Что учесть при покупке квартиры в браке

8 минут чтения

Покупка квартиры — дело, в общем-то, не простое, а уж если вы в браке, то тут и вовсе начинается целый сериал с юридическим уклоном. Потому что, согласитесь, одно дело — купить себе жильё в одиночку, где всё просто: сам платишь, сам живёшь, сам отвечаешь. А вот когда вы с кем-то в официальных отношениях, особенно если у вас общее имущество, общие деньги и, не дай бог, разные представления о будущем, — тут каждая бумажка, каждый документ может сыграть свою роль. Причём как в хорошем смысле, так и в «куда мы смотрели тогда» через десять лет. Если вы сейчас думаете, что «мы же любим друг друга, нам ничего не страшно», то да — пока всё хорошо. Но давайте всё же разберёмся, как не наломать дров и не получить потом сюрприз в виде дележки через суд, даже если вы этого совсем не планируете.

Общая собственность — это не просто красивые слова

Самое первое, что надо понять — если вы в браке, то по умолчанию всё, что куплено, считается совместной собственностью. Даже если квартира оформлена только на одного из супругов. Сюрприз, да?

Да, в России действует так называемый режим совместной собственности. Это значит, что:

Всё, что куплено в браке (неважно, кто платил и на кого оформлено), принадлежит обоим супругам.
Даже если один супруг нигде не работал, а второй вкалывал на трёх работах, квартира делится поровну.
В суде потом никто особо не разбирается, кто сколько внёс. Делится пополам и точка. С нюансами, но в целом так.

Вот почему оформление недвижимости в браке — это не про романтику и «давай напишем на тебя, я тебе доверяю», а про логику, здравый смысл и немного паранойи.

Когда деньги общие, а мнения — разные

Очень частая история: один супруг получил наследство, вложил его в покупку квартиры, а потом выяснилось, что всё равно пополам. Как так? А вот так.

Чтобы сохранить за собой право на недвижимость, купленную на личные средства (например, от продажи квартиры, которая была у вас до брака, или от бабушкиного завещания), нужно грамотно всё оформить:

Деньги должны быть подтверждены документами, что они именно ваши.
Нужно указать в договоре купли-продажи, что квартира покупается именно на эти средства.
Иногда лучше заключить брачный договор, чтобы вообще исключить недопонимания.

Иначе, извините, квартира станет общей. Даже если второй супруг вообще не в курсе, что покупка была. Брак — штука такая: тут всё на двоих.

Брачный договор — не страшилка, а инструмент

Звучит, конечно, не очень романтично: «Дорогая, давай подпишем брачный договор». Но если вы покупаете квартиру, особенно дорогую, особенно с участием ипотек, вложений, родителей и бабушек — лучше перестраховаться.

Брачный договор — это не про то, что вы ждёте развода. Это про то, чтобы на случай всякого заранее договориться. Это как страховая подушка, только юридическая. И да, он может быть не только на случай развода, но и просто на случай «если мы решим разъехаться».

В договоре можно указать:

Кому и в каких долях принадлежит квартира.
Кто платит ипотеку и как потом будет учитываться этот вклад.
Что будет с жильём в случае продажи, аренды, наследования.

И тут важный момент: брачный договор можно заключить и после свадьбы. Хоть через десять лет. Главное — добровольно и у нотариуса. Да, стоит денег, но экономит нервы и возможные годы судебных тяжб.

Если квартира покупается в ипотеку

А вот это вообще отдельная песня. Потому что если вы покупаете квартиру в ипотеку, то банк — третий человек в вашем браке. Без шуток. Он всё знает, он в курсе ваших доходов, он будет держать квартиру в залоге до последнего платежа. И его воля — закон.

Ипотека, оформленная в браке, считается общей. Даже если договор подписал только один супруг. Поэтому:

Второму супругу придётся подписывать согласие на ипотеку.
Все обязательства по выплате делятся поровну, если что — в суде.
При разводе никто из вас не может продать квартиру без согласия второго и банка.

Даже если ипотеку платит только один человек, это не освобождает второго от прав на квартиру. Вы вдвоём — значит, вдвоём и гребёте. Иногда — против течения.

Кстати, иногда банки сами предлагают оформить ипотеку на обоих супругов. Это повышает шансы на одобрение и увеличивает сумму, но и обязывает обоих выплачивать кредит, если что.

Как оформить квартиру, чтобы потом не кусать локти

Есть несколько способов оформить квартиру, если вы в браке. У каждого — свои плюсы и минусы. Рассмотрим варианты:

На одного из супругов без долей.
Так чаще всего и происходит. Купили — оформили, кто первый пошёл на сделку. Формально — владелец один. Но по закону квартира всё равно общая. Так что оформление — это скорее условность.
На обоих с равными долями.
Это удобно, если оба вложились, и вы хотите всё по-честному. Тогда у каждого по 1/2. Но если один платил больше, а доли равны — может возникнуть недовольство. Особенно потом.
С разными долями.
Если вы хотите учесть реальные вложения, можно прописать доли — например, 70/30. Но для этого нужны доказательства вложений, желательно — расписка, договор займа, банковские выписки.
Оформление на ребёнка или третье лицо.
Иногда квартиру оформляют на ребёнка или родителей, чтобы избежать дележки при разводе. Работает, но с нюансами. Например, ребёнок не может сам распоряжаться жильём, и все сделки надо будет согласовывать с опекой.

А как быть с материнским капиталом?

Если вы используете маткапитал при покупке квартиры, будьте готовы к обязательству — выделить доли всем членам семьи. Да-да, даже младенцу. Без вариантов.

Это строго контролируется, и если не выполнить это условие — могут быть проблемы с ПФР, судом и отменой сделки.

Так что:

Выделяйте доли сразу или оформляйте нотариальное обязательство.
Не откладывайте на «потом», особенно если будете продавать квартиру — покупатель побежит от вас, как от огня, если не всё в порядке с документами.

Нюансы при разводе — никто не хочет, но знать надо

Если уж так случилось, что брак трещит по швам, квартира становится полем битвы. Особенно если нет брачного договора.

Запомните:

Всё, что куплено в браке — делится пополам. Даже если оформлено на одного.
При наличии детей может быть учтён их интерес и жильё не продадут просто так.
Ипотека делится тоже. Иногда суд присуждает одному жильё, а другому компенсацию.
Если один супруг отказывается выплачивать ипотеку, банк всё равно будет требовать со второго. Потом — уже взыскивать.

Процедура может быть долгой, эмоциональной и не всегда справедливой. Поэтому лучше до развода решить всё заранее, пока вы не стали врагами.

Несколько советов от бывалых

Всегда берите копии всех документов, даже если всё идёт по любви. В жизни всякое бывает.
Если получаете деньги от родителей на квартиру — оформите дарственную. Тогда легче будет доказать, что это ваша личная собственность.
Не бойтесь обсуждать «неудобные темы». Лучше проговорить сейчас, чем потом годами выяснять через адвокатов.
Не ленитесь читать, спрашивать и разбираться. Это ваша жизнь и ваша крыша над головой.

Главное — думать головой, а не сердцем

Брак — это прекрасно, особенно когда всё по любви. Но любовь любовью, а документы — отдельно. Покупка квартиры в браке требует не только доверия, но и чёткого понимания, как работает закон, что кому принадлежит и какие у вас права.

Поверьте, ничего страшного в юридической защите своих интересов нет. Это не значит, что вы не доверяете партнёру. Это значит, что вы просто умный человек. А умных людей, как известно, уважают и слушают.

Берегите свои отношения, своё жильё и свои нервы. А если вдруг что — пусть у вас будет не только моральная поддержка, но и юридическая подушка безопасности.