Как правильно оформить договор аренды

Когда речь заходит об аренде — квартиры, офиса, склада или сарая с навесом под редкие грили — кажется, что всё просто. Нашли друг друга, договорились на словах, пожали руки и поехали. Но как показывает практика (и длинные ветки на форумах), «на словах» — это потом «на слезах». Чтобы не оказалось, что вы арендуете не квартиру, а головную боль в коробке, или сдаёте внаём не жильё, а бесплатный тир с претензиями, договор нужен. И не просто договор, а хороший. С пунктами, запятыми и даже абзацами. Давайте разбираться, как сделать всё по уму, без бюрократического душного налёта, но с защитой своих интересов.

Что вообще такое договор аренды и зачем он нужен

Если по-простому — это бумага, в которой написано, кто кому, что, за сколько и на каких условиях сдаёт. Выглядит невинно, но именно эта бумага потом решает, кто платит за кран, который потёк, и кто виноват, если в квартире появился хорёк (хотя его никто не запускал).

Договор аренды — это официальный документ, который регулирует отношения между арендатором (тот, кто снимает) и арендодателем (тот, кто сдаёт). И если что-то пошло не так — именно он будет вашим спасательным кругом. Или, наоборот, якорем. Зависит от того, как вы его составили.

В России он может быть как устным, так и письменным, но только если аренда меньше года. Но вот тут как раз ловушка для наивных: даже если вы снимаете на полгода — лучше всё равно оформить договор письменно. Потому что потом начинается: «я такого не говорил», «это не я сломал», «вам показалось». А бумага, как известно, помнит.

С кем вообще можно заключать договор

Важно понимать, что договор можно заключать не с кем попало. Если человек сдаёт квартиру, он должен быть её собственником. Или хотя бы действовать по доверенности. А не «это мой брат троюродный по маминой линии, живёт тут давно, можно ему деньги переводить, я ему всё скажу».

Если собственников несколько — договор подписывает каждый. Потому что иначе один потом может заявить: «А я вообще против был, кто вам разрешал?». И привет, вы с чемоданами и новыми шторами уже в коридоре.

Если речь идёт об аренде нежилого помещения — тем более проверяйте документы. Паспорт, свидетельство о праве собственности, выписку из Росреестра, если хочется спать спокойно.

Что обязательно должно быть в договоре

Неважно, оформляете вы договор с шаблоном из интернета или пишете его от руки на обоях — главное, чтобы там были ключевые пункты. Вот без них — это не договор, а просто литературное произведение в жанре «неразбериха».

Вот что обязательно должно быть:

• Полные данные сторон. ФИО, паспортные данные, адреса. Не «Олег», не «Лена с Авито», а чётко, с цифрами.

• Описание объекта аренды. Не просто «квартира», а адрес, этаж, метраж, количество комнат. Если арендуете склад — пишите и кадастровый номер.

• Срок аренды. С какого по какое число. И — внимание — что происходит после окончания срока. Автоматически продлевается? Или нужно будет подписывать новый?

• Размер арендной платы и порядок её внесения. Сумма, валюта, число месяца, способ (наличными, переводом). А ещё: что будет, если опоздаете с оплатой.

• Права и обязанности сторон. Кто платит за коммуналку, кто чинит сломанный унитаз, можно ли держать попугая.

• Ответственность. Штрафы, пени, компенсации. Если арендатор устроил пожар — кто платит. Если арендодатель внезапно решил снести балкон — кто отвечает.

• Условия расторжения. В какие сроки и при каких условиях каждая из сторон может прекратить аренду.

• Подписи сторон и дата заключения. Без этого — всё бесполезно. Даже если вы распечатали на золотой бумаге и повесили в рамку.

Часто забывают, а зря

Есть вещи, которые в договорах почти никто не указывает, а потом кусают локти. Особенно если у кого-то появляется желание сделать ремонт «под себя», завести черепаху или повесить качели в комнате.

Вот несколько моментов, которые лучше прописать заранее:

• Можно ли делать перепланировку или косметический ремонт.

• Кто делает уборку, если речь про офис или производственное помещение.

• Можно ли прописаться в квартире.

• Кто имеет право приходить и проверять помещение (арендодатель, сантехник, бабушка).

• Можно ли пересдавать помещение третьим лицам.

• Какой порядок передачи и возврата имущества, особенно если оно с мебелью.

Акт приёма-передачи — это не бюрократия, это бронежилет

Ещё один документ, который должен идти в комплекте с договором аренды — акт приёма-передачи. Его подписывают при въезде и выезде. Он описывает, в каком состоянии находится квартира или офис, какая техника в наличии, какие стены уже были в трещинах, и что именно арендатор не должен сломать.

Если потом возникнет спор: «Вы поцарапали холодильник!» — акт покажет, что он уже был в боевом состоянии. А без акта — слово против слова.

А ещё можно добавить туда фотографии, особенно если сдаёте что-то посуточно или с мебелью. Сфоткали, приложили, подписали. Легче, чем потом спорить на эмоциях.

Регистрация договора: нужно или нет

Если аренда сроком более года — договор надо регистрировать в Росреестре. Это официальное требование. Без регистрации он как бы есть, но юридически — неполноценный. Например, арендатор не сможет прописаться или защитить свои права в полной мере, если вдруг что.

Для регистрации нужно подать заявление, сам договор, квитанцию об оплате госпошлины и правоустанавливающие документы на недвижимость. Звучит муторно, но иногда лучше потратить день в МФЦ, чем потом год в суде.

Если договор меньше чем на год — регистрация не обязательна. Но никто не мешает её сделать, если хочется подстраховаться.

Аренда от юрлица: нюансы

Если вы сдаёте или снимаете через юридическое лицо — добавляются особенности. У юрлица обязательно должна быть печать, а представитель — действовать по доверенности или уставу. Паспортные данные здесь не к месту, зато важны ИНН, ОГРН, реквизиты, копия устава и уважающий себя бухгалтер.

Ещё при аренде от юрлица арендатору могут начисляться НДС и дополнительные налоги. Не все про это знают, а потом удивляются, почему «двадцать пять тысяч» вдруг стали «двадцать девять с хвостом».

Аренда без договора: а можно?

Можно. Но потом не жалуйтесь. Теоретически, если вы перевели деньги и живёте в квартире — отношения аренды считаются установленными. Особенно если есть переписка в мессенджере, где вы обсуждали условия. Но на практике — всё это сыпется, если дойдёт до спора.

В суде спросят: где договор, где доказательства, где акт, где ваша голова была, когда вы всё это начинали?

Так что лучше всё-таки подписывать хоть какой-то письменный документ, пусть даже из интернета и слегка кривоватый, чем просто на словах.

Электронная подпись и аренда через интернет

Живём в XXI веке, и теперь договор можно заключать даже дистанционно. Подписали через «Госуслуги», приложили электронную подпись — и всё. Юридически такой договор полноценный. Но тут главное — не подделка, а реальная, квалифицированная ЭП, которая зарегистрирована в реестре.

Для аренды квартиры между физлицами это пока редкость, но для бизнеса — вполне рабочая схема. Особенно если объект в другом городе, а ехать ради подписи никто не хочет.

Формальности, которые не такие уж формальные

Многие недооценивают мелочи. Мол, «чего там — просто впишем от руки и распишемся». А потом начинается веселье:

• Подписи не совпадают с паспортами.

• Указали сумму «по устной договорённости», а потом все забыли, сколько и за что.

• Договор без даты — непонятно, когда срок начался.

• Не указали адрес — а вы уверены, что снимаете именно эту квартиру, а не соседнюю?

В общем, «мелочь» — это чаще всего то, из-за чего потом люди ходят к юристам и платят за консультацию больше, чем стоила аренда.

Что можно не писать (но лучше всё равно написать)

Иногда договоры перегружают бессмысленными пунктами, вроде «стороны обязуются вести себя прилично» или «арендатор обязан соблюдать санитарные нормы». Конечно, всё это и так подразумевается, но если вы хотите — можно указать. Главное, не превращать договор в поэму.

Что точно не обязательно:

• Перечислять цвет штор, если не имеет значения.

• Вписывать номера розеток.

• Подписывать с каждой стороны отдельные приложения на 20 листов.

Главное — суть. Кто, кому, за сколько, на каких условиях и что будет, если кто-то передумает.

Нестандартные ситуации

Аренда с выкупом? Сдача комнаты, а не всей квартиры? Подселение третьих лиц? Всё это — вполне возможные сценарии, но каждый требует отдельного внимания.

Если есть выкуп — нужно прописывать, как и когда он происходит. Если сдаётся не вся квартира — указывайте, какие помещения кому доступны. Если подселяете кого-то — тоже нужно оформлять. Потому что иначе можно остаться с чужим дядей на кухне и кучей вопросов без ответов.

Несколько советов, чтобы спать спокойно

И в завершение — несколько вещей, которые не входят напрямую в договор, но очень даже влияют на ваше спокойствие:

• Делайте копии всех документов. Паспорт, договор, акт, чеки.

• Проверяйте, не находится ли квартира в залоге, под арестом, или не участвует ли она в бракоразводных спорах.

• Уточните, кто зарегистрирован в квартире. Иногда там числятся три человека, и один из них давно живёт в Индии, но юридически всё ещё «при деле».

• Если берёте в аренду с мебелью — снимите видео. Не для TikTok, а чтобы потом не спорить, что диван был зелёный и не рваный.

Что в итоге

Договор аренды — не пыльный том с кодексами, а ваш личный инструмент безопасности. Он нужен не только арендодателю, но и арендатору. Он защищает интересы обеих сторон и даёт ясность: кто за что отвечает, кто платит, кто чинит, кто предупреждает. Можно, конечно, жить на авось и веру в человечество. Но лучше — на бумаге с подписями.

И как говорится: лучше потратить вечер на чтение договора, чем потом — месяц на объяснения в суде.