Как оформить квартиру на несовершеннолетнего

9 минут чтения

Иногда в жизни наступает момент, когда взрослые люди решают: а неплохо бы подарить ребёнку недвижимость. Или сразу оформить покупку на него. Или оставить что-то хорошее, пока он ещё под стол пешком ходит. Ну а что — звучит благородно. Мало ли, вдруг к совершеннолетию уже будет не однушка, а целый жилой фонд. Только вот российское законодательство в таких случаях говорит: «Постойте, уважаемые, не всё так просто». И правда — оформить квартиру на несовершеннолетнего можно, но там такая цепочка действий и ограничений, что голова кругом.

Так что если вы хотите, чтобы у вашего чада был свой уголок в мире уже сейчас, придётся немного попотеть с документами и знать, куда идти, кого звать и что говорить. Разберём всё по полочкам, без заумных терминов, на человеческом языке. И без уныния — где можно, даже посмеёмся. Хотя это, конечно, бюрократия, а она шуток не понимает.

Можно ли вообще оформить квартиру на ребёнка

Да, можно. Государство в этом плане не против. Более того — в некоторых случаях оно даже радуется: мол, молодцы, заботливые родители. Но при этом государство следит, чтобы за спиной малыша никто не провернул каких-то сомнительных схем. Поэтому каждое движение — под присмотром. Не в смысле видеокамеры и дронов, конечно, но в бумагах — как на рентгене.

Несовершеннолетний (то есть до 18 лет) может быть полноправным собственником квартиры. Он может быть вписан как единственный владелец, либо иметь долю. Но! Управлять этой недвижимостью — то есть продавать, сдавать, менять — он не может. Ни сам, ни через родителей, без разрешения органов опеки. Потому что закон охраняет интересы детей. Даже от самых родных.

Почему вообще оформляют недвижимость на детей

Причин может быть масса. Самые популярные:

Хотят заранее обеспечить будущее ребёнка.
Участвуют в семейной ипотеке или пользуются материнским капиталом.
Делают так, чтобы ребёнку досталась хотя бы часть квартиры после развода.
Хитрят — чтобы у родителей официально не было собственности (ну это мы, конечно, осуждаем).
Бабушки и дедушки дарят любимому внуку жильё на день рождения.

Какая бы ни была причина — действовать надо строго по закону. Потому что, знаете ли, если оформить с ошибками, то потом эти же дети лет через 10-15 вам и предъявят: «А почему у меня доля меньше, чем у собаки тёти Лены?»

Самые распространённые способы оформления

Чтобы вы не запутались, расскажем, как вообще можно оформить недвижимость на несовершеннолетнего. Есть несколько основных путей, и у каждого — свои особенности. Как у разных сортов кофе.

Покупка на имя ребёнка
Да-да, можно сразу оформить договор купли-продажи, где покупателем будет несовершеннолетний. Деньги, конечно, вносит взрослый, но собственником становится малыш. Тут главное — чтобы нотариус и продавец были в курсе, что у них на сделке будет сидеть юный гражданин, которому максимум 10 лет и которого интересует только, можно ли на балконе запускать бумажные самолёты.

Дарение
Самый простой и популярный способ. Родители, бабушки, дяди — кто угодно может подарить квартиру ребёнку. Никаких денег, никаких торгов — просто составляется договор дарения, и вперёд. Но помните: дарение — штука необратимая. Вернуть квартиру себе просто так не получится.

Наследование
Если взрослый решил всё заранее и написал завещание на имя ребёнка, то после его смерти (да, звучит грустно) квартира перейдёт малышу. Но придётся пройти стандартную процедуру вступления в наследство. Как минимум — с визитом к нотариусу и кучей бумажек.

Приватизация
В редких случаях ребёнка можно включить в приватизацию квартиры. Например, если он прописан там. Тогда он получит свою долю, даже если ему всего 3 года и он пока больше интересуется динозаврами, чем квадратными метрами.

Куда идти, что брать, с кем говорить

Ну вот вы решили: пора. Берёте паспорт, вдохновлённое лицо и идёте в путь. Обычно оформление квартиры на ребёнка проходит через Росреестр (или МФЦ — многофункциональные центры, которые делают всё, кроме чая с лимоном). А если речь о дарении или купле-продаже — ещё и через нотариуса.

Вот список документов, которые обычно понадобятся:

Паспорт родителя или опекуна.
Свидетельство о рождении ребёнка (или паспорт, если ему больше 14).
Правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве и т. д.).
Согласие второго родителя, если он жив и не лишён прав.
Согласие органов опеки — если нужно (например, если в сделке участвуют доли или продажа жилья).

Будьте готовы к тому, что чиновники будут придирчивыми. Это же дети — тут ошибки не прощаются. Лучше сразу взять побольше документов, чем потом ездить туда-сюда по сто раз.

Органы опеки: не враг, а надзиратель

Самое интересное начинается, когда нужно получить согласие органа опеки. Многие боятся туда обращаться, как к доктору без наркоза. Но на деле — всё не так страшно. Главное — честность и документы.

Опека проверяет, чтобы сделка не нарушала интересы ребёнка. Особенно это касается случаев, когда вы что-то продаёте или меняете. Например, если ребёнок владел долей в одной квартире, а вы хотите продать её и купить другую — нужно доказать, что новая будет не хуже. То есть не в подвале, не без окон, не в глухой деревне без школы.

Органы опеки смотрят:

Сколько квадратных метров было и сколько будет.
Где находится жильё.
Условия — газ, вода, школа рядом.
Доля ребёнка — не уменьшится ли.

Если всё хорошо — дают добро. Если нет — дорабатывайте.

А если ребёнок только прописан?

Вот тут часто возникает путаница. Некоторые думают: раз ребёнок прописан в квартире, значит, она его. Увы, нет. Прописка — это регистрация, а не право собственности. Прописанный человек имеет право жить, но не распоряжаться квартирой. И собственником он не становится.

Так что если хотите действительно обеспечить ребёнку жильё — нужно оформлять именно право собственности.

Можно ли продать квартиру, оформленную на ребёнка

Можно. Но это квест посложнее, чем пройти «Ведьмака» на сложности «насмерть». Без согласия органов опеки — никак. Даже если вы — мама, папа, и ребёнок вообще не знает, что у него есть квартира.

Опека даст согласие только если:

Новый вариант будет не хуже старого.
Интересы ребёнка не страдают.
Ребёнок получает новую собственность, а не просто остаётся ни с чем.

Если вы просто хотите продать квартиру, а деньги положить «на счёт» или куда-то там — не выйдет. Деньги не заменяют квадратные метры.

Что делать, если у ребёнка уже есть доля

Иногда ситуация такая: у ребёнка есть доля в квартире, например, после приватизации или покупки. А вы хотите поменять квартиру, продать её, расшириться. Тут снова — опека в бой. Потому что любое изменение, связанное с имуществом ребёнка — под контролем.

Если хотите продать квартиру с детской долей — должны купить новую, где у ребёнка будет не меньше. Иногда — даже больше, если район лучше или жильё новее. Иначе не разрешат.

Есть ли плюсы у оформления на несовершеннолетнего

Да, и немалые:

Гарантия, что жильё останется у ребёнка. Никто не продаст, не проиграет в карты, не перепишет.
Защита от раздела имущества при разводе родителей.
Возможность получить дополнительные льготы или субсидии (в некоторых регионах).
В случае чего — жильё уже есть, не надо начинать с нуля.

Но есть и минусы. Главный — невозможность распоряжаться квартирой свободно. Никакой сдачи в аренду без хлопот, никакой продажи по-быстрому. Везде согласие опеки, везде бумажки.

Не забудьте после оформления

Когда квартира оформлена на ребёнка, нужно зарегистрировать это в Росреестре. Иначе на бумаге — всё красиво, а в базе данных — ничего не видно. После регистрации ребёнок становится официальным собственником. И уже неважно, сколько ему лет — 5, 10 или 16. Документы есть — всё по-настоящему.

И ещё: сохраняйте все документы. Свидетельство о праве собственности, договор, справки из опеки — всё это может пригодиться лет через десять. А память, как известно, у людей штука дырявая.

Чтобы потом не было сюрпризов

Оформить квартиру на ребёнка — это не просто жест любви, это ещё и серьёзный юридический шаг. И если вы решили пойти этим путём, подумайте заранее:

Кто будет следить за квартирой, пока ребёнок не вырастет.
Кто будет платить коммуналку.
Что делать, если надо будет что-то менять, продавать, ремонтировать.

И главное — не рассчитывайте на то, что «да ладно, как-нибудь потом разберёмся». С детьми так не работает. Бумага рулит.

Под занавес

Квартира на имя ребёнка — это не просто «будет на него записано». Это целый путь, полный проверок, согласий и бумажной волокиты. Но в итоге — надёжная защита интересов того, кто сам пока ещё не может защитить себя.

Если вы всё сделаете правильно — ребёнок вырастет и скажет спасибо. Ну или хотя бы не скажет «мам, почему я до сих пор в общежитии живу, если у меня была квартира». А это уже дорогого стоит, согласитесь.