Договор найма и аренды — в чём разница и почему вообще это важно

10 минут чтения

Слово «аренда» звучит знакомо всем. Кто-то снимает квартиру, кто-то дачу, кто-то офис, а кто-то — целый автопарк, и все это с гордостью называют «арендой». Но вот юридическая система говорит: погодите, ребята, не всё так просто. Есть аренда, есть найм, и это вроде бы не одно и то же. Если вы сейчас подумали: «Так а какая мне разница, если я просто снимаю квартиру и плачу вовремя?», то вы не одиноки. Но, как это часто бывает, дьявол — в деталях. Иногда эти детали решают, кто кому что должен и кто потом кому будет выплачивать компенсацию, если что-то пошло не так.

Попробуем разложить всё по полочкам — понятно, по-человечески, и без занудства. Ну, может, чуть-чуть. И да, давайте договоримся: тут будет речь про обычную жизнь — квартиры, машины, офисы, сараи, ну, может, ещё корова во временное пользование. Без теории, которую цитируют на юрфаке. Погнали.

Найм — это про жильё и не только

Вот представьте: вы сдаёте свою старую, но тёплую двушку на юге Москвы, а кто-то в неё заселяется и начинает там варить борщи, сушить носки на батарее и звать гостей. Вы подписали договор, где всё описано: сколько платят, кто оплачивает интернет и почему нельзя устраивать рейв в будни. Так вот, по закону — это не аренда. Это найм. Даже если вы гордо пишете в объявлении: «Сдаётся в аренду». Потому что по букве закона «найм» — это передача вещи (чаще всего — жилого помещения) физическому лицу для временного проживания.

Да, именно «физическому». То есть если вы сдаёте жильё человеку, а не фирме или ООО «Слоник», это называется договор найма. И неважно, трёхкомнатная это квартира в центре или комната в коммуналке.

Найм всегда имеет персональный характер. Условно говоря, вы даёте ключи конкретному Пете, а не абстрактной компании. У найма есть ещё одна особенность — его нельзя просто так взять и передать другому человеку без согласия наймодателя. Это вам не телефон одолжить.

Аренда — это уже серьёзнее

А теперь вообразим другую ситуацию. Вы владелец небольшой производственной базы, и к вам приходит компания и говорит: «Хотим у вас арендовать склад на год». И вы, как разумный человек, заключаете договор, в котором прописывается: площадь, арендная плата, кто чинит крышу, если потечёт, и когда это всё закончится. Вот это уже аренда в чистом виде.

Аренда — это передача имущества во временное владение и пользование, но уже не обязательно физику. В аренду можно сдавать почти что угодно: офисы, склады, землю, технику, парты в классе, да хоть погрузчик. Главное — имущество и его возможность эксплуатации.

И тут появляется одна важная деталь: по договору аренды арендатор может не только пользоваться вещью, но и, при определённых условиях, передать её в субаренду. То есть — взял офис, сделал там ремонт, нашёл стартаперов и сдал им в субаренду — вот тебе и бизнес.

Как отличить одно от другого

Если вы уже начали путаться — не переживайте. Добрая половина страны тоже использует слова «аренда» и «найм» как синонимы. Но всё же, если мы хотим выглядеть умными (а иногда ещё и не попасть в юридическую яму), разницу стоит знать.

Вот кратко:

Найм — это про жильё и только с физлицами.
Аренда — это шире: и жильё, и не жильё, и с юриками, и с физиками.
В найме нельзя просто так передать права третьим лицам.
Аренду можно передавать по субаренде (если договор не против).
Найм бывает только для личного пользования.
Аренда может быть и для бизнеса, и для хобби, и для всего подряд.

Почему в договоре важно использовать правильный термин

Если вы думаете, что это всё не имеет значения — вот вам несколько сценариев из жизни.

Вы сдаёте квартиру, в договоре написано «аренда». Потом возникает спор — кто должен был чинить кран. А суд смотрит и говорит: «Договор неправильно назван, это найм, а значит, обязанности другие». И все ваши пункты про “ремонт за счёт арендатора” можно выкинуть в мусор.

Или другой случай: вы арендуете офис и решили часть его сдать другим компаниям. Договор у вас называется “договор найма”, а это значит — нельзя передавать третьим лицам. Кто-то не обратил внимания, вы получили штраф или расторжение договора. Обидно? Очень.

Поэтому, уважаемые читатели, хоть слово «аренда» звучит солиднее и привычнее, не бойтесь слова «найм». Оно может быть и не таким красивым, зато в суде работает, как надо.

Сроки, тонкости и нюансы

Сроки — один из интересных моментов. Договор найма жилого помещения может быть:

Краткосрочным — до года.
Долгосрочным — от года и больше.

Вот только долгосрочный найм нужно обязательно регистрировать в Росреестре. Да-да, никто не хочет бегать с бумажками, но закон требует. И если не зарегистрировали — он считается заключённым на неопределённый срок, а расторгнуть такой можно с уведомлением за три месяца.

С арендами всё чуть проще. Регистрация нужна только если срок договора превышает 1 год и речь идёт о недвижимости. С техникой или машиной — регистрация не требуется.

Ещё момент — ответственность. В найме жилого помещения, как правило, наймодатель отвечает за текущее состояние жилья, а наниматель — за сохранность. В аренде может быть всё наоборот, если стороны договорились. То есть, арендуя, скажем, кафе, вы можете быть обязаны сами ремонтировать крышу, стены и водопровод, даже если они рухнули в первый же месяц.

А можно сдать дом в аренду?

Можно. Но тут начинается самое весёлое. Если вы сдаёте весь дом целиком — и не просто как жильё, а как объект с участком, баней, дорогой, машиноместом — то это может быть как аренда, так и найм. Тут всё зависит от формулировки. Сдаёте дом как место для жизни семье — скорее всего, это найм. Сдаёте его как базу отдыха под ключ — это уже аренда. Потому что это не просто жильё, а объект коммерческого использования.

Юридически тут тонкая грань. Всё решает то, как вы оформите договор, и что в нём напишете. Есть аренда квартиры, если она используется не для проживания, а для бизнеса — например, под фотостудию. И есть найм дачи, если семья туда уехала жить на лето.

Часто путаются даже юристы

Да, и такое бывает. Особенно в договорах между физиками, которые качают шаблоны из интернета. Один такой шаблон может называться «договор аренды квартиры», а внутри будет написано всё про найм. Или наоборот. Суд потом, конечно, разбирается, но если можно с самого начала сделать нормально — почему бы не сделать.

Поэтому если вы сдаёте или снимаете — прочтите договор хотя бы глазами. Там должно быть ясно, кто, кому, что передаёт и зачем. Кто будет платить за ремонт, кто за коммуналку, кто может выгнать кого и как быстро.

И вот ещё что: договор найма можно заключить устно, если он на срок до года. Это удобно. А вот с арендой — лучше всегда письменно, особенно если имущество дорогое. Никто не хочет потом вспоминать, кто кому что обещал «на словах».

Подводные камни, о которых молчат

Иногда формулировка договора влияет на налоги. Например, если физлицо сдаёт квартиру по договору найма, это один вид дохода. А если то же самое физлицо сдаёт склад по договору аренды — это может тянуть за собой ИП и другую систему налогообложения. Так что «как назовёшь, так и поплывёт» — работает не только в крёстных именах, но и в юрпрактике.

Или вот ещё: по договору найма наниматель не может перепланировать жильё. А арендатор в арендованном помещении — может, если в договоре предусмотрено. И это может сыграть решающую роль, если человек решит сделать в съёмной квартире гардеробную путём сноса стенки. А потом внезапно выяснится, что по договору это найм, и теперь он должен восстановить всё, как было, и ещё заплатить.

Пример жизни: аренда против найма в одном доме

Маша сдавала свою квартиру в центре города — уютная студия, евроремонт, Wi-Fi ловит даже в ванной. В договоре они с жильцом написали «аренда». Шло всё хорошо, пока у соседа не прорвало трубу, и Маша решила заменить коммуникации за счёт арендатора. Он отказался. Суд встал на его сторону, потому что на деле это был договор найма, а не аренды, и Маша осталась ещё и с расходами.

А Паша арендовал помещение под фотостудию. И решил устроить там косметический ремонт — покрасить стены, поменять свет. В договоре был пункт, что аренда позволяет делать это за счёт арендатора. Через полгода владелец решил поднять ставку, а Паша пошёл в суд и потребовал компенсацию за улучшения. Суд согласился, потому что всё было прописано.

Два похожих сценария — два разных исхода.

Финальные соображения

Слова «найм» и «аренда» — не просто синонимы. Это разные режимы пользования имуществом, с разными правами, обязанностями и последствиями. И если вы сдаёте или снимаете — не поленитесь разобраться, как правильно назвать то, что вы делаете.

Пусть юристы называют это казуистикой, но лучше потратить 10 минут на разбор, чем 10 месяцев на суды.

Какой из этого толк

Если упростить до предела, всё выглядит вот так:

Если вы сдаёте жильё — скорее всего, это найм.
Если вы сдаёте технику, склад или офис — это аренда.
Формулировка в договоре важна. Очень.
Название договора — не просто слово, а ключ к распределению ответственности.
Не стесняйтесь слов «договор найма». Они честные.

Ну а если всё совсем запутано — лучше один раз спросить у нормального юриста, чем потом разбираться, почему вас называют «арендатором», а плату берут как с «нанимателя».