Можно ли купить квартиру с материнским капиталом без риска

9 минут чтения

Материнский капитал — вроде звучит солидно. Программа, государство, поддержка семей. Вроде как бонус за то, что вы стали родителями, и теперь вам полагается помощь. И тут у многих в голове сразу идея: «А не купить ли нам квартиру на эти деньги? Всё равно жить где-то надо, а так — хоть часть оплатим». Казалось бы, что может пойти не так? Государство дало деньги, вы их пустили на жильё — все довольны. Но вот на практике всё куда веселее. И если не разобраться заранее, можно попасть в такую юридическую кашу, что потом и риэлтор не спасёт, и юрист в три дорого. Поэтому давайте по-человечески и по пунктам: можно ли купить квартиру с маткапиталом без риска? И если да, то как?

Разбираемся, что такое этот самый материнский капитал

Начнём с базы. Материнский капитал — это не мешок денег, который вам выдают под расписку. Это сертификат. Бумажка (ну или электронный документ), на которой написано, что государство обязуется перечислить определённую сумму на цели, предусмотренные законом. А цели, между прочим, строго ограничены. Купите вы на эти деньги холодильник или отправитесь на отдых в Турцию — никто вам ничего не переведёт. Придётся всё возвращать, и ещё могут наказать.

Что можно делать с материнским капиталом:

Улучшать жилищные условия. Это может быть покупка квартиры, строительство дома или реконструкция уже имеющегося жилья.
Погасить ипотеку или её часть.
Направить средства на образование ребёнка.
Потратить на пенсию мамы. (Да-да, такой вариант тоже есть, но не очень популярен.)
С 2020 года можно даже получать ежемесячные выплаты из маткапитала при определённом доходе на семью.

Но мы с вами тут про жильё. Так что всё, что не связано с покупкой квадратных метров, пропускаем. Сосредотачиваемся на том, как использовать этот капитал так, чтобы потом не пришлось объяснять в ПФР, откуда взялась бабушкина квартира на имя троих детей.

Самый частый сценарий — покупка квартиры

Допустим, вы решили купить квартиру с использованием материнского капитала. Казалось бы, ну чего сложного: нашли квартиру, пришли, сказали «у нас сертификат», написали заявление — и живите себе счастливо. Но не всё так просто.

Во-первых, ПФР — это не друг семьи. Он проверяет всё дотошно. Каждую бумажку, каждую копию, каждую запятую. И если хоть что-то не понравится, могут отказать. Без объяснений и с формулировками типа «не соответствует условиям». Причём квартиру вы к тому моменту уже можете купить. И если сделка была безусловной — деньги вам придётся искать свои.

Во-вторых, после покупки вы обязаны выделить доли всем членам семьи. Да, всем. Даже если ребёнку три месяца и он ещё толком не сидит — всё равно ему положена доля в квартире. Иначе — здравствуй, прокуратура.

Так что первый и самый главный совет: прежде чем что-то делать, идите в ПФР и консультируйтесь. Причём не «по телефону», а прямо с документами и желательно с письменными ответами. Лучше потратить день на бюрократию, чем потом — месяцы на исправление ошибок.

Какие квартиры подходят под маткапитал

Тоже важный момент. Не каждая квартира подойдёт. Бывает, что жильё вам идеально подходит, но по закону оно не проходит. И вы такие: «А как же так, мы уже договорились», — а продавец пожимает плечами: «А мне ваши проблемы зачем?».

Чтобы квартира прошла под маткапитал, нужно:

Она должна быть жилой. То есть — зарегистрированной как жильё. Никаких «жилых гаражей», дачных домиков и пристроек с пропиской от соседей.
У продавца должен быть полный комплект документов. Без судов, долгов, арестов и прочей «весёлой» истории.
Если покупаете долю — она должна быть выделенной, желательно с отдельным входом и возможностью реального проживания.
Недвижимость должна находиться в России. В Испании, простите, с маткапиталом ничего не получится.

Кстати, некоторые новостройки не принимают к оплате маткапитал. Просто потому что застройщик не хочет ждать перевода от ПФР, а тот иногда идёт дольше, чем почта России.

Когда риски особенно высокие

Есть несколько ситуаций, когда риск увеличивается в разы. И вот если вы себя узнали — держите ухо востро.

Покупка у частного лица без сопровождения.
Это как прыгать с парашютом, который вам собрал сосед по лестничной клетке. Вроде надёжно, но страшновато. Часто встречается, что продавцы не в курсе правил, обещают «всё будет окей», а потом начинается: ПФР не перевёл, сделка зависла, ребёнку долю не выделили.
Покупка за маткапитал без доплаты.
То есть вы используете только сумму материнского капитала. На практике — таких квартир почти нет. А если и есть, то либо там нужно делать ремонт руками и за два миллиона, либо это какая-то юридически сложная ситуация. В таких случаях рискуете оказаться без жилья и без денег.
Использование маткапитала у застройщика.
Многие думают, что это безопасно. На деле — далеко не всегда. Бывает, что застройщик обещает оформить всё по программе, но потом вы не успеваете подать документы, сертификат «зависает», стройка замораживается, а квартира — ещё не ваша.
Делёж квартиры с несовершеннолетними.
Если вы купили жильё с маткапиталом и выделили долю детям, то просто так его продать уже не получится. Нужно будет идти в органы опеки. А они просто так не согласуют — нужно предоставить равноценную альтернативу, иногда даже улучшение условий. Иначе — откажут.

Порядок действий, чтобы не влипнуть

Давайте по порядку. Чтобы не было «мы не знали», действовать нужно по схеме. Вот вам простой, рабочий алгоритм:

Сначала идите в ПФР и уточните, подходит ли выбранный объект. Желательно — с адресом и документами.
Наймите риэлтора или юриста, если чувствуете, что не справитесь сами. Лучше потратить 30–40 тысяч на сопровождение, чем потом судиться на сотни.
Согласуйте с продавцом форму расчёта — деньги с маткапитала не приходят сразу. И часто — на счёт продавца, не вам в руки.
Подготовьте нотариальное обязательство о выделении долей детям. Без этого сделка может «зависнуть».
После регистрации права собственности не забудьте реально выделить доли. Многие про это забывают или откладывают. А потом возникают проблемы — от штрафов до лишения субсидий.

Что делать, если всё уже сделали неправильно

Бывает и так: вы уже купили квартиру, маткапитал использовали, а про выделение долей — ни сном ни духом. Или просто забыли. Это, конечно, не смертельно, но проблем может быть много.

Например:

Нельзя продать квартиру, пока не выделите доли. Даже если нашли идеального покупателя.
Нельзя обменять, подарить, заложить — опека просто не даст разрешения.
При выявлении нарушений могут обязать вернуть средства. А это уже не шутки.

Что делать? Бежать к юристу и срочно оформлять все бумаги. Чем быстрее — тем меньше последствий.

Какие документы понадобятся

Чтобы ПФР перевёл деньги, нужно собрать пачку бумаг. Иногда кажется, что проще оформить визу в Канаду, чем собрать этот комплект. Но без них — никуда.

Вот базовый набор:

Заявление о распоряжении средствами.
Паспорт мамы, свидетельства о рождении детей.
Сертификат на маткапитал.
Документы на квартиру: договор купли-продажи, выписка из ЕГРН.
Обязательство о выделении долей детям.
Согласие супруга, если покупка оформляется только на одного из родителей.

Список может меняться, поэтому лучше уточнять заранее в местном ПФР. И всё делать вовремя.

Полезные мелочи, которые потом окажутся важными

Если у вас ипотека, то использовать маткапитал можно для погашения как тела кредита, так и процентов. Главное — согласовать это с банком.
Маткапитал можно использовать не только один раз. Например, сначала — часть на ипотеку, потом — на покупку доли другому ребёнку.
Деньги нельзя обналичить. Ни через «фирмы», ни через «помощников», ни «по доверенности». Всё это незаконно и грозит уголовной ответственностью.
Нельзя купить квартиру у близкого родственника. Иначе — отказ в ПФР. Да, даже если квартира вам нравится.

Безопасно — значит внимательно

Итак, можно ли купить квартиру с материнским капиталом без риска? Можно. Но для этого придётся немного стать бухгалтером, немного юристом, немного детективом. Нужно всё перепроверять, задавать вопросы, не верить на слово никому — даже если продавец кажется милейшим человеком.

Использовать маткапитал — это не просто «добавить денег», это в первую очередь — взять на себя обязанности. Но если всё сделать правильно, вы получите не просто жильё, а настоящую семейную крепость, в которой каждому найдётся своё место — и юридически, и физически.

Так что действуйте с умом, не ленитесь изучать законы, и пусть ваша покупка будет не только выгодной, но и спокойной. Без лишних нервов и неприятных сюрпризов.