняя, зачем вы подписали бумажки, в которых ничего не понимали.

Аренда «по-серому» — чем грозит

Сюда попадают все истории «давайте без договора», «мы сами договоримся», «не будем никого ставить в известность». Тут тоже много рисков:

Арендодатель может выгнать в любой момент, и доказать что-либо будет сложно.
Нельзя получить регистрацию или оформить льготы.
Сосед может настучать, и начнутся разбирательства с налоговой и участковым.
Хозяин может сказать, что вы вообще не платили — и тогда, как вы докажете обратное?

А ещё бывает, что арендуемое жильё — залог, предмет судебного спора или уже арестовано. И тогда просто придут с документами и попросят всех на выход.

В каких сделках чаще всего встречаются серые схемы

Некоторые ситуации прямо притягивают полумеры и хитрости. Вот где особенно бдительность должна быть включена на максимум:

Сделки с родственниками. Всё «по-семейному», а потом ссорятся и идут в суд.
Продажа за наличные. Деньги передают на кухне, расписок нет, эмоции — зашкаливают.
Квартиры после наследства. Бывает, наследники не оформили до конца документы, но уже хотят продать.
Быстрая продажа с заниженной ценой. Покупателю обещают «суперскидку», а потом его обувают.
Квартиры в залоге, под арестом или с обременением. Если это скрывают, ждите сюрпризов.

Как обезопасить себя

Если хотите спать спокойно, не брать валерьянку перед встречей с нотариусом и не жалеть о покупке или продаже — действуйте по белому. Это скучнее, дороже, но надёжнее.

Вот что стоит делать:

Проверяйте квартиру по выписке ЕГРН.
Пишите полную сумму в договоре.
Используйте банковскую ячейку или аккредитив.
Не подписывайте ничего, чего не понимаете.
Консультируйтесь с юристами.
Не соглашайтесь на «серые» предложения от незнакомых людей, даже если они мило улыбаются.

Последствия могут догнать через годы

Это не шутка. Бывает, что сделка оспаривается через 3–5 лет. Появляется наследник, всплывает задолженность, суд признаёт сделку недействительной. А вы, вроде бы живёте, никого не трогаете, а потом — бам, повестка. И начинается марафон по судам.

Вот почему лучше потратить чуть больше времени и денег на честное оформление, чем потом расхлёбывать последствия.

Без морали не обошлось

Серые схемы — это как плохой ремикс хорошей песни. Вроде бы звучит похоже, но чувствуется фальшь. Кто-то считает, что можно «провернуть» разок, «пронесёт», «ну а что, все так делают». Но в юридическом мире нет «разок» — там есть документы, даты, факты и подписи. И когда приходит момент истины, ни одно «да я не знал» не работает.

Потому что закон не прощает наивность. А хитрость, если не она — то суд.

Так что если вам предложили сделку, в которой что-то кажется мутным — лучше откажитесь. Или как минимум возьмите паузу и проконсультируйтесь с нормальным юристом. Потому что квартиру можно купить и перепродать. А вот нервы, время и репутацию — не вернёшь.